כמה עולה דירה בשדה דב ואיך יראה התזרים של חנן מור בשנתיים הקרובות?
הפרויקטים בשדה דב יתחילו לעלות על הקרקע השנה, ובקרוב תשמעו על הצעות של היזמים. זה התחיל ממש לאחרונה בפרויקט אחד, המחירים 70-75 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ, לפני מע"מ 60-65 אלף שקל), זו מכירה על הנייר, מכירה בהנחה. המטרה להגיע לרמת ה-80 אלף שקל למ"ר ומעלה. מחירים כאלו לא הבהילו לפני שנה. אחרי הכל, מדובר בפרויקטים יוקרתיים ומקום יוקרתי. אבל בחודשים האחרונים יש ירידות מחירים, ביוקרה יש לרוב רגישות יתר לירידות מחירים.
היזמים של שדה דב "בנו" על ההייטקיסטים, בנו על המשך צמיחה בשוק המקומי. המצב השתנה. יש האטה עולמית שמחלחלת אלינו. ההייטק ספג מכה קשה. השאלה הגדולה היא האם אלפי משפחות מסוגלות לשלם באזור 10 מיליון שקל לדירה בממוצע. אבל הנתון הזה מטעה. חלק גדול מהדירות יהיה גם דירות קטנות, אפילו של 1.5 חדרים , כ-45 מ"ר. יהיו גם דירות של 3 מיליון שקל, של 4 מיליון שקל ושל 6 מיליון שקל. יהיו גם דירות במחירים כפולים מהממוצע. דירות קטנות-בינוניות יהיה קל יותר למכור והם צפויות להיות חלק משמעותי של הפרויקטים בשדה דב.
מי שמיד חושב שזה הולך לכישלון, כדאי להזכיר לו שבעשור האחרון נבנו בתל אביב עשרות רבות של מגדלי יוקרה ואנשים שילמו מחירי יוקרה. יש כאן שכבה מאוד גדולה של אנשים שמבקשת לגור במקומות האלו וכן - יש להם כסף. ויש גם לא מעטים שיהיו מוכנים לשלם 3 מיליון שקל על דירה קטנה עם נוף לים.
- כל הכותרות
אז עם כל הירידה הגדולה בעסקאות נדל"ן, עם הירידה במחירי הדירות, עם ההאטה הכלכלית, מאוד יכול להיות שעוד מספר שנים נסתכל לאחור ונגיד - "וואלה, הצליחו למכור כאן דירות ב-70-80 אלף שקל למ"ר", אלא שבינתיים זה יהיה מאתגר.
האתגר הזה רשום שחור על גבי לבן בדוחות של חנן מור. גם לווינשטיין וישראל קנדה שיצאה בההשקה שקטה, קנו קרקעות בשדה דב, אבל החשיפה של חנן מור לשדה דב גדולה יותר.
זה גם מתבטא כמובן במחירי המניות והאג"ח של קבוצת חנן מור. המניה במינוס 70% בשנה, האגרות חוב נסחרות בתשואה דו ספרתית. האתגר של חנן מור האיש והחברה הוא הפרויקט בשדה דב. שבו הושקעו בקרקע ובמימון שעולה כ-1.7 מיליארד שקל.
הפרויקט כולל 381 דירות למגורים, 77 דירות שמיועדות על פי הדוחות להיות נדל"ן להשקעה (יושכרו) ומסחר ומלונאות. החלק המרכזי בפרויקט - דירות למגורים שעלות ההשקעה בעיקר בקרקע מגיעה בו ל-1.4 מיליארד שקל, הוא הסיבה למצב של מניית חנן מור ואגרות החוב.
חנון מור מציע תרופה למכה - הוצאה של כל הנכסים המניבים בחריש למכירה. הטעות תהיה להתעקש על המחירים, עוד 20-30 מיליון שקל למעלה ולמטה, זה במצב הנוכחי חשוב, אבל לא קריטי. הכי חשוב זה למכור מהר, כי כל שבוע שעובר זה עוד הוצאות מימון ועוד הפתעות ברמת המאקרו, שוק הנדל"ן וברמת החברה. לפעמים מזומן שווה הרבה יותר ממזומן. הוא שווה את ההפסד האלטרנטיבי. לפעמים צריך להקריב נכסים בשביל נכסים אחרים וחנן מור מאמין בנכס בשדה דב.
מימוש הנכסים בחריש יפגיש את החברה עם 500 מיליון שקל ומעלה. זה חבל הצלה, אבל החברה תצטרך לממש נכסים נוספים בהמשך וגם - היא רוצה למכור שנה הבאה 30% מפרויקט שדה דב ב-132 מיליון שקל (30% מההון העצמי בפרויקט שבגינו נלקחה הלוואה של כ-1.3 מיליארד שקל). יש חברות גדולות שעשויות להתעניין בפרויקט. באפריקה למגורים סבורים למשל שהפרויקטים בשדה דב יהיו הצלחה.
בספרים של חנן מור יש התייחסות לפרויקט הדגל בשדה דב:
גם רואה החשבון של החברה, פאהן קנה מתייחס בזהירות ובהדגשה לפרויקט בשדה דב ולהערכות השווי של הפרויקט והפרויקטים האחרים בכלל. הוא מסביר שמדובר בנושא קריטי בביקורת שלו. הוא לא רואה סיכון בשנה הקרובה שיגרום לכך שהחברה לא תוכל לשרת את חובה. החברה עצמה סיפקה דוח תזרים מזומנים חזוי שמגבה את הפירעונות של האג"ח בשנתיים הקרובות בעיקר דך מימושי נכסים. המבחן של חנן מור יהיה במימוש נכסים. 
הסיכונים והסיכויים בחנן מור
הנתון המעניין בשקף של התחזית לגבי פרויקט שדה דב, הוא מכירות של 3.125 מיליארד שקל. תוסיפו לזה מע"מ , תחלקו במספר הדירות - 381 ותקבלו 9.6 מיליון שקל לדירה. תחלקו ב-42.2 אלף מטר בנוי ותקבלו 86 אלף שקל למ"ר. זה מספר האמת. בהערות בדוח מצוין אומנם שמחיר למ"ר הוא 64.3 אלף שקל למ"ר, אבל יש מע"מ, ויש "תוספת בגין צמיחה שנתית במחירי הדירות...".
אפשר לשער שאם המחיר עוד שנה-שנתיים יהיה להערכת חנן מור 86 אלף שקל למ"ר, אז היום הוא ימכור ב-74-76 אלף שקל למ"ר, וזה מסתדר עם ה-64.3 אלף שקל לפני מע"מ.
מחירים של 74-76 אלף שקל וזו גם הציפיה של הקבלנים האחרים, משמע מחיר דירה של 8.2-8.4 מיליון שקל לדירה ממוצעת. יהיו גם ב-3-5-6 מיליון שקל ויהיו גם ב-10-12 מיליון שקל. כשמסתכלים על ההטרוגניות מבינים שזה לא שחור ולבן, שיהיו גם דירות שירכשו בקלות יחסית. ועדיין זה יהיה מאתגר.
מעבר לכך, במחירים האלו, הרווחיות של חנן מור מתכווצת לגמרי. למעשה, ב-70 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ) הרווח של חנן מור בדירות למגורים בפרויקט הוא אפס. האם 70 אלף שקל הוא מחיר זול מדי? הבורסה חושבת שהמחיר יהיה פחות מ-70. בבורסה חנן מור נסחרת ב-175 מיליון שקל, כשההון שלה כ-670. כמעט 500 מיליון שקל של הפרש. השוק אומר יש הפסד צפוי של 500 מיליון. איפה? הרוב בשדה דב.
אם תתרגמו את הבורסה לספרים - תקבלו מחיקה של מאות מיליונים - 300-400 מיליון שקל מפרויקט שדה דב, תקבלו חוסר אמון בטבלאות של הנהלת החברה על רווחיות הפרויקט, על כך שהשוק לא מסכים עם רואי החשבון ומעריכי השווי של החברה. אולי השוק דואג מדי - כל מניות הנדל"ן ספגו בחודשים האחרונים, אבל השוק משקף תמחור ממוצע של 6.5-7 מיליון שקל לדירה - באזור 60 אלף שקל למ"ר. זה עדיין מחיר לא רע, זה מחיר של דירה בצפון הישן של תל אביב. לא בדירת יוקרה. ביוקרה זה 80-90 אלף שקל ואפילו יותר. במחיר הזה, אין רווח בפרויקט, במחיר הזה, נגזר בעקיפין שווי מופחת ב-300-400 מיליון שקל לקרקע. אז רואי החשבון לא רואה את זה - השוק רואה את זה.
ולמרות שלרוב השוק צודק, ולמרות הקושי והאתגר הגדול של חנן מור, דמיינו שהתחזית של כלכלנים, של מנכ"ל בנק לאומי חנן פרידמן, של מנהלי חברות הנדל"ן יתגשם והמחירים יחזרו לעלות עוד שנה, פשוט בגלל שלא בונים ואין היצע דירות. במצב כזה, שדה דב, יכול להפתיע לטובה, במצב כזה, הסיכון בחנן מור, יכול להתחלף באפסייד מטורף. המחיר עכשיו כבר מבטא דיסקאונט על המחיר בשדה דב, אם המחירים יעלו, חנן מור יכולה לצאת מנצחת. זה תרחיש שעם כל הכאוס והבלגן הפוליטי והכלכלי, נראה פחות סביר, אבל צריך לקחת גם אותו בחשבון. השקעה בחנן מור היא השקעה ממונפת על שוק הדירות, סוג של אופציה על שוק הדירות עם דגש על שוק הדירות בתל אביב.
כדי שהאופציה הזו תמשיך לחיות, חנן מור חייבת לממש. מימושים ופחות חשוב התמחור (כל עוד זאת לא הנחה עמוקה), יתנו לחברה מרווח של זמן. הכנסת שותף לשדה דב, אמורה להיות בשנה הבאה, אבל עניין מצד גופים שונים, יכול לסגור את בעיית התזרים של חנן מור כבר בזמן הקרוב. יכול להיות שהחברה מדברת על 2024 כדי להגיד - "אנחנו לא לחוצים", אבל כבר עכשיו מכוונת להכנסת שותפים.
תזרים מול מאזן
ובכלל, חנן מור סובלת מבעיית תזרים שהיא צופה לפתור כאמור דרך מימושים. אבל מבחינה מאזנית, המצב שלה עדיין סביר, כל עוד היא לא מפרה את הקובננטס וזה תלוי מאוד במימושים. הפרת קובננטס יגרמו לכך שאגרות החוב יעמדו לפדיון ויווצר כדור שלג, וזה החשש הגדול של הקבוצה. כל עוד היא מממשת ועומדת בהתניות, היא מרוויחה זמן כשברור שהשנה הקרובה היא גורלית מבחינתה. מעבר לנכסים שכבר הוציאה החברה למכירה, היא צריכה למכור עוד נכסים בסדר גודל של 200 מיליון לפחות, ו-או להכניס שותפים לפעילויות קיימות.
אם היא תצליח במימושים האלו, סביר שהשוק יירגע ותמחור האג"ח יחזור לתשואה סבירה. אבל זה לא פשוט לממש בתקופה הזו נכסים במאות רבות של מיליוני שקלים. זה גם לא פשוט כי הרוכשים יודעים את מצבך ורוצים לנצל זאת.
בשלב זה, גיוסים דרך השוק לא אפשריים. אי אפשר לגייס חוב בתשואות כאלו, והון במחירים האלו לא כדאי, אולי רק בהנפקת זכויות, אבל זה יהיה במספרים נמוכים מאוד וזה רק ילחץ על המניה עוד יותר.
אפשרות אחרת, היא לאפשר לגוף גדול להיכנס להשקעה בחנן מור כולה ולא בפרויקט בשדה דב. רוכש מהתחום יכול לסגור עסקה טובה לעצמו ותוך כדי לשדר ביטחון לבעלי המניות ומחזיקי החוב. אבל הכל עניין של מחיר, ובעל השליטה - חנן מור לא יהיה מוכן לתת אקוויטי בחברה לפי מחיר השוק, אלא אם הוא יקבל הלוואות-ערבויות בנוסף. זה תרחיש בסבירות לא גבוהה, כי מכירה של נכסים יכולה להכניס 800 מיליון בשנה, אז למה להכניס שותף שיכניס 200-300 מיליון שקל?
אז חנן מור חיה מיום ליום. כל התרחישים אפשריים, חנן מור עצמו מאמין מאוד בפעילות וביכולת ההשבחה שלה. היא צריכה לעמוד במספר אבני דרך-מבחינים כדי לצאת מהמשבר, נחכה לראשון - מימוש הנכסים.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
26.רואה החשבון שקרן. אין סיכוי שלא יכנסו לצרות.אשדגכ 04/04/2023 14:21הגב לתגובה זו0 0כרגע השוק בגסיסה.סגור
-
25.זה הולך להיות כואב...אני 03/04/2023 17:48הגב לתגובה זו2 1חי בסרט חנן מור הזה. 80k שח למטר בריבית של 7%...!!!! חחחחח.....סגור
-
24.מחירי הדירות בגוש דן ירדו בעשרה אחוז.דנה 03/04/2023 04:57הגב לתגובה זו1 0יש קריסה של ממש במחירי הדירות בצפון תל אביב, הרצליה וגבעתיים.סגור
-
למזלנו הריבית ממשיכה לעלות, כל הממונפים סובלים (ל"ת)שדגכ 04/04/2023 14:21הגב לתגובה זו0 0סגור
-
23.כדאי שפאן קנה יפעיל את סוכן הביטוח שלוגלעד שלם 02/04/2023 20:27הגב לתגובה זו0 0לפי איך שהשוק מתנהל היום וכפי שחנן מור מתנהלת הוא היה צריך לתת לה גילוי דעת על עסק חי. זה לכאורה שיתוף פעולה שפוגם בשיפוטם של קוראי הדוח.סגור
- טען עוד
-
22.חנן מור בדרך להקפאת הליכים (ל"ת)דניאל 999 02/04/2023 09:19הגב לתגובה זו6 1סגור
-
21.מתווך תל אביברון3554 02/04/2023 09:16הגב לתגובה זו2 2לברוח לברוח לברוחסגור
-
20.קריסהרוה"ח 02/04/2023 08:01הגב לתגובה זו9 1מחיר עלות היזם למ"ר 75 אלף..... מגרשים אלו לא יבנו ב10 שנים הקרובות! המגרשים/זכויות הבניה יוחזרו לבנקים ואז המחיר לקונה סופי יהיה 40 ש"ח למ"ר בנויי טופס 4! זיכרוסגור
-
19.פאהן קנה טועים ומטעים... (ל"ת)עופר איל 02/04/2023 07:46הגב לתגובה זו0 0סגור
-
18.רבית 6-8%...חי 02/04/2023 06:52הגב לתגובה זו2 0על כל מליון שח משכנתא משלמים 6000 שח רבית ללא קרן !!!!סגור
-
17.כמה ניפוח מלל מיותרמותש לקרוא 02/04/2023 06:21הגב לתגובה זו2 5כתבה מעייפת.. הכותב חוזר כמה פעמים על כל פיסקה, נראה כמו ניסיון להעריך את הטקסט סתם כדי לעמוד במכסת מילים. איףףףףףףסגור
-
16.שדה דבאלון 02/04/2023 05:21הגב לתגובה זו2 1לדעתי זה זול מידי שדיברה תעלה 8 מליון שח . תן מחיר הוגן של 18 מליון אם לא אתה פריירסגור
-
15.הלכה הדמוקרטיההיי טקיסט 02/04/2023 01:21הגב לתגובה זו6 3מוכר את דירה שלנו בתל אביב שעוד אפשר ומחפש הזדמנויות בארהב. המחירים ירדו דרסטיתסגור
-
14.איזה חזוןרובי 01/04/2023 23:58הגב לתגובה זו0 0היה נחמד,לשרת שם צבא בננותסגור
-
13.אין כשמחה לאחד! (ל"ת)M P 01/04/2023 22:54הגב לתגובה זו1 0סגור
-
12.לא לדאוגעמי 01/04/2023 22:53הגב לתגובה זו1 3פה יקנו הכל ובכל מחיר הרי הם מזמן לא שפויים כולל הבנקים שזורקים לכיסם את הכסףסגור
-
11.מחירי הדירותהרוש יעקב 01/04/2023 22:52הגב לתגובה זו4 1מחירי הדירות מטורפים במחירשל דירה בשדה דב אפשר לקנותאחוזות בארצות הברית וארופהלכן אני מאמין במצב הנוכחי העולמיחוסר הוודאות הכלכלית הסיכוישכל מי שקנה קרקעות בשדהדב חי על זמן שאול.סגור
-
10.המחיר בצפון הישן כבר 50-55K למ"רשמישהו יעדכן את הכתב 01/04/2023 22:04הגב לתגובה זו12 2ובבנייני יוקרה הם 65-75k למר. ועדיין אין קוניםסגור
-
9.רוצה להפוך בעיה שלא לבעיה שלנולפעמים חזירות תופסת אותך אם המכנסיים למטה זה היה מ 01/04/2023 21:17הגב לתגובה זו1 0לפעמים חזירות תופסת אותך אם המכנסיים למטה זה היה מתאים לעוד 15 שנה לקנות ולשכוח , כמו שהם רוצים לעשות סיבוב מיידי אפשר להיפגש לפי המצב שנראה לעיו הפסד של 40%עד 32% מקסימום, בקיצור למכור חריש לפי 9500 ש״ח למ״רסגור
-
8.מחר תעלה לפחות 8 אחוז (ל"ת)תמיר 01/04/2023 21:17הגב לתגובה זו0 1סגור
-
7.המחיר לדירת חמישה חדרים יהיה חמישה מיליון שקל.יעלי 01/04/2023 20:58הגב לתגובה זו5 2מחיר בניית דירה חמישה חדרים באיכות טובה 120 מטר - מיליון שקל. מחיר הקרקע שני מיליון שקל. אין סיבה שמחיר הדירה חמישה חדרים 120 מטר יהיה מעל חמישה מיליון שקל וגם המחיר הזה נותן ליזם רווח של מיליון שקל לדירה. אל תדאגו לקבלנים החזירים - גם ארבעים אלף שקל למטר יאפשר להם להרוויח.סגור
-
6.עד סוף השנה יגמר הכסף לסטרטאפים בתל אביב.שגית 01/04/2023 20:53הגב לתגובה זו9 3מחירי הדירות בחצי שנה האחרונה בצפון תל אביב והרצליה כבר ירדו עשרה אחוז. בעוד שנתיים יצאו לפריסייל אלפי דירות בשדה דב. המחיר למטר יהיה ארבעים אלף שקל. הצעירים אינם יכולים לקחת משכנתא של מעבר למיליון שקל. אלפי הייטקיסטים יהיו מובטלים. הקבלנים ממונפים וחייבים למכור את הדירות. במקום רווח מתוכנן של שני מיליון לדירה הם יסתפקו ברווח של חצי מיליון לדירה.סגור
-
להייטקיסט בשכר אין איך לקנות דירה ב5 מליון, בטח לא ב8-9 (ל"ת)שדגכ 04/04/2023 14:23הגב לתגובה זו2 0סגור
-
5.בגלל עליית הריבית מי שקנה בשדה דב שטח, הפסיד את התחתוניאל מבחוח 01/04/2023 20:45הגב לתגובה זו26 1יזמים שלקחו הלוואות ענק על מנת לרכוש שטחים במחירים מופקעים בשדה דב לא תיארו בחלומות הכי שחורים שלהם את הסיוט הזה, לקחו הלוואות ענק ועדיין אין התחלת בניה לבנתיים הם משלמים ריבית דריבית, רוב היזמים שם לא יחזיקו מעמד...סגור
-
4.פשיטת רגל...עניין של זמןדוד 01/04/2023 20:39הגב לתגובה זו30 0אי אפשר לעמוד בהלוואה של 1.7 מילייארד המכירות נעצרו והריבית עלתה...הסוף ידועסגור
-
3.לא ירחק היום שבו הוא יהיה במצב של חדלות פירעוןשר 01/04/2023 19:26הגב לתגובה זו24 1לא לקח בחשבון ריבית כזו ועכשיו אוכל כאפה של החיים נגמרו ימי הקבלנים הגזלנים תקופת יובש שלא היתה כמותה לפנינו טמבל בין טמבל מי ששם שקל על נדלן בשנתיים הקרובות המחירים הולכים להיחתך בחמישים אחוזים לפחותסגור
-
2.מה שהיה לא יהיה. מציע לחנן למכור יחידות קרקע למגורים ד (ל"ת)אלי 01/04/2023 19:12הגב לתגובה זו12 0סגור
-
1.חנן מור מניה זול שתעלה מאות אחוזים (ל"ת)תמיר 01/04/2023 18:32הגב לתגובה זו2 16סגור
-
תודה על ההמלצה חנן, עכשיו לך לבדוק איך עושים פשיטת רגל (ל"ת)שדגכ 04/04/2023 14:24הגב לתגובה זו0 0סגור
-
דע לאן לפניאחד! וגם אחד! 02/04/2023 01:02הגב לתגובה זו4 0אז מכור את כל נכסיך, ושים את כל הונך במניה?סגור
