מה חיפשו האחים חג'ג' במיזם עם סלינה והאם זו הסיבה היחידה לצניחה במניה?

חברת חג'ג' של האחים עידו וצחי קרסה מאז תחילת השנה ב-30% וזאת בניגוד לרוב מתחרותיה שדווקא בירוק. למעשה למרות התיקון במניות הנדל"ן בחודשים האחרונים, חג'ג' נותרה מאחור.  

   האחים חגג,  קרדיט: טל ציקורל

אחרי הירידה נסחרת חג'ג' נדלן ב-790 מיליון שקל לעומת הון של 980 מיליון שקל כשיש לה רווח גולמי עתידי של קרוב למיליארד שקל רובו בפרויקטים בתל אביב. חג'ג' הצליחה בעבר להרים פרויקטים גדולים ומרשימים בתל אביב, והיא היתה אחת מהיזמיות המשעותיות בעיר לצד חברות כמו קנדה ישראל ואקרו נדל"ן.  אז למה היא נפגעת בצורה קשה יותר מרוב חברות הנדל"ן?

לצניחה של המניה יש מספר הסברים אפשריים, לרבות הוצאות המימון הגבוהות של החברה, אי הבשלת הפרויקטים והעובדה כי מכרה דירות בודדות ברבעון הראשון של השנה. מעבר לכך -  הכניסה למיזם המלונאות יחד עם חברת סלינה ששרף לחברה 90 מיליון שקל, עושה רושם של כישלון ובהמשך לנפילה של סלינה בעסקים ובבורסה האמריקאית (המניה צנחה ב-99%), ייתכן שהחשיפה של חג'ג' למיזם המשותף תהפוך להפסד כבד.

נתחיל עם הוצאות המימון - בדוחותיה האחרונים (לרבעון הראשון) ציינה החברה כי יש לה הלוואות של 920 מיליון שקל בריבית משתנה ושכל עלייה של 1% בריבית תביא לגידול בהוצאות המימון שלה בסך של 9.2 מיליון שקל בנוסף ציינה החברה כי לאור סדרה י"ב של האג"ח של החברה (190 מיליון שקל) כל עלייה של 1% במדד תביא לגידול בהוצאות המימון של 2 מיליון שקל. הריבית המשיכה לעלות, תעשו חשבון ותקבלו עוד 10 פלוס מיליון שקל של הוצאות מימון ברבעון.

מרוויחה אבל שורפת כסף

קצב המכירות של החברה ירד מאוד ברבעון האחרון ועדיין חג'ג' הרוויחה כ-68 מיליון שקל  בזכות שערוכי נדל"ן. במקביל היא שרפה 74 מיליון שקל מפעילות שוטפת. הברוגז בין רווח
לתזרים היה גם בשנה שעברה - רווח של 96 מיליון שקל, ושריפת מזומנים של 315 מיליון שקל לפעילות שוטפת.

> השקת דירוג החברות של ביזפורטל וגם: מי יהיו הענקיות הישראליות הבאות והאם אפשר להשקיע בהן כבר עכשיו? - הירשמו לוועידה הכלכלית של ביזפורטל בה ישתתפו מומחי ההשקעות הגדולים בארץ. 

אם בוחנים את סימני האזהרה בדוחות מבינים שחג'ג' עלולה להיקלע לבעיה תזרימית ולכן ה הדירקטוריון בחן את התזרים החזוי, אך קבע כי אין בכך בכדי להצביע על בעיות נזילות. בחברה טוענים כי יתרת המזומנים בחברה שעומדת על 106 מיליון שקל נכון למאי 2023 תספיק לה. 

הדירקטוריון הסביר כי יש לחברה זכות לקבלת 39 מיליון שקל מהסכם למכירת 75% משטחי המסחר בפרויקט איינשטיין, פוטנציאל לקבל  140 מיליון שקל מפרויקט סלמה, 118 מיליון בפרויקט סומייל ופרויקטים נוספים שיביאו את סך התקבולים השנה ושנה הבאה ל-346 מיליון שקל. בנוסף יש עודפים שצפויים להשתחרר מפרויקטים בסכום העולה על 200 מיליון שקל.  תסכמו את כל הפרויקטים האלו ותקבלו 500-600 מיליון שקל, אבל החברה גם צריכה מאות מיליונים בשנה לפעילות שוטפת, אם כי, זה עשוי להיות בשליטתה - הורדת קצב ובמקביל הקטנת הוצאות ותשלומים, בהחלט אפשרית כשהתקבולים מכירת דירות בירידה.  

בעיה לא צפויה הגיעה מכיוון פרויקט התיירות עם סלינה. החברה השקיעה בפרויקטים עם חברת סלינה בתחום המלונאות 91.6 מיליון שקל, ובנוסף קיימת התחייבות להשקעה של 44 מיליון שקל נוספים. החברה נכנסה למיזם המלונאות עם חברת סלינה שלה הערת עסק חי לאור היקלעותה לקשיים פיננסים שרק הולכים והופכים לחמורים יותר, דבר שמחייב את סלינה להנפקה.

"...לאור כך שהערת עסק חי לא הוסרה מדוחותיה הכספיים של סלינה ולאור הגידול בריביות, הפחיתה החברה סך של כ-2 מיליון שקל שקל משווי הנכס הפיננסי" מציינים מנהלי החברה בדוחות ברבעון קודם, "לבסוף יצוין בהקשר זה, כי עד למועד פרסום דוח זה, החברה השקיעה ביחס לפרויקטים עם סלינה במסלול הרכישה סך של כ-51.6 מיליון שקל וקיימת התחייבות להשקעה בסך של כ-41 מיליון נוספים, ואילו ביחס לפרויקטים עם סלינה במסלול ההתאמות – החברה השקיעה נכון למועד פרסום דוח זה סך כולל של כ- 40 מיליון שקל וקיימת התחייבות להשקעה נוספת בסך של כ-3 מיליון שקל".

ההשקעה הכוללת מסתכמת ב-136 מיליון שקל - כסף גדול גם לחג'ג'. הכוונה היתה להיכנס למיזמי תיירות בסטייל חדש - מקומות שיתאימו למטיילים-תרמילאים, אבל כפי שקורה לא מעט, הפיזור לתחומים נוספים, שבעלי ומנהלי החברה לא מבינים בהם, עולה ביוקר - להם ולמשקיעים.

אז נראה שזה הולך לקראת מחיקה. עד כמה היא תהיה גדולה? לא ברור, אבל 2 מיליון שקל זה לא רציני. כשהשותף שלך בצרות כה גדולות, והוא זה שמנהל ואחראי על האופרציה הצרות נדבקות גם אלייך. זה כנראה האירוע שגרם למשקיעים לסגת לאחור. יש כאן חשיפה שיכולה להיות מעל 100 מיליון שקל, ובשוק שבו קשה למכור דירות בעיקר דירות יוקרה (וזה השוק של חג'ג') עם הוצאות מימון שמטפסות לשמיים ותזרים שלילי כבר שנים, הסיכון התגבר מאוד.