שוק המשרדים בצניחה, מעלות מורידה את תחזית הדירוג של ריט 1

חברת מעלות מורידה את תחזית הדירוג של ריט1  ריט 1 +1.06% ריט 1 1,808 +1.06% בסיס:1,789 פתיחה:1,789 גבוה:1,808 נמוך:1,775 תמורה:6,394,298 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: לשלילית, זאת בשל היתכנות להמשך היחלשות הפרופיל הפיננסי. דירוג החברה יהיה ilAA והתחזית שונתה מיציבה לשלילית.

אין ספק כי הירידה במחירי השכירות בכלל המשק מגיעה לדוחות ולדירוגים של חברות הנדל"ן המניב. ההיצע בשוק המשרדים גדל בשל נטישת משרדי הייטק ועליית הריבית - שהובילה את המשקיעים להשקעות אלטרנטיביות. עליית הריבית משפיעה מאוד על השוק ואנליסטים מעריכים שסביר להניח שבקרוב חלק מחברות הנדל"ן המניב, כמו ריט1 ורבוע נדל"ן, "יציגו בקרוב שיערוכים שליליים", כשגם ירידה בביקושים משפיעה על השוק. בנוסף, חברות עם נכסים בערים מסביב לת"א נמצאות עם סיכוי גבוה יותר לרשום הפסדי שיערוך.

על פי מדרוג, "המשך ההאטה הכלכלית בעיקר בהייטק שחווה, בין היתר ירידה משמעותית בהיקף גיוסי ההון החל מהמחצית השנייה של 2022 וביתר שאת מתחילת 2023, במקביל לאימוץ נרחב של שינויים בדפוסי העבודה, לרבות עבודה מהבית, מוביל שוכרים רבים לשקול מחדש את צורכיהם לשטחי משרדים ועשוי ליצור לחץ שלילי על דמי השכירות, קצב האכלוס של פרויקטים ושיעורי התפוסה בענף המשרדים". וזה משמעותי - כי תחום המשרדים מהווה כ-49% מה-NOI של ריט 1. על פי ההערכות, לחברה חשיפה בינונית בטווח הבינוני לפעילות ייזום והשבחה המאופיינת בסיכון ענפי גבוה יותר מפעילות הנדל"ן המניב, בעיקר לאור מגמות ארוכות טווח פוטנציאליות בענף המשרדים.

"תחזית הדירוג השלילית משקפת את הערכתנו כי ב-12-24 החודשים הבאים יימשך הלחץ השלילי על היחסים הפיננסים של החברה אף מעבר לרמה שאנו רואים כהולמת את הדירוג הנוכחי, על רקע סביבה כלכלית מאתגרת בשל האינפלציה, הריבית והתנאים בשוק המשרדים", מאשרת החברה.

היא מסבירה כי בשנתיים האחרונות חל גידול בחוב של חברת ריט 1 בע"מ שהוביל לשחיקה ביחסים הפיננסיים, בעיקר על רקע רכישת נכסים מניבים והשקעות בנכסים בפיתוח יחד עם עליית הריבית וגידול בהוצאות הריבית בשל האינפלציה. "להערכתנו קיים סיכון שיימשך הלחץ השלילי על הפרופיל הפיננסי, בהתחשב בתוכניותיה העסקיות של החברה להרחבת תיק הנכסים, הלחץ על ענף המשרדים והשינויים בסביבת האינפלציה והריבית בישראל". עוד היא כותבת כי "ריט 1 ממשיכה לשמור על ביצועים תפעוליים טובים, כפי שמשתקף בצמיחה ב-NOI הכולל וב-NOI מנכסים זהים ובגידול בתיק הנכסים, תוך שמירה על פיזור שוכרים ושיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. בהתאם לזאת, ב27- ביולי 2023 אשררנו את דירוג המנפיק של ריט 1 בע"מ, 'ilAA', ושינינו את תחזית הדירוג לשלילית מיציבה. כמו כן אשררנו את דירוג המנפיק לזמן קצר של החברה, '-1+ilA'".

בדוח היא מסבירה כי בשנתיים האחרונות חלה הרעה בפרופיל הסיכון הפיננסי של החברה בשל עלייה במינו. ההון העצמי עמד על 50.7% בסוף הרבעון הראשון של 2023 לעומת 49.6% בסוף 2021 ו-49.2% בסוף 2020, זאת בשל גידול ניכר בחוב המתואם לכ-3.9 מיליארד שקל בסוף הרבעון הראשון של 2023 מכ-2.6 מיליארד שקל בסוף שנת 2020, בעיקר כתוצאה מרכישת נכסים חדשים לצד המשך השקעות בפרויקטים בייזום והשבחה (בעיקר בפרויקט ברעננה), בסך כולל של כ-1.2 מיליארד שקל בשנים 2022-2021 בשקלול השפעת האינפלציה על חוב החברה שמרביתו צמוד, וחלוקות הדיבידנדים.

היא מציינת כי הגידול בחוב מותן על ידי תזרים שנתי שוטף של כ-200 מיליון שקל - עלייה של כ-675 מיליון שקל בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה והנפקות הון בסך של כ-290 מיליון שקל בשנתיים האחרונות.

בתרחיש השלילי, מעלות תשקול הורדת דירוג אם החברה תציג לאורך זמן יחס חוב לחוב והון עצמי גבוה מ-50% וחולשה מתמשכת ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון ברמה נמוכה משמעותית מ-x2.4 ללא מגמת שיפור לאורך זמן. בתרחיש החיובי, היא תשקול שינוי של תחזית הדירוג ליציבה אם החברה תציג יחס חוב לחוב והון עצמי נמוך מ-50% ושיפור משמעותי ביחס הכיסוי EBITDA להוצאות מימון לכיוון x2.4, ההולמים את הדירוג, לצד שמירה על פרופיל עסקי יציב ובכלל זאת שיעורי תפוסה ורמות דמי שכירות יציבים.