"לאומי איתך" - אומרת הפרסומת, אבל כשבאמת צריך אותו הוא לא שם - המקרה של חנן מור

בנק פועלים היה זהיר יותר בתחום הנדל"ן והתרחק ממקומות שכבר במן אמת נראו מנופחים - אחד מהם הוא שדה דב. עליית מחיר הדירות עד לפני שנה הפחידה את הנהלת הבנק שניסתה להיות זהירה עד כמה שאפשר. דיסקונט היה כרגיל חשוף מאוד לתחום הנדל"ן, וגם לאומי זרק אשראים. רוב האשראי של הבנקים מגובה. זה הכיף בלהיות בנקים, הכסף שלהם בטוח יותר מאשר של הציבור - אגרות החוב של הציבור נחותות מחוב הבנקים, המניות בחברות האלו נחותות עוד יותר. החוב הבנקאי הכי בטוח וגם - יש לבנקאים קשר ישיר עם החברה, מקבלים דוחות שוטפים ויודעים יותר טוב מכולם מה קורה בעסק.  

בנק לאומי מודע כמובן לכך ששוק הנדל"ן נכנס לתקופה קשה. בנקים מודעים ראשונים לכל השינויים מתחת לפני הקרקע, עוד לפני שהם צפים למעלה. יש להם ברומטר מרשים של מאות אלפי עסקים, מיליוני אנשים,. הם יודעים הכל. לאומי מכיר את השטח, מודע לחולשה בשנה האחרונה וכעת הוא החליט לתת אגרוף לבטן לחנן מור. הוא תובע הלוואות בסך 250 מיליון שקל מתוך חוב כולל של חנן מור לבנקים ולמחזיקי החוב בסכום של 2.9 מיליארד שקל. 

> חנן פרידמן נגד חנן מור

משפטית הוא יודע מה הוא עושה. בנקים הם מערכות מוגנות מאוד משפטית. אבל, בנקים נוטים לגלגל חובות, לעזור ללקוחות, זה גם במקרים רבים נוח להם כי אז הם מעלים את הריבית וגם במקרים רבים מצליחים להתחמק מרישום הפסדי אשראי. אבל חנן מור כנראה עבר את הגבול - אולי הוא זרק מילים שלא במקום, אולי הם כבר באמת התייאשו שהוא יוכל לשרת את החוב. גם המלחמה טרפה את הקלפים. המצב של חנן מור שגם מלכתחילה היה בעייתי נכנס לסחרור גדול אחרי המלחמה. היכולת לשרת את החוב הכול בלי הסדר היא קלושה. אז לאומי בחר להיות ראשון. לאומי תובע מחנן מור פירעון מידי של 250 מיליון שקל; האמת שאחרי שחנן מור היה במסע מימושים מוצלח, מגיע לו עוד צ'אנס מהבנק שהרוויח ממנו במשך שנים; וגם - שינוי הגישה של הבנקים כלפי תחום הנדל"ן. אבל בנקים הם איתך כשאתה חזק. אז הם יתנו לך כמה אשראי כשתרצה. כשזה ישתנה - הם יזנחו אותך, יתבעו אותך וייקחו אותך לפשיטת רגל.   
 

אתרי בנייה דוממים 

בזמן שאתרי הבנייה נותרו דוממים בעת המלחמה ושורת ההכנסות התאפסה, עלויות המימון שתלויות מעל כתפי החברות הציבוריות ממשיכות לדפוק. את אותן הלוואות עתק על בסיס הון מזערי שלקחו חברות ציבוריות בתקופה הגאות בנדל"ן בישראל הם צריכות כעת לשלם. חלקן יקבלו אגרוף לבטן כמו שלאומי נתן לחנן מור, במקרים מסוימים יהיה אפשר להתגבר על זה, במקרים אחרים זה יהיה מכת מוות. 

מדובר באותן חברות  שיצאו להרפתקאות מסוכנות בתקופת ריבית אפסית, בתקופה בה  המדינה דאגה לעלות את מחיר הקרקעות ב- 20% בכל חצי שנה  וכל זאת על סמך ההנחה שלהן שהפער השנתי של כ-10 אלף יחידות דיור בין גידול השנתי במספר משקי הבית לבניה בפועל , בצירוף תחושת העושר של אנשי חברות הייטק- ימשיך להוביל לכך שכל שנה מחירי הנדל"ן בישראל ימשיכו לעלות. בתקופה בה השקעה במדד הנדל"ן הניבה תשואה של 66% .

רק כעת הדיסקט השתנה, "אם כל המלחמות" שידעה ישראל – מלחמה שצפויה להסב נזק של כ- 200 מיליארד שקל לקופת המדינה, מלחמה שעד כה הובילה ל-200 אלף פליטים שנעקרו מביתם כ- 300 אלף מובטלים מלחמה שהובילה לכך ש-62% מעסקי ענף הבינוי נמצאים על סף סגירה  הובילה את הבנק למסקנה שחייבים ליישר את השוק בכל הנוגע להתנהלות מול הבנק.

על ראש המוקד בנק לאומי החליט לעלות את חברת חנן מור לה חובות בהיקף של 2.9 מיליארד שקל לבנקים ולמחזיקי חוב . חובות שטפחו בעיקר על רקע ההרפתקה אליה יצאה החברה לרכישת אדמות בשדה דוב בסכום עתק של 1.5 מיליארד שקל. הרפתקה אותה בנק לאומי מנסה לסיים כעת על ידי כינוס הקונסורציום שהעמיד לחנן מור את האשראי בסך 1.3 מיליארד שקל , על מנת  שיזמו  יחדיו הליך של כינוס נכסים.

בינתיים את השעבודים אותם קיבל הבנק בגין הלוואה  בסך 180 מיליון שקל אותה לקחה חברת ק.מ.מ דף 2 – חברה פרטית שחברת חנן מור מחזיקה ב- 100% ממניותיה , הוא החליט לדרוש לממש באופן מידי.  מדובר בשעבודים שניתנו למען הלוואה שמימנה את רכישת הקרקע ברמת גן בה תכננה קבוצת חנן מור להקים פרויקט הכולל 173 יחידות דיור.

בבקשה בה דרש בנק לאומי למנות כונס לחברת ק.מ.מ. דף 2 מתאר לאומי איך הבטחות שונות לבנק בקשר עם אופן פירעון האשראי של החברות הנמנות עם הקבוצה, לא קיומו בפועל. והבטחות להכנסת משקיעים ומכירת קרקעות החברה התגלו " כמגדלים פורחים באוויר" . מצב שהובילה את הבנק למסקנה שעדיף לו כעת לממש את הפסדיו בגין הלוואות בהיקף של מאות מילוני שקלים  שנמצאות בפיגור מזה זמן רב וממשיכות לשאת ריבית פיגורים אותן החברות בקבוצה אינן משלמות.
 

האם הבנקים יהיו קשוחים יותר מול חברות נדל"ן ממונפות? כן

מבחינת הבנק המנסה לצמצם את החשיפה שלו לענף הנדל"ן ולצמצם את ההפרשות על האשראי אותם יידרש לרשום בעתיד,  זה הוא אות יישור לכלל החברות בענף הנדל"ן . אות לחברות שלקחו הלוואות באחוזי מינוף מאוד גבוהים, לעמוד במועדי החזר הקבועים בהסכם לא תירוצים. שכן כפי שכתבה חברת גב ים בדוחותיה האחרונים "ההשפעה של המלחמה על פעילותה העתידית של החברה אינה ידועה", לכן אם יש לחברות חובות והן מאוד ממונפות ולא נזילות,  מבחינת הבנק הן צריכות כבר עתה לפעול והכל במטרה לעמוד במועדי התשלומים. אל תתפלאו אם הבנקים יתחילו להיות קשוחים בתנאי העמידה באמות הפיננסיות ויתחילו להגיש תביעות לפירעונות מיידים. בנקים, זה בסוף עסק. הם רוצים להרוויח, הם רוצים ריבית. אם יש סיכון גדול מדי והם חושבים שעדיף ללכת לבית המשפט הם יעשו זאת ולרוב גם יקבלו יותר מנושים אחרים.

  יצליח להציל את העסק?

בנק לאומי שילם כבר שכר לימוד במשבר הסאב פריים בימי קריסתן של אידיבי תחת שלטונו של נוחי דנקנר ודלק נדל"ן תחת שליטתו של יצחק תשובה, והבין שעליו להקדים את השוק ולצמצם חשיפה בטרם כדור השלג של ענף הנדל"ן יחל להתגלגל והחוב שלו יקרוס תתחתיו תוך ששמו של הבנק יתנוסס לרעה בכלל העיתונים. בעשותו זאת מאותת בנק לאומי לחברות האחרות, אל תשקטו על השמרים תגדילו נזילות תגייסו הון, תכניסו שותפים עם כיסים עמוקים ואם אין ברירה צאו ביוזמתכם למכור קרקעות היה ואתם צופים כי לא תעמדו בהפסדים. זאת בין היתר הסיבה שהבנק לא נותן לחנן מור עוד תקופת גרייס עד שהשוק יתאושש, ודורש כעת לפעול בשמו למכירת קרקע בשווי של מעל ל-200 מיליון שקלים תמורת סכום שעל פי העסקה האחרונה שהתפוצצה הסתכם ב-160 מיליון שקל .

  
בין אותם חברות ציבוריות שלאומי העניק להם מימון ניתן למצוא את קבוצת ישראל קנדה שגם לה פרויקט ענק בשדה דב בגינו לקחה הקבוצה הלוואות מצטברות בהיקף של  1.2 מיליארד שקל. לאומי לו ישנם עדיין יחסים טובים עם בעלי השליטה, העניק מימון של עד 457 מיליון שקל לרכישת מתחם שערי צדק בירושלים עליו מקימה החברה את פרויקט מידטאון.  בניגוד לחברת חנן מור לקנדה ישראל יש הון נכבד עדיין. בקופתה על פי הדוחות של הרבעון השני של 2023 נותרו כ-240 מיליון שקל מזומן שמאפשר להנהלת החברה מרווח  זמן של  נשימה לשלם את תשלומי הריבית והקרן בשנה הקרובה על סך 144 מיליון שקלים לכלל המלווים כמו גם להגיב לאירועים בשוק. לישראל קנדה יש גם פרויקט גדול בשדה דב, למזלה היא כבר הצליחה למכור מעל 75 דירות לפני המלחמה.

בנק לאומי גם חשוף לקבוצת חג'ג שלקחה בתחילת השנה ממבנק לאומי הלוואה בסך כ- 210 מיליון שקל להשלמת מימון רכישת פרויקט הענק במתחם לודוויפול. בדוחות האחרונים הציגה חג'ג  כ-121 מיליון שקל מזומנים שנותרו בקופתה ודיווחה כי בשנה הראשונה עליה לעמוד בתשלומי ריבית וקרן בהיקף כולל  של כ  136 מיליון שקל .