"אהלן ארז. אני צריך הערכת שווי קצרה לדוחות. בלי הפתעות, הולך בשדה דב נהדר" - "אהלן חנן, כבר שולח, אל תדאג"
חנן מור הבעלים והמנכ"ל של חנן מור כנראה צריך להגיד תודה לברק רוזן הבעלים והמנכ"ל של ישראל קנדה - ישראל קנדה לקחה את נועה קירל כפרזנטורית למתחם שהיא בונה בשדה דב, מכרה לה דירה כנראה בהנחה והעירה את כל האזור. אבל, היחסים בין השניים כנראה מאוד אמביוולנטיים - הם מתחרים על אותה פיסת אדמה, מי שיקנה אצל ישראל קנדה כבר לא יקנה אצל חנן מור והתחרות הזו התבטאה גם בקביעת השותפים של חנן מור בקבוצת הרכישה על 80 דירות בשדה דב.
חנן מור דיווחה כי היא משתפת פעולה עם קבוצת רכישה כדי למכור בניין אחד מתוך המתחם שיהיה לה. אלו חדשות טובות, המחיר בקבוצת רכישה יהיה נמוך יותר ועדיין זה הישג ובכלל - מישהו לוקח את המושכות ומשיג רוכשים לדירות האלו, אבל מנהלי קבוצת הרכישה הזו, הם כנראה לא ברירת המחדל המועדפת על אנשי חנן מור.
לביזפורטל נודע שחברות בתחום לרבות בסר היו בשיחות-דיונים עם חנן מור, אבל זה לא התקדם כנראה בגלל החשש מישראל קנדה. ישראל קנדה בקשרים עסקיים עם חברות רבות בתחום ומי שילך עם חנן מור בעצם הולך נגדה - ככה לפחות זה יכול להיתפס. בחנן מור יגידו לכם שהכל דבש, שמנהלי קבוצת הרכישה שהם בחרו הם הטובים ביותר. אבל מה שחשוב יותר זה איך זה באמת מתקדם?
- כל הכותרות
אז הרושם מהדוחות היה טוב. אין הפחתת ערך בשדה דב, למרות ההשקעה הגדולה בקרקע, מרוצים מהחיבור לקבוצת רכישה, שוקלים חיבור של בניינים נוספים לקבוצת הרכישה, חושבים על מכירת חלק מהמתחם (זה לא חדש) ובכלל אופטימיים לגבי שדה דב, וגם בשאר הפעילויות המצב טוב, גם בזכות מימושים נכונים.
ואז, אחרי כמה ימים שלחה החברה הודעה בקשר לשווי הקרקע, מלאי בשדה דב. ארז אבירן שמאי מסביר במכתב נלווה - "התבקשנו על ידכם (חנן מור - ע.ס) לבחון האם נכון ליום 30.6.2023 חל שינוי מהותי בשווי הנכסים, וזאת ביחס לשווי שנקבע בחוות דעתנו האחרונה.
"נמסר על ידכם כי לגבי הפרויקטים שבהליך הקמה הבניה מתקדמת כצפוי ובהתאם לתחזית, ואין כל אינדיקציה ו/או חשש לעיכוב כאשר החברה ממשיכה ומשקיעה עלויות בנכסים. כ"כ נמסר כי אין שינוי בנתונים השמאיים של הנכסים מאז שומותינו הקודמת... לאור האמור ובשים לב לנתונים שנמסרו על ידי החברה, סביר לומר כי לא חל שינוי ריאלי מהותי בשווי הנכסים לעומת שווים על פי חוות דעתנו שבסימוכין, וזאת מבלי להביא חשבון תוספת שווי בגין השקעות שבוצעו ככל שבוצעו".
והנה השמאות:
חנן מור הערכת שווי
כדאי לארז למלא לוטו. השווי בספרים של שדה דב הוא 1.558 מיליארד שקל וארז בהערכת השווי שלו קיבל בול את אותו מספר. אתם יודעים מה הסיכוי לפגוע בול במספר הזה? גם אנחנו לא יודעים, אבל זה שבריר אחוז.
וזה מביא אותנו לכמה שאלות ידועות, מוכרות, נוקבות. איך תהיה הערכת שווי אמיתית אם מעריך השווי או השמאי מקבל כסף ממבקש העבודה והוא יודע מה האינטרסים של מבקש העבודה? אם הוא לא ישרת את האינטרס שלו, הוא הולך הביתה. אין עבודה. איך מעריך השווי מסתמך על מה שהחברה אומרת לו. מה שווה הערכת שווי אם היא כולה תחזית או הערכה של ההנהלה?
וספציפית כאן - למה חישבתם לפי ערך חילוץ הנכס שזה בעצם להגדיר את כל ההוצאות שיהיו להוון להיום ולקבל את סכום ההשקעה, במקום הערכת שווי רגילה? איך הוערך מ"ר ב-54 אלף שקל (לפני מע"מ) אם מוכרים דרך קבוצת הרכישה ב-51 אלף שקל. כן, הסתמכתם על ישראל קנדה שמוכרת גבוה וכנראה גם המחיר שלכם יעלה בהמשך, ועדיין זה הרי לא אותו פרויקט ואתם כנראה תלכו על קבוצות רכישה (בשלב זה אמרתם שבוחני זאת לצד מכירה של חלק מהנכס), ישראל קנדה מוכרת ישירות ולכן זה בעשרות אחוזים יותר.
ושיעור ההיון - 7% הוא לא נראה מייצג בהינתן הריבית חברת סיכון והסיכון בפרויקט, וזה מביא אותנו לתחושה, רק תחושה שזה עובד כך - "אהלן ארז. אני צריך הערכת שווי קצרה לדוחות. בלי הפתעות, הולך נהדר" - "אהלן חנן, כבר שולח, אל תדאג".
סיכוי אפסי סטטיסטית שבחישוב האקסל הראשון התוצאה של ארז יצאה בול. אבל עזבו את ארז, בואו נדבר על שמאות-הערכות שווי בכלל, סיכוי טוב שאם למעריך שווי ושמאי היה יוצא מספר גבוה הוא היה משאיר אותו. סיכוי טוב שאם היה מספר נמוך הוא היה עושה חושבים פעמיים. זו לא אמירה, זו לא קביעה, זו סטטיסטיקה. נקווה שאנו לא חושדים בכשרים, אבל הסיפור כאן ובכלל בהערכות השווי הוא ניגוד עניינים מובנה בין מעריכי שווי ושמאים לחברות. חנן מור היא רק דוגמה, יש מאות עבודות כאלו בבורסה, ורובן הגדול משרת את האדונים.
הסיפור הגדול הוא השיטה - מביאים פתק משמאי כדי להחזיק את השווי, כי אחרת עלול להיווצר בלגן - מחיקת נכסים, ירידה בהון העצמי ומכאן ועד לאי עמידה בתנאי ההלוואות-אגרות חוב-אשראי הדרך יכולה להיות קצרה.
מקבוצת מור נדל"ן נמסר כי ״בניגוד לנכתב בטור הדעה, נעשתה בחינה של שווי הקרקעות של החברה כפי שנעשה בכל חברה ציבורית במסגרת הדו"ח הרבעוני. הבחינה נעשית באמצעות הצוות הפיננסי, משרדי רואי החשבון החיצוני ושמאים. שווי הקרקע בשדה דב נשאר בעינו כפי שדווח ופורסם״
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.נועה חרטטיאלאלפקה 01/10/2023 11:00הגב לתגובה זו0 0ישראל קנדה גם בבור עמוק שם, הכל חרטא בדיווחים, הם מוכרים ב 50 אלף למר למקורבים ואת העסקה של נעה קירל לא רואים בדיווח לרשות המיסים.... מעניין מאוד. הכל ישראבלוף מגלגלים כדי למנע התרסקות רבתיסגור
-
22.אבל הערכה נכון לעכשיו שהשווי פר דירה (100מ)מעריך 13/09/2023 17:16הגב לתגובה זו1 0470.000 שקל בלבדסגור
-
21.עוד כתבה על חנן, ומה עם שיכון ובינוי?dw 13/09/2023 15:02הגב לתגובה זו3 1הדירות של חנן וקנדה הן לפחות דירות למכירה בשוק החופשי. זה זהב יחסית לדירות של שיכון ובינוי, אותם מכריחים להשכיר. ומילא לו ההשכרה היתה במחירי שוק חופשי, כזה של 2-3%, אבל לא, מכריחים אותם להשכיר אותן בהנחה, כאילו הם עמידר. למה שאיזשהו משקיע ירצה להשקיע בדבר כזה? כאמור חנן מור, וקנדה ישראל, במצב הרבה הרבה יותר טוב מאשר שיכון ובינוי. אולי הגיע הזמן להתחיל לבקר את שיכון ובדירוג המשונה שלה, הגבוה מזה של דלק קבוצה?סגור
-
20.וואו נראה שמישהו פה חצה גבולסימבה 13/09/2023 11:45הגב לתגובה זו3 0וזו לא החברה כנראהסגור
-
19.כתבה מגמתית ואומללהarusitzik@gmail.com 13/09/2023 10:42הגב לתגובה זו5 0רצוי מאוד שמנהל האתר יבדוק את תוכן הכתבה המגמתית והמעוותת כי הוא עשוי להיתבע על הרצת מניות ע"י הרשות לניירות ערך.סגור
- טען עוד
-
אני בטוח שאתה שמאי (ל"ת)שמאי לשעבר 13/09/2023 11:35הגב לתגובה זו1 1סגור
-
18.חבל שכתבים מוציאים כתבות כאלהשולי אל 13/09/2023 08:10הגב לתגובה זו8 6נראה שהכותב מוציא שם רע לבעלי מקצוע ופוגע בשמם הטוב לא אתפלא אם תהיה פה תביעת דיבה מה גם שהאמור בכתבה נראה מופרך ולא נכוןסגור
-
חחחח...כאילו לא ברור שזה תגובה של החברה...פאטיתיבן 13/09/2023 10:29הגב לתגובה זו1 4כתבה מעולה...שמציפה שיטה עקומה לשמור על שווי נכסים בספרים. הרי ברור שמה שצריך לבדוק זה תזרים מזומנים וכאן בעיה מאד גדולה לכל חברות הנדלן היוםסגור
-
הקרקע של חנן עדיפה על זו של שיכוןdw 13/09/2023 15:07הגב לתגובה זו1 0חנן רשאי למכור דירות לשוק החופשי. סיידוף תקוע עם דירות להשכרה. מילא השכרה בתשואה 2-3% אולם הוא מחויב גם להשכיר בהנחה, כאילו הוא עמידר. עכשיו תגיד לי אתה מה עדיף? למה על סיידוף ושיכון ובינוי לא יורדים ככה? לסיידוף לא מגיע יחס טוב יותר ממה שמקבלים, בשיגרה, חיים כצמן או תשובה.סגור
-
לא הבנתינחומיקו 13/09/2023 11:43הגב לתגובה זו1 0מה הקשר בין תזרים מזומנים לאופן עריכת שמאות לנכסים?סגור
-
17.כתבה נהדרת! ואמיצהשופט 13/09/2023 08:05הגב לתגובה זו11 5כל הכבוד! מעניין מה ההמשך בשוק הגנבי-ם/מדינה.סגור
-
16.כתבה מטופשת לכתב אין מושג איך שמאי מכין דוחכתבה מטופשת 13/09/2023 07:48הגב לתגובה זו5 7קודם כל חילוץ קרקע מביא בחשבון נתוני השוואה מהסביבה ממוצעים אם זאת קבוצת רכישה גם כן בהתאם לתקינה השמאית מה זה ״הערכה רגילה״ גישת ההשוואה? אם אתה תוקף שמאים לפחות תכין שיעורי בית מינוח מטומטם וזה לא הולך ככה שמאי צריך לתקף את דבריו בעזרת נתוני השוואה אמיתיים מכירות / מחירי ביקוש, מכרזים, עסקאות קרקע שיהיה לך לבריאות יא חי בסרט!!!סגור
-
15.ידם בכלשמאי ותיק 12/09/2023 23:23הגב לתגובה זו2 1עושים מה שהם רוציםסגור
-
14.אם באובייקטיביות עסקינן, מי שילם לכם עבור פרסום הכתבהמעריך שווי אובייקטיב 12/09/2023 21:38הגב לתגובה זו2 0מצחיקסגור
-
לגיטימי לבקר את חנןdw 13/09/2023 15:10הגב לתגובה זו1 0אבל אז בבקשה לבקר הרבה הרבה יותר את שיכון ובינוי, עם חוב מפלצתי ולא דירות לשוק החופשי כמו של חנן אלא דירות להשכרה ואפילו לא השכרה שוק חופשי אלא דירות בהנחה, כאילו הם עמידר. זה לא הגיוני שהדירוג של שיכון ובינוי גבוה מזה של דלק. הקרקע של שיכון משמעותית פחות אטרקטיבית מאשר זו של חנן או קנדה, שלא מחוייבים להיות עמידר.סגור
-
13.אם באובייקטיביות עסקינן, מי שילם לכם עבור פרסום הכתבהמעריך שווי אובייקטיב 12/09/2023 20:55הגב לתגובה זו1 0אתר ביזפורטל שכולו מלא כתבות תוכן אובייקטיביות ממומנות. אנא פרטו מי הזמין ושילם לכם עבור כתיבת התוכן בכתבה זו.סגור
-
12.שמאי להשכרהשמאי מוטה 12/09/2023 20:03הגב לתגובה זו8 1הרבה מאד שמאים ישבו בכלא לשנים רבות כל עושי דברי הבנקים וחברות הנדלן. "שמאי להשכיר"סגור
-
11.כתבה מעולה. ישר כוח על האומץ.. (ל"ת)אלון 12/09/2023 19:44הגב לתגובה זו15 2סגור
-
10.מכרזי רמי ירדו בין 20-30%חנן רמאי 12/09/2023 16:58הגב לתגובה זו8 0כנראה שאין גבול לשקרים. אם תשלם לשמאי הוא יכתוב מה שתרצה.סגור
-
9.ביזפורטל מתעצבנים שטעו בכתבות על שדה דבאסולין 12/09/2023 16:50הגב לתגובה זו2 6עכשיו הם מתעצבנים כי רשמו לפני 7 חודשים שהוא ימחוק את הקרקע בדוח וזה לא קרה.סגור
-
8.כתבה חדהאהבתי 12/09/2023 16:44הגב לתגובה זו10 3יש לי הרגשה שבעוד שנה-שנתיים יפרסמו פה כתבה בנושא הסתבכות של חנן מור עם צילום מסך מהכתבה הזאת.סגור
-
כתבה של אדם מתוסכל.הם טעו בכתבותאסולין 12/09/2023 19:24הגב לתגובה זו3 2והם מתעצבנים על זהסגור
-
7.מחיר למ״רהמחיר הנכון להיום לפי מה שקורה היום ואיך שאין אופק 12/09/2023 16:32הגב לתגובה זו9 2המחיר הנכון להיום לפי מה שקורה היום ואיך שאין אופק חיובי בעתיד המחיר למ״ר שווה 23700 ש״ח למ״ר , שנה טובה, אי אפשר להפוך בעיות של אנשי עסקים לבעיות שלנו, כשהיה טירוף הרווחתם בטירוף פשוט הייתם צריכים לשמור שקל לבן ליום שחור, ומישהו היה צריך להיתפס אם התחתונים למטה, ביזנס זה ביזנססגור
-
מחיר של אשדוד רשמת ;) (ל"ת)דרור 12/09/2023 20:42הגב לתגובה זו1 0סגור
-
6.עכבר מנסה לבלוע פילשמואל 12/09/2023 16:03הגב לתגובה זו6 1קומבינות ושחיתות בארץ הקודש ??? לא ..זו טעות....סגור
-
5.עוד דחיפה קלה - וקוביית הדומינו הראשונה תתחיל קריסה !!! (ל"ת)דן 12/09/2023 16:01הגב לתגובה זו13 2סגור
-
4.קבוצת רכישה - סיכון מיותרגיל 12/09/2023 15:53הגב לתגובה זו5 1הסיכון הטמון בקבוצת רכישה אינו שווה את ההנחה, את הדירה הראשונה שלי קניתי בקבוצת רכישה, הכאבי ראש שהיו לי בדרך החששות והדאות אינם שווים את "ההנחה"סגור
-
3.עם תחושות לא הולכים למכולת. תכתוב לנו עובדות בבקשה. (ל"ת)שי 12/09/2023 15:50הגב לתגובה זו3 7סגור
-
2.אני רק שאלה123Gil 12/09/2023 15:46הגב לתגובה זו4 0בקבוצות רכישה המחיר מטעה כיוון שבדרכ משלמים את הקרקע במזומן ואת הבניה לפי קצב הבניה ואז מרבית העלות שהיא הקרקע - הכסף שולם מראש ואת הדירה עצמה מקבלים אחרי 7-8 שנים במצב הריבית של היום ריבית של 7-8 שנים לפי 7% מוסיפה עוד כ 50% למחיר הקרקע. בנוסף בקבוצת רכישה כל הסיכון עובר לקבוצה ואין אחריות של היזם לכן מי שקונה היום לפי 51 אלף למטר יקבל דירה בעוד 7-8 שנים בעלות של 70-80 אלף למטר. בהצלחה עם זה...סגור
-
חרטא בפיתה כמו שישראלים אוהביםענבל בור 01/10/2023 10:56הגב לתגובה זו0 0ממש ככה אין להם סיכוי לשווק בקבוצת רכישה חרטא אחת גדולה, לא מאחלת להן, אבל זה נראה שזה ייגמר בבכיסגור
-
1.חבל על החברהמוחמד 12/09/2023 15:42הגב לתגובה זו4 0לענד חייבים להיפטר משדה דב אם רוצים שהחברה תשרוד. שינסה למכור לישראל קנדה.סגור
