איך זה שמחירי הדירות זינקו למרות שהמשקיעים יצאו מהשוק?

עליית הריבית אתמול היא כנראה לא המילה האחרונה של הנגיד, פרופ' אמיר ירון במלחמתו באינפלציה. המדד האחרון היה כואב במיוחד - עלייה של 1.1% בחודש ועלייה של 2% במחירי הדירות.  העלייה של מחירי הדירות אינה מתבטאת במדד המחירים, היא בדיקה-סקר של הלמ"ס שמפורסם במקביל. מה שנכנס למדד הוא השינוי בשירותי הדיור שלוקח בחשבון את העלייה בשכר הדירה. 

השינוי במחירי הדירות לא נלקח בדיוק כפי שהשינוי בתיק הנכסים הפיננסים של משפחה ממוצעת לא נלקח בחשבון. דירות הן נכס. 

למעשה, דירות הן נכס מיוחד ויש לזה לפחות שלוש סיבות. ראשית, הן מיוחדות בגלל התפקיד שלהן בחיים שלנו. בלי דירה, אנחנו חסרי בית, וזה כבר אומר הכל. שנית, דירות הן נכס מיוחד בגלל שאין שתי דירות שיש להן את אותם פרמטרים, מכיוון שכל דירה ממוקמת במקום שונה במרחב. שלישית, דירות הן מוצר שמשמש למטרה כפולה: הן מעניקות שירותי דיור למי שגר בהן, והן גם נכס השקעה החשוב ביותר של מרבית משקי הבית בעולם.

כדאי להתעכב על הנקודה האחרונה, מכיוון שבשיח הכלכלי (והפוליטי) מבדילים בדרך כלל בין רוכשי דירה ראשונה, משפרי דיור ומשקיעים, אנשים שמתגוררים בדירה שבבעלותם ורוכשים דירה (או דירות) נוספות לצרכי "השקעה." בשיח הפוליטי, המשקיעים נתפסים לעיתים כחלק מהבעיה שמובילה לעליות מחירים בשוק הדיור, מכיוון שהם רוכשים דירות שהיו יכולות, לכאורה, לשמש רוכשי דירה ראשונה. המשקיעים דווקא כמעט ונעלמו בשנה האחרונה והמחירים זינקו ב-18%. שוק הדירות מושפע כמובן כמו כל שוק מביקוש והיצע, אבל בהגדרה, הביקוש לדירות נוצר מאנשים שרוצים לגור בדירה  - דרך רכישה או השכרה. זה המנוע של הביקושים, המשקיעים הם "מתווכים" שמעבירים את הדירות שלהם לשוכרים. והביקושים לא ירדו, בלימה של המשקיעים, לא אומרת שאין ביקושים נמוכים לדירות, היא דווקא עשויה לגרום לשוכרים לנסות לקנות (כי אם אין משקיעים ואין דירות לשכירות, והמחירים עולים אולי כבר כדאי לקנות). 

התפיסה שהמשקיעים "תופסים" דירות לרוכשי הדירות, מתעלמת מהעובדה שכשמדובר ברכישת דירה, אי אפשר להפריד בין רכישת דירה לצורך קבלת שירותי דיור, ובין רכישת דירה לצורך השקעה. ההפרדה הזאת קיימת רק כאשר מדובר בשוכרי דירות. מי ששוכר דירה, מקבל מהדירה רק את שירותי הדיור לתקופת השכירות. מי שרוכש דירה, מקבל גם את שירותי הדיור למשך התקופה שבה הוא מתגורר בדירה, וגם את רווחי ההון משינוי המחירים בין זמן הרכישה וזמן המכירה.

כלומר, למרות שבשיח הכלכלי מדגישים את ההבדל בין רוכשי דירות למטרות מגורים לרוכשי דירות למטרות השקעה, האמת היא שכל מי שרוכש דירה, כולל רוכשי דירה ראשונה, הם משקיעים. אחת מהסיבות שבגללה אנשים רוכשים דירות, בוודאי בתקופה שבה מחירי הדירות נמצאים בעליה, היא שגם הם רוצים ליהנות מעליית המחירים. גם אלו שפחות מוטרדים מהעלייה במחירי הדירות, ורוכשים בגלל שהם מפחדים שמחירי הדירות יעלו לרמה שבה הם לא יהיו מסוגלים לרכוש הם משקיעים – הם מהמרים על כך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, ולכן התזמון הנכון לרכוש הוא עכשיו.

לכן, ניסיון לפנות את המשקיעים מהשוק לא ימנע עליות מחירים בשוק הדיור. להפך. כשמשקיעים רוכשים דירות הם גם משכירים אותן. כשמוציאים את המשקיעים מהשוק, לשוכרי הדירות יש פחות דירות זמינות, ולכן שוכרי הדירות נדחפים למצב שבו הם מוכרחים לרכוש דירות. כך שהוצאת המשקיעים מהשוק, לא הקטינה את הביקוש לדירות. היא רק הכריחה אנשים שהיו מעדיפים לרכוש בשכירות, לחפש דירה לרכישה. בסך הכל, הביקושים נשארו אותו דבר, ובהתאם, גם המחירים יעלו באותה צורה. ההבדל היחיד הוא שהוצאת "המשקיעים" מהשוק הפכה אנשים שרצו להנות רק משירותי דיור (ולוותר על דירה כנכס להשקעה) למשקיעים שרוכשים דירות כדי לקבל לא רק את שירותי הדיור, אלא גם את הדירה כנכס להשקעה.

יותר מכך, כאשר הממשלה לא מתערבת בשוק, המשקיעים בדרך כלל רוכשים את הדירות הפחות מבוקשות בפרויקטים. הרבה פעמים הם רוכשים את הדירות בקומה הראשונה, או בבתים ישנים. כלומר "המשקיעים" רוכשים דירות שהמחיר שלהן נמוך יחסית, וגם פוטנציאל העלייה בשווי שלהן הוא מוגבל. אלו בדיוק הדירות שאנשים שרוכשים דירה ראשונה פחות רוצים. מי שרוכש דירה ראשונה, יודע שרכישת הדירה זאת בדרך כלל ההשקעה הגדולה ביותר שהוא יעשה בימי חייו, ולכן הוא רוצה לוודא שהכסף שלו יעבוד בשבילו. לכן, רוכשי דירה ראשונה מעדיפים הרבה פעמים להשקיע יותר כסף, ולרכוש דירות מעט יותר יקרות ועם פוטנציאל גדול יותר לעליית מחירים, תוך שהם משאירים את הדירות הזולות יותר בצד. כך שהוצאת משקיעים מעלה את מחיר הדירה הממוצע, לא מורידה אותו. בנוסף, הוצאת המשקיעים מקטינה את הביקוש לדירות הזולות בפרויקטים חדשים. הקטנת הביקוש מקטינה את הרצון של יזמים לבנות דירות,  וזה דוחף את המחירים עוד יותר כלפי מעלה.

ההבדל בין צריכת שירותי דיור לבין השקעה יהיה חשוב במיוחד עכשיו, כשהריבית עולה. הביקוש לצריכת שירותי דיור לא משתנה כשהריבית עולה. הביקוש לדירה כנכס להשקעה, לעומת זאת, יורד. לכן, עליית הריבית אמורה לעודד אנשים לעבור מרכישת דירות לשכירות. זה אומר שככל שהריבית תעלה, מחירי הדירות אמורים להתייצב, ואולי אפילו לרדת. מחירי השכירות, לעומת זאת, צפויים להמשיך לעלות. אלא אם אנשים כל-כך מאמינים באגדה שמחירי הדירות לא יכולים לרדת, שהם יהיו מוכנים להמשיך לקנות דירות, גם כשהריבית מספיק גבוהה כדי להפוך את ההחזרים לחלק גדול מאוד מההכנסות החודשיות שלהם.

ד"ר אביחי שניר
המכללה האקדמית נתניה ואוניברסיטת בר-אילן