חברות הנדל"ן הממונפות צריכות מזומנים - הגופים המוסדיים קונים בהנחה

חברות הנדל"ן הממונפות לא יכולות להיות אדישות למחיר המלחמה ומתחמשות במזומנים. מגה אור דיווחה על מכירת מניות ביג ב-450 מיליון שקל, ישראל קנדה גייסה 170 מיליון שקל בהנפקה פרטית ואקרו קיבלה הזרמה של 100 מיליון שקל מחברת כלל ביטוח.

מזומן זה שם המשחק. בזמן שאזרחי ישראל מסתובבים חסרי אנרגיות, בדיכאון, ללא חשק לעבוד ומאות אלפי אנשים עקורים מביתם, מנהלי החברות והיזמים חייבים להרים את הראש ולדאוג לעבור את התקופה הקשה, אחרת הם עלולים להתדרדר במהירות לצרות תזרימיות ובעיות פיננסיות. מנהלי חברות הנדל"ן הגדולות במשק הבינו שעליהם להתחיל לפעול ומהר והם מנצלות את הקשרים שלהם עם הגופים המוסדיים ואת הירידה במחירי המניות כדי לבצע הנפקות פרטיות. המחיר פחות חשוב עכשיו, מה שחשוב זה להשיג כרית ביטחון תחת ההבנה שהתקבולים מאוקטובר צפונה בשל מכירת נכסים ודמי שכירות לא יגיעו ליעד שהיה לפני המלחמה. החור התזרימי מחייב מקור מימוני נוסף ומי שלא יפעל במהירות ויש לו חוב גדול, עלול להיכנס לסחרור. לכן, בשעה הזו, מגייסים גם בהנחה, העיקר שיהיו מזומנים בקופה. 

זו אולי חוכמה בדיעבד, אבל אם חנן מור היה מגייס לפני שנה-שנתיים, אם נכסים ובניין ודסק"ש היו עושות זאת זה היה פותר להם חלק מהבעיה. יש כלל בבורסה על גיוסים - מגייסים כשאפשר לא כשצריך, וזו הסיבה שבתקופות של גאות, כשהתמחור גבוה מגייסים למרות שלא תמיד יש שימושים לגיוס. עכשיו זה - "מגייסים כי צריך"  ובהנפקות האמורות זה נעשה בתמחור נמוך בעשרות אחוזים מתחילת השנה, אבל לא בתמחור נמוך. חברות שמחכות עלולות לסבול מירידת מחיר מניותיהן עד שמגיע השלב שכבר אי אפשר לגייס. יש את הנקודה האל חזור שאם השווי של החברה יורד מתחתיו, זה כבר אבוד ואז שוק ההון כבר לא יכול לשמש כמקור תזרימי לחברה. 

מגייסים כדי לבנות   

יש שני תרחישים של היום שאחרי - התרחיש האופטימי אומר שיהיה בום כלכלי ואז חברות הנדל"ן יזדקקו למימון להשלמת הפרויקטים, ויש תרחיש שלפיו נחווה מיתון גדול, והאינפלציה עשויה במהרה להתגלגל לדיפלציה. גם במצב הזה חברות הנדל"ן זקוקות למזומנים. הריבית גבוהה ולכן כנראה הגיוסים האחרונים היו של הון. כל מכלול השיקולים האלו לצד האיתות של בנק לאומי שרץ לממש את השיעבודים שקיבל על הפרויקטים של חברת חנן מור, מביאים את חברות הנדל"ן לגייס וזה יימשך. 

מדובר באותו חברות שנהנו מהגאות בבורסה הישראלית ועד לשנת 2021 חיו בהרגשה שתמיד ניתן יהיה למחזר חוב בריבית נמוכה. חברות שבנו על כך שמחירי הנדל"ן תמיד ימשיכו לעלות, המדינה תשווק את הקרקעות תמיד במחירים יותר גבוהים, וכוח הקנייה הכלכלי של האזרחים לא יפגע. כיום לאחר שהריבית, והריצה למחזור הפכה יקרה, ישנם 300 אלף מובטלים שעלולים באם המלחמה תימשך להגיע ל-500 אלף ויותר, מעל 300 אלף מגויסים לצבא וירידה גדולה ביכולת הקנייה של הציבור וגם של הרצון והמצב רוח לקנות בתקופה הזו נכס משמעותי כמו דירה. משרדי המכירות שוממים והיזמים מציעים הנפקות למוסדיים.
 

המוסדיים קונים בהנחה

אקרו היתה הראשונה שהתעוררה משוק המלחמה וגייסה הון. אקרו העוסקת בייזום נדל"ן למגורים ונדל"ן מניב  שבקופתה נותרו בסוף הרבעון השני של 2023 כ- 100 מיליון שקל, דיווחה שכלל ביטוח השקיעה  100 מיליון שקל בחברה. ההשקעה התבצעה לפי מחיר של כ-32 שקל למניה בעבורם קיבלה כלל כ-5.14%  ממניות אקרו. 

החברה שמצויה בשליטת צחי ארבוב (28%) ומנוהלת על ידי זיו יעקובי, ביצעה את ההקצאה הפרטית בהנחה של 2.9% על מחיר השוק ובהנחה של 54% על המחיר בו הנפיקה לראשונה את מניותיה בבורסה. בפברואר  2022  כשגייסה אקרו 500 מיליון שקל הגיוס התבצע לפי שווי של כ-4 מיליארד שקלים כיום שוויה של כ-2.19 מיליארד שקל. לכלל זה הסתבר כעסקה טובה, כשהיא כבר מורווחת 10% תוך שבוע וחצי.

לאקרו לא מעט פרויקטים באזור המרכז היא מעורבת בבניית 5290 יחידות דיור. בין הפרויקטים של החברה ניתן למצוא את דה וינצ'י (מגורים ומשרדים) , גולף בנאות אפקה, פינוי בינוי  yard בנווה שרת, מגדל מאז"ה, קמפוס מיקרוסופט בהרצליה ופארק עסקים בצומת סביון. בדוחות של המחצית השנייה של 2023 דיווחה החברה על רווח נקי בסך 36 מיליון שקל. התחייבויות השוטפות הסתכמו לכ-1.2 מיליארד שקל והתחייבויות ארוכות עומדות על סך 2.9 מיליארד שקל. לפני הגיוס, ההון העצמי של החברה הסתכם ב-2 מיליארד והיווה  כ-28% מסך המאזן. מתחילת השנה ירדה מנית אקרו ב-10% (צנוע יחסית) וכיום סדרת האגח של החברה בעלת מח"מ 3 שנים נסחרת בתשואת 6.3%.

גם חברת קנדה ישראל לא יכלה להישאר אדישה למחיר המלחמה. הקשרים הטובים של מנהלי החברה ובעלי השליטה ברק רוזן ואסי טוכמייאר עם המוסדיים והקרנות הגידור הובילה את החברה  לצאת בגיוס זריז שהקנה למשתתפים בו הנחה של 5.5% על מחיר המניה בשוק (ובפועל הנחה של 7.8% על המחיר בעת סגירת העסקה). ביום שלישי האחרון הודיע קנדה ישראל כי היא גייסה 170 מיליון שקל  מחברת הביטוח הפניקס, בית בתי ההשקעות מיטב דש מור גמל , קרנות הגידור -ספרה, נוקד ואלפא ובעלות העניין בחברה חברות הביטוח כלל ומנורה. הבעת האמון של המוסדיים, אפשרה לקנדה ישראל להגדיל את קופת המזומנים שלה  ל-400 מיליון שקל ולחזק את ההון העצמי .

המוסדיים מורווחים כ-7% תוך יומיים של מסחר. מנית ישראל קנדה עולה ביומיים האלו למרות ירידות בשוק בעיקר בשל הבעת התמיכה של המוסדיים והוספת המזומנים לקופה. זה מעניק ביטחון למשקיעים קיימים ומשקיעים פוטנציאלים. 

ההון העצמי של קנדה ישראל הסתכם בדוחות של הרבעון השני ב-1.97 מיליארד שקל והיווה  כ-24% מהמאזן. פרויקטי הענק בהם ישראל קנדה מעורבת הובילה את החברה לקחת על עצמה התחייבויות בסך כולל של כ-3.5 מיליארד שקל לבנקים וכ-1 מיליארד שקל נוספים לבעלי החוב ומטילות על החברה הוצאות מימון כבדות שהסתכמו במחצית הראשונה של 2023 ב- 54 מיליון שקל.

הההנפקה הצליחה לאותת לשוק שהמוסדיים ימשיכו לתמוך בישראל קנדה. חברה  שהפגינה יכולת מרשימה למכור גם בתקופה בה מחירי הנדל"ן בישראל החלו לרדת והמכירות במשרדים נעצרו. המוסדיים שראו כי נכון למחצית הראשונה של 2023 ישראל קנדה מכרה 75 דירות  במחיר ממוצע של 80-75 אלף שקל למטר החליטו בעוד המתחמים של החברות המתחרות מדממים, להמשיך ולהשקיע בחברה. מתחילת השנה מניית ישראל קנדה עלתה ב-20%  וסדרות החוב של החברה בעלות מח"מ 2.3 שנים נסחרות לאחר המהלך  בתשואות של 7.8%-8.6% .

תגובה מיידית למערבולת אליה נכנס שוק הנדל"ן ניתן היה לראות השבוע גם אצל בעל השליטה בחברת הנדל"ן מגה אור שמנייתה ירדה מתחילת השנה ב -26%  . צחי נחמיאס (38%)  הבין שעליו לפעול מידית בטרם החברה אותה בנה ב-10 אצבעות נכנסת לסחרור. החברה שהודיעה ב- 26 באוקטובר על הרחבה של סדרה ח בדרך של הקצאה פרטית של 120 מיליון שקל, הבינה שעליה לחזק באופן מיידי את ההון של החברה.

צחי נחמיאס מצטייד במזומנים

החשש בו חברות הדירוג יקפצו על החברה בשל המחסור במזומנים יורידו את הדירוג ויגרמו לכך שהחברה תאלץ לשלם תשלומי ריבית נוספים על החוב הקיים בסך 3.8 מיליארד שקל לבעלי החוב ו-769 מיליון שקל לבנקים - הובילה אותו לרוץ ולממש חבילה נוספת של מניות חברת מרכזי הקניות ביג. מגה אור מכרה 6.1% ממניות ביג שבבעלותה בהיקף של 460 מיליון שקל לחמישה גופים מוסדיים בתמורה והודיעו כי בקופתה נכון להיום יתרות מזומנים וניירות ערך סחירים בסכום כולל של 1.405 מיליארד שקל.

בפני נחמיאס עומדות בתקופה הנוכחית החלטות קשות . האם לגדוע את ההפסד העצום בסך 250 מיליון שקל שנגרם לו מההרפתקה רכישת דסק"ש ב-400 מיליון שקל. או להמשיך ולהזרים כסף טוב לאחר כסף רע לדסק"ש. חברה שנמצאת על סף הסדר חוב ונדרשת בשנה על חוב של כ-3 מיליארד שקל לשלם תשלומי ריבית של כ-200 מיליון שקל. 

נחמיאס דואג בעיקר למגה אור שבשליטתו שנסחרת לפי שווי של 2.5 מיליארד שקל. מטרתו לגייס אותה במספיק מזומנים לתקופה הקשה, כך שתוכל להמשיך ולקדם פרויקטים בתחומי המרכזיים הלוגיסטיים. הוא חייב להמשיך ולדאוג להקטין את החוב הפיננסי נטו שהסתכם בדוחות של הרבעון השני ב-4 מיליארד שקל זאת בטרם חברות הדירוג ישנו את הדירוג ויחסמו לו את הגישה הנוחה שכיום קיימת לו לשוק ההון.  כיום לאחר מימוש מניות  ביג וחיזוק ההון העצמי, סדרות החוב של החברה נסחרות בתשואה של 6.8%- 3%.