"עסקת הפניקס תאפשר לנו להיכנס לפרויקטים נוספים; למרות ההאטה, מחירי הדירות יעלו בשנתיים הקרובות"

חברת הנדל"ן אאורה אאורה -3.1% דיווחה אתמול על הסכם עם הפניקס הפניקס -0.68% חברה לביטוח לפיו הפניקס תעמיד סכום מסגרת בהיקף של עד 350 מיליון שקל, המיועד להשתתפות הפניקס בהעמדת ההון העצמי הנדרש לארבעה פרויקטים לבנייה של אאורה.

כספי המסגרת של הפניקס ישמשו לממן 65% מהשקעות ההון העצמי הנחוצות בכל אחד מהפרויקטים בהתאם להסכמי הליווי של הפרויקטים. בגין העמדת המסגרת תהיה הפניקס זכאית ל-30% מרווחי כל אחד מארבעת הפרויקטים לאחר החזר השקעות ההון של הפניקס ושל אאורה ישראל, כך שהצדדים יהיו שותפים ברווחי אותם פרויקטים ביחס של 70/30. בנוסף תקבל הפניקס זכות קדימה להעמיד מסגרת התחייבות הונית כאמור בפרויקט חמישי נוסף. בגין הפרויקט הנוסף הפניקס צפויה להעמיד מסגרת של כ-250 מיליון שקל נוספים.

בעקבות ההסכם, זינקה אתמול מניית אאורה ב-11% והיום עלתה ב-3% נוספים למחיר של 5.6 שקל המבטא שווי שוק של 1.44 מיליארד שקל.

יעקב אטרקצ'י, המנכ"ל והבעלים של אאורה, אומר בראיון לביזפורטל כי "מדובר בהסכם אסטרטגי סופר חשוב לחברה. מי שעוקב אחר החברה רואה שהיא החברה שהכי יוזמת ופועלת בעיקר בהתחדשות העירונית, בונה שכונות מגורים בכל הארץ כשיש לה 90 פרויקטים בקנה בשנתיים הקרובות. בשנת 2022 החברה פתחה שיווק וביצוע של 5 פרויקטים בהתחדשות עירונית, אני מעריך שב-2023 שוב נפתח 5. החברה חיזקה מאוד בשנים האחרונות את ההון העצמי שלה והקטינה מינוף לכן שנה שעברה היא עלתה בדירוג ל-A מינוס ואני מקווה שזה אפילו ישתפר עוד יותר. אני חושב שחברה שחזקה לצד הפעילות הפנטסטית שלה בתחום היזמות, חייבת כל הזמן לשמור על עורף כלכלי איתן ולכן ההסכם הזה נותן את זה לחברה. יש פה הסכם שבשנה הקרובה מכניס לחברה 350 מיליון שקל אקוויטי בארבעה פרויקטים עם אופציה לסוף שנה לפרויקט נוסף של 250 מיליון שקל. צריך להדגיש שמדובר באקוויטי ולא בחוב. קל מאוד לגייס חובות אבל אחר כך צריך להחזיר אותם. אנחנו בעת הזאת חושבים שצריך לחזק יותר את האקוויטי ופחות את החוב גם כי הוא מאוד יקר אבל גם כי אנחנו רוצים לשמור על יחסים פיננסיים טובים.

"לפני 3-4 שנים טענו שאנחנו חברה ממונפת ואני חושב שהיום אנחנו אחת החברות הכי פחות ממונפות בענף. זה נובע בין היתר לאור העובדה שאנחנו הכי חזקים בהתחדשות העירונית. כולם מדברים על זה אבל אם מסתכלים מי עושה את זה בפועל יש רק חברה אחת בולטת בתחום הזה. אנחנו בעשרה פרויקטי התחדשות עירונית שבביצוע, והכוונה היא לשכונות ולא בניין של תמ"א כי אנחנו לא עוסקים בזה. אני לא מכיר עוד חברה אחת שיש לה יותר מ-1-2 כאלו בביצוע. ענף הנדל"ן צורך כסף ולכן אני חושב שהשותפות הזו היא שותפות אסטרטגית מצוינת. העסקה תורמת לירידה במינוף, לחיסכון בעלויות מימון וריבית והיא תיתן רוח גבית לחברה להיכנס ולהתחיל עוד ועוד פרויקטים. הפניקס הוא אחד הגופים החזקים והאיכותיים בארץ ובעת הזו מדובר בהבעת אמון אדירה באאורה. אני יודע שהפניקס בדקו במשך חודשים את החברה ואת העסקאות ואני רואה בזה תעודת כבוד לחברה.

• אאורה צופה רווח של חצי מיליארד שקל ב-2025, ו-700 מיליון ב-2026
• יעקב אטרקצ'י: "התחדשות עירונית עברונו זו שליחות"

"ראינו את היכולת של החברה לעשות פריסיילים בשנה שעברה. המכירות שלנו יפות גם השנה למרות שיש ירידה במכירות בכל השוק של כ-30%-40%. אני מזהה בענף פחות התחלות בנייה השנה ולדעתי בעוד כמה חודשים נראה את הנתונים האלו בגלל מצוקת אשראי ובנקים, בחירות לרשויות המקומיות שיפסיקו להנפיק היתרי בנייה, יזמים שחשים קושי ועוד. כל אלו יגרמו להגברת המחסור והביקוש לדירות יגבר לדעתי השנה עוד יותר כי הצורך של האנשים לקנות דירות קיים. ב-2024, כשהריבית תתחיל מעט לרדת, אני מעריך שהקונים יחזרו לקנות דירות והשוק לדעתי יתפוס תאוצה ומחירי הדירות יעלו בשנה הבאה. השנה היא קצת יותר מאתגרת ולמי שמתעסק בהתחדשות עירונית קצת יותר נוח כי אין לו את מרכיב הקרקע ו-2024 תהיה שנה טובה ליזמים. בגלל שאין מרכיב קרקע, אנחנו מאפשרים ללקוחות לשלם במסלול של 20-80 - 20% בחוזה ועוד 80% בסמוך לאכלוס. אין מלאים וכל מה שאנחנו מוכרים היום הוא לאכלוס בעוד 3-4 שנים, ואז יש ללקוח את הזמן הזה למכור את הדירה יד-שנייה שלו או לקחת משכנתא. גם למכור היום דירה יד-שנייה קשה כי מי שקונה אותה זקוק למשכנתא היום".

אתה בעצם אומר שהתחדשות עירונית לא צריכים מימון משמעותי והרווח הוא יחסית גדול, אז למה לקחתם את הפניקס כשותפים שיקחו לכם חלק מהרווחים? "עסקת התחדשות עירונית היא עסקת קומבינציה משוקללת בראייה של הבנק וחברות הביטוח שמלוות את הפרויקטים הללו. בפרויקטים גדולים, היות שאנחנו רוצים לבנות כמקשה אחת, אנחנו זקוקים להון עצמי. את ההון עצמי צריך ביום של תחילת הבנייה כי באותו היום הבנק מנפיק ערבויות לכל הדיירים הותיקים וזה מאות מיליונים בכל פרויקט. ההון העצמי לכל פרויקט נע סביב 100-150 מיליון שקל וצריך את זה בתחילתו. בנוסף זה עוזר כדי שבתחילת הפרויקט יהיו מזומנים ואתה פחות תהיה זקוק לאשראי. הכניסה הזו של הפניקס בהון עצמי היא קריטית על מנת לאפשר לנו להיכנס לעוד ועוד פרויקטים גם כדי לא לקחת חוב".

אתם מפחיתים את המינוף ומקריבים את הרווחיות, הגיוני לומר שזה מבטא תשואה של 20 ויותר על הפרויקטים? "מבחינתה של הפניקס, הם עשו את החשבון שלהם, הם נכנסים לעסקת אקוויטי ללא הבטחת תשואה. זה לא חוב ואין פה הבטחה. מצד אחד אני מניח שהם מצפים לראות תשואה דו-ספרתית וכך אני גם מקווה שיקרה. מצד שני, הם שותפים איתנו לסיכוי ולסיכון, ולכן זו שותפות. אנחנו מוותרים על 30% ברווח ובעיניי מדובר במהלך חשוב בחיזוק ההון בכניסה לפרויקטים. בסוף עדיף לעשות הרבה פרויקטים ולהרוויח בהם 70% מאשר לעשות פחות פרויקטים ולהרוויח 100%. יש פה חלוקת סיכון ואנחנו אנשים אופטימיים. אין פרויקטים ואין עסקים בלי סיכון והם כאמור נכנסים איתנו בשותפות.

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"מבחינתנו, ברגע שאנחנו נדרשים לשים 35% הון עצמי בפרויקטים הללו זה קודם כל משחרר את הכסף הפנוי שלנו להשיק גם פרויקטים חדשים עם הון עצמי שלנו, וגם נצטרך פחות לגייס חוב. לכן מדובר ב-WIN-WIN. עסקה טובה היא כששני הצדדים מרוצים וזו עסקה מצוינת".

אנחנו לפני דוח הרבעון הראשון, מה אנחנו צפויים לראות? מה מיצובה של החברה? "מבחינת כניסה לפרויקטים חדשים, מתחילת השנה דיווחנו על כניסות רבות לפרויקטים של התחדשות עירונית. אני חושב שהמיתוג של אאורה וגם התפקוד שלה והשותפות עם הדיירים נותן לחברה יתרון גדול כאשר יותר דיירים ויותר שכונות נותנים בנו אמון. נכון להיום כאמור 90 פרויקטים ו-40,000 יח"ד בקנה, מה שמבטיח את החברה הרבה שנים קדימה. לדעתי זה העתיד של שוק המגורים בישראל.

"לגבי המכירות, אני חושב שתהיה אצלנו ירידה של 30%-40% בכמות המכירות אך לא במחירים. אנחנו לא צריכים לייצר מבצעים, מי שצריך דירה קונה אצלנו ומקבל תנאי מימון טובים. כפי שאמרתי, ב-2024 אני צופה שהמגמה תתהפך, יהיו ביקושים והמכירות תהיינה מצוינות. לגבי הרווחיות הצפויה ב-23'-24', אמרנו שאנחנו צופים שההון העצמי של החברה יגדל בשנתיים הקרובות מ-650 מיליון שקל למיליארד שקל והביצוע המסיבי של השנים הללו יקפיץ את הרווח. ההתמקדות שלנו בהתחדשות העירונית, בבניית שכונות, בשמירה על מינוף נמוך מאוד יחסית לענף והאפשרות שלנו עם הגמישות ללקוחות הוכיחו את עצמם. אין אצלנו סיכונים מיוחדים ואנחנו מתמקדים רק בתחום אחד של בניית שכונות מגורים ללא הרפתקאות אחרות".

אמרת שכן ישנה ירידה במכירות אך לא במחירים. השוק דווקא כן מראה ירידה במחירי הדירות החדשות והדירות יד-שנייה, האם זה יכול להגיע גם לדירות בהתחדשות עירונית? "דירות יד-שנייה אכן יותר קשה למכור כי מי שקונה חייב לשלם את התמורה מיד, לקחת משכנתא וכיום היא יקרה. מי שחייב למכור דירה יד-שנייה היום אולי מתפשר ומוריד מחירים וזה די הגיוני. מי שקונה דירה יד-שנייה היום מצפה להוריד את המחיר בגלל שהריבית והמשכנתא מכבידים עליו. אפשרות התשלום אצלנו מקלה משמעותית על הרוכשים ומעלה את הביקוש לדירות בהתחדשות עירונית על פני אלו החדשות או היד-שנייה. אני חושב שהשנה יש הזדמנות לקונים להתווכח יותר, לקבל תנאי מימון ואולי גם להוריד במחיר אבל לקנות כי אני צופה בשנה הבאה עליות כי עדיין מדובר בשוק במחסור".