"אצלנו אין ירידת מחירים"; איך מצליחה גב ים להימנע מירידות במחירי המשרדים?

חברת גב ים +0.75% גב ים 2,964 +0.75% בסיס:2,942 פתיחה:2,942 גבוה:2,974 נמוך:2,923 תמורה:960,628 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: פרסמה היום את הדוחות הכספיים לרבעון השני ולמחצית הראשונה והציגה גידול בתחזית ובהכנסות. לאחר פרסום הדוחות מנכ"ל החברה אבי יעקוקוביץ אומר בראיון לביזפורטל כי הדרך שבה פעלה החברה בשנים הטובות עם האסטרטגיה ארוכת הטווח שלה מקרינה היום לטובה על התוצאות בתקופה המאתגרת".

הצלחתם להעלות את שכר הדירה בתקופה שבה יש ירידת מחירים במשרדים, הצגתם בדוחות עליה ריאלית של 10%, בשעה שיש ירידות מחירים בשוק.
"אצלנו אין ירידות מחיר. במהלך המחצית של השנה חתמנו על 73 הסכמי שכירות בנכסים קיימים עם עלייה ריאלית של 10%. איך גוזרים את ה-10%. כל אחד עובד בטכניקות אחרות. הסכמי שכירות ל-5 שנים, כל שנה מתחדשים סדר גודל של 20% מההסכמים. כאשר יש לנו 430 לקוחות וכל שנה 20% מהלקוחות האלה מתחדשים החוזים.

"כשחוזה מתחדש יש לו 3 קטגוריות – לקוח שיש לו אופציה מותנית בהסכם אופציה שבה מוגדרת העלייה הריאלית. אירוע שני נגמרת האופציה והוא נכנס איתנו למו"מ כי הוא רוצה להישאר בנכס. והקטגוריה השלישית דיירים חדשים".

איך מתחלקים ההסכמים החדשים?
"בחצי השנה האחרונה ל-26% מהלקוחות מה-73 הסכמים שחתמנו היה בהסכם סעיף של מימוש אופציה בעליה ריאלית של 4%. 61% מההסכמים שחתמנו אלו לקוחות, חלקם מאוד גדולים, שההסכם הסתיים, אין להם אופציה והם מנהלים איתנו מו"מ. התוצאה של ניהול המו"מ איתם הביאה לעלייה ריאלית של 12%.

"בנוסף, 13% מהדיירים החליטו לצאת, יציאה טבעית. ניהלו מו"מ עם לקוחות חדשים שהסתיימו בעלייה ריאלית של 9% בשכירות. המשך חוזים עם לקוחות ומימוש אופציה ללקוחות קיימים הסתכם ב-10% במחצית ו-11% ברבעון. זו המשמעות של עלייה ריאלית. מפה אתה גוזר את הגידול במחצית הראשונה של ה-NOI. מפה גם נגזרות התחזיות ומפה גם נגזר הנתון של הגידול ב-NOI של אותם הנכסים". 

אתה בעצם מדבר על עלייה ריאלית של 10% ל-5 שנים. כי זו עליה ראשונה אחרי 5 שנים. זו בעצם עלייה של 2% לשנה?

"גם עליה של 2% זה יפה מאוד".

האם עליה של 2% בשנה במוצע בחמש שנים, משקפת את מה שקורה בחצי שנה האחרונה? אם החוזים היו נפתחים בדצמבר או נובמבר אשתקד, האם העלייה לא הייתה גבוהה יותר

"כשאתה סוגר עליה ריאלית של 2% לשנה זו עליה מאוד משמעותית ואצלנו אין ירידת מחירים  גם בתקופה האחרונה. הדבר היחיד הוא שהמשא ומתן עם השוכרים מתארכים היום יותר מהעבר".

 

"אין אצלנו ירידת מחירים"

אתה כן רואה ירידת מחירים בשטח?
"התשובה היא לא אצלנו. בגב ים אנחנו לא חווים ירידת מחירים, לא בשיעורי התפוסה וגם אין בקשות לצמצם שטחים וגם לא כל כך חשופים לסאבלט. המיקומים והבניינים והפארקים שלנו, המחירים לא יורדים, הביקושים קיימים, גם בהרצליה היו עליות ריאליות, רואים שבנכסים המאוד איכותיים שלנו, חלקם הגדול זה העילית של עולם הנדל"ן בארץ, פריים לוקיישן, צמודי רכבות ותחבורה, אקדמיה, מושכרים לחברות המובילים בעולם, הסכמי שכירות ארוכים. לא חווים ירידת מחירים".

"יש לנו ביקושים חזקים, מחירים לא יורדים ופס היצור עובד. קחו את האקדמיה, ירושלים באר שבע רחובות ורעננה. גם שם הקצבים אחרים רואים עסקאות גם ברחובות. דיווחנו על עסקה בקרן בין לאומית בשטח של 3,100 מטר מרובע בבאר שבע. בירושלים יש עסקה נוספת. גם מבחנת השמאים השמאויות לא יורדות. זה לא רק באזורים הביקוש שלנו, אנחנו חזקים גם בשאר המקומות. גם באר שבע מעל 50 שקל למ"ר. ירושלים 70 שקל. רעננה שמשכירים ב-60 פלוס. אני אומר וגם במת"ם שמשכירים בנכסים קיימים ב-75-80 הם מחירים ריאליים. 

"חלק מההסכמים נתחמו לפני 5 שנים. חלק נחתמו היום. הקצבים בשלושת המקומות המרכזיים שלנו – ת"א הרצליה ומתם בחיפה הם בתפוסה של 100%. המקומות האחרים הם בקצבים אחרים ובמחירים אחרים יחסית לשלושת המקומות האלה ואנחנו שקופים ומדווחים בכל נכס את אחוזי השכירות". 

המגדל המרכזי שגב ים בונה כעת יחד עם אמות השותפה הוא ToHa2 - גוגל צפויה להיות שוכרת עוגן בבניין, ואם חשבתם שזה לא יקרה, יעקובוביץ מסביר (מבלי להסגיר את השם של החברה הבינלאומית) - "ToHa2 הוא הפרויקט המרכזי של גב ים ואמות. בהמשך לחתימת המזכר הבנות עם הגוף הבינלאומי שדיווחנו עליה, אנחנו מתקדמים עם אותה חברה בינלאומית מובילה. ההתקדמות  בצורה טובה בהתאם לציפיות ושום דבר לא נעצר וקצב ההתקדמות הוא קצב שמאפיין הסכמים גדלים כאלה עם חברה בינלאומית מובילה בעולם.

"אנחנו לא מנותקים ממה שקורה אבל הפעילות שלנו מתמקדת עם חברות שבונות לעצמם את מרכזי המחקר והפיתוח, אנחנו בקשר עם המטות שלהם ואנחנו מרגישים שהכל כרגיל". 

 
איפה אתם רוצים להיות עוד 3-4 שנים?
"אנחנו מתמקדים היום בפעילות הייזום האינטנסיבית. התוכנית משיקה לתוכנית האסטרטגית שפרסמנו. אנחנו עובדים על פרויקטים ב-480 אלף מ"ר כשהפרויקט האחרון יסתיים ברבעון 4 של שנת 2026. ממשיכים להשביח את הנכסים הקיימים, מקימים מרלוגים חדשים מודרניים גבוהים, חלקם אוטומטיים. 

"במקביל אנחנו מקדמים 4 תב"עות. מתוך כל הנכסים בייזום שיוקמו 55% זה תבעות שלנו. חלק מסתיים בסוף 2026. הם גוזרים תוספת הכנסות של 180 מיליון שקל מתוך סך הנכסים שאנחנו מריצים בייזום. כלומר 180 מתוך 438 הם חוזים חתומים".