הפניקס ומור רוצים להפחית את דמי הניהול במגוריט - האם הם יצליחו מה יקרה למניה אם כן?

בבורסה בתל אביב נסחרות שתי קרנות ריט למגורים. המודל שלהן בדומה לקרנות ריט בכלל הוא פשוט - מגייסים הון ומגייסים חוב, בכסף רוכשים נכסים, משכירים אותם, ומרוויחים את הפער בין התשואה לריבית.  אבל שתי הקרנות האלו - מגוריט מגוריט -3.37% ואזורים ליווניג  ריט אזורים ליוי 0.12% לא מצליחות. הסיבה הבסיסית שהן לא מצליחות היא כי מלכתחילה התשואה על השכרת דירות נמוכה. ומעבר לכך - הן לא מצליחות כי הן פנו לייזום והקמה של דיור להשכרה, ועוד יותר: כי העולם השתנה - בעולם של ריבית אפס ועליית מחירי הדירות יש חלום גדול שאולי יכול לעבוד - יש רווח מהשכרה, רווח מהשבחה ובניכוי הריבית, עדיין מדובר על תשואה שיכולה להיות משמעותית. אבל כשנמצאים בריבית הנוכחית, אז כנראה אי אפשר להרוויח בתחום, ההיפך - התשואה על השכרה נמוכה מהריבית, יש הפסד. וגם - מחירי הדירות בירידה.

אז הקרנות האלו קונות מקבצי דיור ויודעות כנראה לקנות מתחת למחיר השוק (יתרון לגודל) ועדיין, הן נסחרות בכ-40% על ההון שלהן , כלומר בכאילו הנחה של 60% מההון ומערך הדירות. מאז שהן הנפיקו מחירי הדירות עלו, כלומר זינקו בעשרות אחוזים, אבל המשקיעים בהן הפסידו 60% ויותר. 

אבל הכישלון הזה נובע גם מדמי הניהול הגבוהים: בדומה לקרנות ריט אחרות, סובלות הקרנות האלו מניגודי עניינים מובנים - חברת הניהול רוצה שבקרן יהיה כמה שיותר כסף, כי היא מקבלת דמי ניהול באופן פרופורציונלי להיקף הנכסים, ולכן היא מגייסת הון, חוב. ככה גדל הנתח של חברת הניהול, גם אם זה לא האינטרס של המשקיעים, שלרוב דילול פוגע בהם.

התחום הזה עם רווחיות נמוכה, אפילו מאוד, וכאשר לוקחים דמי ניהול משמעותיים - מחסלים את הרווח של הקרן. זה בולט במיוחד בקרן מגוריט, כשבשנה האחרונה מנסים הגופים המוסדיים לצמצם-להפחית בה את דמי הניהול. הפניקס ובית ההשקעות מור, פנו לביהמ"ש בבקשה לפסק דין הצהרתי לפיו חברת הניהול בבעלות ובשליטת ארז רוזנבוך, היא בעלת השליטה בקרן. מהלך כזה יעלה את כוחם של המיעוט באסיפות בעלי המניות ויוביל לצמצום של דמי הניהול, כך על כל פנים מעריכים-מקווים המוסדיים.

• בתמורה ל-190 מיליון שקל - מגוריט רוכשת 47 דירות בתל אביב
• "המצב אצל קבלנים קטנים מדאיג, אנחנו עשויים לראות פשיטות רגל"

  על הבעיות של מגוריט - כתבה מהעבר

כעת מנסים הפניקס ומור לשנות את מבנה הדירקטוריון של מגוריט ואת תקנון החברה, כדי להחליש את כוחה של חברת הניהול. שני הגופים מחזיקים יחדיו כ-25% (הפניקס עם 19.8%, מור עם 6%), אך לא ברור אם הם יצליחו להפחית את דמי הניהול שנקבעו לפני יותר משנה, בהסכם ל-7 שנים. 

הפניקס שלחה מכתב למגוריט ובו דרישה לכינוס האסיפה הכללית שבה יצביעו המוסדיים על תיקון תקנון החברה, סיום כהונת שתי הדירקטוריות הבלתי תלויות בחברה ומינוי ארבעה דירקטורים נוספים. 

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

מגוריט הודיעה שתבחן את העניין גם מבחינה משפטית, אך ברור שחברת הניהול תנסה לסכל את המהלך שנועד להפחית את כוחה של חברת הניהול ובהמשך גם את דמי הניהול. 

דמי הניהול של חברת הניהול אומנם הופחתו לשיעורים שמופיעים בטבלה, אבל מדובר בסכומים גבוהים: בשנה החולפת משכה חברת הניהול 22.1 מיליון שקל וכן הטבה באופציות בסכום של כ-3 מיליון שקל. חברת הניהול זכאית לקבל אופציות בהיקף של 5% מכל גיוס לתקופה של 7 שנים.  בקיצור, 25.9 מיליון שקל זרמו לחברת הניהול ולמרות שהיא משלמת על הנהלת החברה והדירקטוריון הרי שמדובר בדמי ניהול גבוהים ביחס לשוויה וביחס להונה. דמי ניהול שלא מאפשרים כעת להרוויח מהשכרת דירות למגורים, אם כי, בדוחות, מגוריט מרוויחה בזכות השבחה של מאות מיליונים בנכסים על פני שנות הקמתה.

אז הפניקס ומור רוצים להפחית את דמי הניהול בקרן. הם צודקים - זה נכון יותר לציבור, רק שהשאלה היא בעיקר משפטית. אם הם יצליחו זה יתורגם למחיר המניה, דמי ניהול שהם חצי, רק לשם הדוגמה, צפויים להעלות את השווי של מגוריט בעשרות אחוזים. חיסכון של 12 מיליון שקל בהוצאות שקול לעליית ערך של 120 מיליון שקל, וזה יותר מזה - אמון זה חלק מהעניין. מוסדיים ישקיעו בגוף שהם מרגישים נוח איתו, שהוא אמין, שהסיבוב שהוא עושה עליהם לא כזה גדול. 

אבל כדי שבאמת מגוריט תצליח לייצר ערך היא צריכה, במקביל לשיפור היחסים עם המוסדיים, להמתין לירידה בריבית וחזרה של עליית מחירי הדירות. זה בהחלט יכול להיות - אולי לא עוד חצי שנה-שנה, אולי בעוד שנתיים, אבל בינתיים הדוחות שלה כנראה לא יהיו משהו.