לוינשטין נכנסת לתחום הדאטה סנטרס: "צופה רווחיות של עד 20%"

בעקבות עזריאלי? קבוצת לוינשטין לוינשטין נכסים העוסקת בנדל"ן מניב למסחר ומשרדים, נכנסת לתחום הקמה ותפעול של מרכזי נתונים, (הדאטה סנטרס). היא צופה כי תצטרך להשקיע בשלב הראשון כ-350 מיליון שקל (ללא מרכיב הקרקע), והיא נמצאת במו"מ למכירת 50% מהקרקע שבבעלותה בנתניה, בשטח של 13 אלף מ"ר בייעוד מסחר ותעשייה תמורת 43.75 מיליון שקל. על פי לוינשטיין, הרוכשת היא קבוצה בינלאומית העוסקת בהקמה ותפעול של דאטה סנטרים, וביחד שתי השותפות יחתמו על שת"פ להקמת מיזם משותף (50:50) בקרקע.

במסגרת הקמת השלב הראשון מתוכנן בין היתר דאטה סנטר בקיבולת של כ-16 מגה וואט ויותר, בעיקר מתחת לקרקע. בשלב השני יוקמו שטחים נוספים בשטח כולל של כ-35 אלף מ"ר שישמשו למסחר, תעסוקה ומשרדים ושימושים נוספים, בכפוף לשינוי התב"ע.

מניית קבוצת לוינשטין, שנמצאת בשליטתה (70%) של לוינשטין הנדסה 1.43% ירדה מתחילת השנה ב-20% למחיר של 92 שקל המבטא שווי של 1.33 מיליארד שקל. בראיון לביזפורטל, מדבר מנכ"ל הקבוצה, שאול לוטן, אודות פעילות החברה, הכניסה לתחום הדאטה סנטרס ומצבו של שוק הנדל"ן הישראלי.

מדוע החלטתם להיכנס לתחום הדאטה סטנרס? כיצד זה משרת את אסטרטגיית החברה? "אנחנו בוחנים את עניין הדאטה זה מספר שנים אך לא נכנסנו אליו כיוון שהבנו שדרושה מומחיות מיוחדת לכך. ברגע שנוצר הקשר עם אותו שותף בינלאומי, שכבר יש לו כמה דאטה סנטרס עובדים, הרגשנו שזה יכול לעזור. זה משרת את החברה כמו כל נכס מניב אחר. מדובר בנכס מניב לכל דבר - השכרה של שטחים - שאנחנו מעוניינים ליהנות מפריותיו.

• מיקרוסופט מקפיאה עסקאות דאטה סנטרס - האם יש האטה בהשקעות ב-AI?
• החברה שמספקת אחסון נתונים, אבל בקטן ולמה כדאי להכיר אותה?

"אנחנו מדברים על תשואה שתהיה ככל הנראה דו-ספרתית. שיעור הרווחיות יהיה להערכתי בין 10%-20%. אנחנו מאמינים כי המיקום של המרכז שלנו הוא טוב מכיוון שמבחינה אסטרטגית הוא גם ליד חשמל, גם סמוך לקווי תחבורה כך שאנשים יכולים להגיע וגם נמצא מעט צפונית יותר לשאר מרכזי הדאטה שנמצאים במרכז ועשוי לתת שירות טוב יותר ללקוחות מצפון".

איך נראית שאר הפעילות של החברה? מה הם מנועי הצמיחה שלכם? "כפי שפורסם בדוחות האחרונים, החברה מרוויחה בכל אחד מהענפים שלה, החל בנכסים מניבים, דרך דירות ומכירת דירות וכלה בביצוע עבודות קבלנות. לגבי דירות, הענף שמתפתח הצורה הטובה ביותר הוא ענף ה'פינוי-בינוי' ויש לנו דירות רבות בפרויקטים כאלו. הרווחיות היא טובה ואנחנו מחלקים דיבידנדים.

"אנחנו לא מתמקדים במרכיב מרכזי. אנחנו סוברים שלחברה צריכה להיות יותר מרגל אחת. רגל אחת, כפי שציינתי קודם, היא הנכסים המניבים עם NOI שמתקרב ל-100 מיליון שקל בשנה, רגל נוספת היא עבודות קבלניות המניבות כ-30-40 מיליון שקל בשנה ורגל שלישית היא מכירת הדירות שאמנם מתנדנדת מעט מכיוון שזה תלוי ברשויות שמספקות היתרי בניה ומכניסה גם כמה עשרות מיליונים".

• מכסי טראמפ מדאיגים את תעשיית התרופות: החברות מחפשות אלטרנטיבות, וישראל על המפה
• אחרי ששוויה נחתך ב-90% חברת הטייסים רוצה לשוב ולהמריא
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

איך אתם רואים את שוק הדיור בארץ? מה צופן העתיד? "אני לא שותף לדעתו של מנכ"ל משרד השיכון שתהיה האטה בצמיחה של שוק הדיור. כל מה שאני רואה זו ירידה קטנה במכירת הדירות משתי סיבות עיקריות: סיבה פרוזאית - אין מספיק דירות למכירה. לי בלוינשטין היו לפני כשנתיים כמעט פי 2 או 3 דירות למכירה. העובדה שהיתרי הבנייה מעבים זו בעיה.

"הנושא השני הוא סוג של 'פסיכוזה' שכאילו המחירים הולכים לרדת אבל לא. למה? קח לדוגמא את העובדה שכ-35 אלף פליטים אוקראינים הגיעו השנה ארצה - הם לא גרים באוהלים. אנשים ממשיכים להתרבות, להתחתן ולהתגרש - הגידול לא מפסיק ואין ראיות לכך שיפסיק. וסיבה נוספת היא שהרשויות לא מעוניינות בדירות כיוון שהן מהוות 'נטל ארנונאי' לעיר ולכן הם לא עושים לנו חיים קלים בקבלת ההיתרים. לכן פרק הזמן שהיה פעם פחות מחצי שנה, עולה היום על למעלה משנה. אנחנו למשל שכינו בפרויקט בתל אביב בחודש דצמבר 2018 - עד היום אין לי היתר! כלל הסיבות הללו מביאות אותי להערכה שלא צפויה התקררות בשוק".

איפה אתה רואה את לוינשטין בעוד שנתיים? "בעוד שנתיים אני רואה את לוינשטין יותר ממכפילה את השטחים להשכרה וממשיכה בקצב בנייה גבוה דרך החברה-בת 'לוינשטין נתיב' (זכינו יחד עם סולל בונה לבנות את המגדל הרביעי של עזריאלי) מכיוון שאנחנו סוברים כי יש לנו מיומנויות גדולות בביצוע של פרויקטים מעין אלו. במקביל אנחנו ממשיכים במלוא המרץ במכירת הדירות; אני מקווה שבעוד שנתיים הפרויקט בהרצליה בעל 600 יחידות דיור כבר יתחיל להימכר, כמו גם הפרויקט בנווה-שרת עם כ-400 יחידות דיור והפרוקיט במעלה בית חורון שברמת גן עם כ-400 יחידות דיור גם כן.

"הדבר הכי חשוב הוא מתחם התחנה המרכזי הישנה בתל אביב ששם יש לנו יחד עם שיכון ובינוי שטח עליו תיבננה כ-800 יחידות דיור ומעל 120 אלף מ"ר משרדים. אם נקבל היתרי בנייה בתוך כשנתיים זה יהיה בבחינת 'בוסט' משמעותי עבורינו.

"המשקיעים שלי מתומגלים בהתאם: הם מקבלים כל שנתיים דיבידנד וערך המניות שלהם עולה בהתמדה ולא נשאר לי אלא להודות להם על כך".