מנכ"ל בנק הפועלים: "יש שינוי מגמה, מזהים גידול של 10% במשכנתאות"

"פונקציית המטרה של הממשלה ושל כולנו צריכה להיות שהתחלות הבנייה יישמרו ברמה גבוהה, כי הדמוגרפיה בישראל לא לוקחת הפסקה. בואו נזכיר לעצמנו, בעוד כ-6 שנים יהיו בישראל מיליון איש נוספים, כמו האוכלוסייה של ירושלים, העיר הגדולה בישראל. אין לנו את המותרות להאט את קצב הבנייה בטווח הזמן הבינוני", כך מזהיר מנכ"ל בנק הפועלים דב קוטלר בכנס נדל"ן של פירמת רואי החשבון EY. מנגד הוא הוסיף כי הביקורת על הממשלה נכונה רק חלקית: "בעבר, היו הרבה טענות כנגד הממשלות השונות שלא הצליחה להגדיל את ההיצע, אך אם מתבוננים על מה שקרה בעולם, כנראה שקשה לבלום עליות מחירים כשהריבית אפסית. וזה אפילו במדינות שאין להן אתגר דמוגרפי עם גידול של 2% בממוצע באוכלוסייה כמו אצלנו".

בכל מקרה, נכון לעכשיו הוא סבור ש"הירידה הניכרת במדדי הפעילות של ענף הבנייה משקף כניסה לעמדות המתנה. ברבעון הראשון של 2023 התחלות הבניה ירדו ב-26% לעומת השיא שנרשם ברבעון המקביל לקצב שנתי של כ-56 אלף דירות, מספר העסקאות בדירות חדשות ויד שנייה בחודשים ינואר-אפריל היה נמוך ב-45% לעומת התקופה המקבילה אשתקד והירידה בביצועי במשכנתאות בהתאם. כפועל יוצא, מלאי הדירות הלא מכורות במגמת עלייה, קיים מלאי דירות של כ-55 אלף יחידות, זה פחות מהצרכים הדמוגרפיים של ישראל לשנה אחת שעומדים על כמעט 60 אלף דירות לשנה". אז מה כן צריך לעשות? לדברי קוטלר "כמובן קל להגיד אבל יותר קשה לבצע אבל הממשלה צריכה להמשיך בשיווק קרקעות ולהבנות תכנית להמרצת הפעילות בענף הבנייה וטיפול במצוקת הדיור".

קוטלר מעריך ששוק הנדל"ן נמצא ב"תקופת מעבר" של כשנה-שנתיים. "עליית מחירי הדירות נבלמה ונתוני הלמ"ס מראים שמחירי הדירות החדשות ירדו כבר בכמה אחוזים, זאת עוד לפני שקלול הטבות והנחות" והוא מניח ששהביקושים יחזרו וגם המחירים יחזרו לעלות.
 

שינוי כיוון? "מזהים גידול של 10% בביקוש למשכנתאות בחודש יוני"

בבנק הפועלים סבורים שאחרי שהמשכנתאות צללו ב-50% ביחס לשנה שעברה, מסתמנת מגמת שינוי והציבור שוב חוזר להסתער על הנדל"ן. לדבריו, "בחודש יוני אנחנו מזהים שינוי מגמה ראשוני בדמות גידול של יותר מ-10% בבקשות למשכנתאות חדשות לעומת הרבעון הראשון, לראשונה מזה מספר חודשים. יש אור בקצה המנהרה. בכל הקשור לליווי בנייה, בנק הפועלים ממשיך לעשות עסקים גם כיום. כמובן שלאור אי הוודאות נדרשת יותר זהירות. אבל יש לנו מאות פרויקטים שאנחנו מלווים בהיקפים של עשרות מיליארדי שקלים ונשמח ללוות פרויקטים נוספים תוך חיבור בין המימון ליזם למימון למשתכן."

כשקוטלר מדבר על 'אור בקצה המנהרה' הוא מתכוון ליזמים וקבלנים, לא לציבור הרחב. הפעילות החזקה בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, בגיבוי הריבית האפסית שהייתה עד לפני שנה, ניפחה את מחירי הדיור, גרמה להם לזנק ב-200% תוך עשור, הובילה את הציבור הרחב לקחת משכנתאות בהיקפים עצומים וגידול של עשרות מיליארדי שקלים בשנה, כך ששיאי המשכנתאות נשברו בשנים האחרונות פעם אחר פעם.

אז הציבור רואה איך מחירי הדיור מזנקים למספרים מפלצתיים, אבל היזמים והקבלנים נהנו מכך מאוד - הם העלו את מחירי הדיור שוב ושוב וגזרו רווחים משמעותיים בדרך.

עליית הריבית במשק גרמה לעצירה בחריקת בלמים של שוק הנדל"ן - נפילה בעסקאות הנדל"ן, נפילה במשכנתאות ובלימה במחירי הדיור. המחירים כבר החלו, הכח עובר לאט לאט לידיים של הקונים והשאלה היא האם הציבור יישבר מהר ויחזור לשוק. 

הקושי של הציבור כעת הוא כפול - גם מחירי הדיור שזינקו ובעקבות כך העלייה בגובה המשכנתא הממוצעת מ-600-700 אלף שקל לכמעט מיליון שקל, וזאת כשבמקביל הריבית עולה ולכן גם ההחזרים החודשיים של התייקרו ב-1,000 עד 1,500 שקלים וההחזר הכולל מתייקר במאות אלפי שקלים. 

רק שבבנק ישראל מסבירים, ובצדק, שבלי המלחמה שלהם באינפלציה - המצב רק היה חמור יותר ובטווח הארוך החזרי המשכנתאות היו רק גדלים הרבה יותר, כשהכסף של הציבור היה ממשיך להישחק. אז האינפלציה בינתיים נבלמת וירדה בחודש האחרון ל-4.6%, וזאת כשבמקביל הריבית במשק כבר עומדת על 4.75%. החלטת הריבית הבאה של בנק ישראל תתקיים ב-10 ביולי וההערכות כעת בשוק הן שבנק ישראל יוכל לקחת אתנחתא מהעלאות הריבית, גם מכיוון שהפד', הבנק המרכזי של ארה"ב, לא העלה בפעם האחרונה את הריבית (אבל הוא צופה עוד שתי העלאות ריבית עד סוף השנה).

עוד הוסיף קוטלר כי בתקופה הזו, "על היזמים להתאים את עצמם למציאות החדשה ולשים דגש בתקופה הקרובה על תזרים חיובי. במקביל, על המערכת הבנקאית לגלות אחריות ואורך רוח ולמצוא פתרונות מימון לטווח הביניים".