למה השוק לא מאמין לברק רוזן? רוזן בתגובה: "ממשיכים לעבוד בכל בכוח ועד היום התוצאות היו תמיד יותר טובות מהתחזיות וככה נמשיך"

מניית ישראל קנדה 4.51% בצניחה חופשית. מתחילת השנה איבדה המניה 50% והיא נסחרת בשער של 10.2 שקל, המבטא שווי של 3 מיליארד שקל. כ-3 מיליארד שקל נעלמו מהשווי, וזאת בשעה שהמידע על הרווחים העתידיים כפי שמתבטא בדוח הדירקטוריון, נראה בהחלט חיובי. אז האם הנפילה חדה מדי, או שהשוק "לא משקר" ומקדים את הבאות? כך או אחרת, תגובת ברק רוזן - "אנחנו ממשיכים לעבוד בכל בכוח ועד היום התוצאות היו תמיד יותר טובות מהתחזיות  וככה נמשיך!"

שני גורמים עיקריים משפיעים לרעה על המניה – הפעילות בסקטור הנדל"ן והמינוף הגבוה. ישראל קנדה היא בעיקר יזמית בתחום הנדל"ן המקומי  והירידה בכמות העסקאות מחלחלת אליה. היא אומנם מפוזרת על מספר רב של פרויקטים בתחום המגורים והמשרדים באזורי הביקוש, ועדיין – הסיכון גדול.

הסיכון גדול כי להבדיל מהמצב בעשר השנים האחרונות, עכשיו יש מחיר גדול להמתנה ולירידה בקצב המכירות. בעבר לא היה קנס על ירידה בפעילות כי המימון היה זול, וכעת הוא הופך להיות יקר. הריבית משפיעה מאוד לרעה כי היא מייקרת מאוד את העלויות (מצטרפת לעלויות הבנייה) וככל שהמינוף גדול יותר כך כמובן הוצאות המימון גדולות יותר. אתם לא רואים את זה בדוח רווח והפסד, כי החברה במקרים רבים מהוונת את עלויות המימון לפרויקטים, אבל המשמעות היא דומה - ירידה ברווחים העתידיים.

לישראל קנדה יש הון של 2 מיליארד שקל שמממן מאזן של 9 מיליארד שקל. זה אומר שכל ירידה בערך הנכסים וכל עלייה בריבית, פוגעים דרמטית בהון העצמי. להמחשה – ירידה של 5% בערך הנכסים במאזן – 450 מיליון שקל, תתבטא בירידה של כ-23-24% בהון העצמי. המנוף הגדול הוא זה שהזניק את ישראל קנדה להון המשמעותי שייצרה, אבל זה יכול להיות חרב פיפיות.

• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?
• קנדה גלובל רוכשת קרקע במיאמי ב-70 מיליון דולר

המצב כעת שלמרות שבדוחות שלה יש רווחים גולמיים צפויים של מעל 6 מיליארד שקל – השוק לא קונה את זה. הסיבה יכולה להיות אופטימיות יתר של הנהלת קנדה ישראל. למשל, החברה מעריכה רווחים של קרוב ל-800 מיליון שקל בשדה דב. אבל היא מעריכה זאת בהסתמך על מחיר של 75 אלף שקל למ"ר. האם זה אפשרי? ממש לא בטוח בהינתן החולשה הקיימת בשוק ובהינתן שבאזורי הביקוש של מרכז תל אביב המחירים הם 60-65 אלף שקל למ"ר. האזורים האלו יקרים יותר משדה דב. 

אם תסכמו את הרווחים הגולמיים הצפויים מהטבלאות האלו ויש עוד רווחים צפויים בהתחדשות עירונית, תקבלו כאמור רווחי עתק של מעל 6 מיליארד שקל בעתיד. אבל השוק הפך לסקפטי בשנה האחרונה ורואים את זה כאמור במחיר המניה. 

מעבר לכך, 6 מיליארד שקל רווחים גולמיים, זה לא מספר שמופיע בשורה התחתונה. נניח רק לשם ההמחשה שמדובר על רווח לתקופה של 6 שנים. אזי מדובר על רווח גולמי של 1 מיליארד שקל בשנה, אבל יש הוצאות תפעוליות משמעותיות, יש מסים ויש מימון. זה יכול להיגמר בשורה תחתונה נמוכה משמעותית מהמיליארד הזה, גם מתחת לחצי. כמו כן, יש כאן פרויקטים שימשכו הרבה יותר מ-6 שנים ויש פרויקטים שאם מצמידים אליהם את המחיר הריאלי, הרווח צונח. אז משקיעים שמרנים עושים את הנחות האלו בעצמם, ומקבלים מספרים נמוכים דרמטיים מ-6 מיליארד שקל. 

• באבלס מתרחבת לתחום הפצת הריח: תקים חברה משותפת עם מיו תעשיות
• סקודיקס: ההכנסות ברבעון זינקו ב-38% - 8.1 מיליון דולר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

בפועל, עד לפני שנה, החברה נסחרה לפי שווי של 6 מיליארד שקל והונה היה כ-1.5-1.7 מיליארד שקל - כלומר השוק תמחר את הרווחים העתידים ב-4.3-4.5 מיליארד שקל. היום ההפרש בין השווי להון הוא 1 מיליארד שקל בלבד - כל הירידה נעוצה בחוסר אמון ברווחי הגולמיים העתידיים.  גרף מניית ישראל קנדה בשנה האחרונה.

בינתיים בדוחות עסקים כרגיל, אבל זה בגלל שהם מבטאים את המכירות שהיו בעבר והרישום החשבונאי הוא בהתאם לקצב הביצוע. המכירות בהווה והמכירות בעתיד הם אלו שמדאיגים את המשקיעים. 

דוחות הרבעון השלישי - ההכנסות ברבעון השלישי הסתכמו ב-403.7 מיליון שקל לעומת הכנסות של 304.3 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד - עלייה של 32.7%. הרווח התפעולי של החברה הסתכם ב-134 מיליון שקל לעומת רווח תפעולי של 234.6 מיליון שקל ברבעון המקביל - ירידה של 42.9%. הרווח הנקי של ישראל קנדה צנח מ-204 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד ל-33.3 מיליון שקל ברבעון השלישי השנה - צניחה של 83.7%. אבל זה בגלל סעיפים חד פעמיים רבים. 

ברבעונים האחרונים, ישראל קנדה משלמת על שגעון הגדלות של ברק רוזן, למזלה זה קנס קטן. רוזן ניסה לרכוש את השליטה בנורסטאר וגזית שהחליפה את שמה לג'יסיטי. החברה השקיעה מאות מיליונים והיתה בדרך להשקיע פי כמה ואז איכשהו במזל, המצב השתנה בשווקים, נורסטאר וג'יסיטי איבדו גובה, המתיחות בין רוזן לחיים כצמן עלתה מדרגה והעסקה לא התממשה. מזל גדול לישראל קנדה.