"המשקיעים מעדיפים חברות נדל"ן שמתרכזות במשרדים בארץ, על פני חברות שפועלות גם בחו"ל - אין בזה הגיון"

חברת הנדל"ן אדגר  אדגר +0.65% אדגר 498.3 +0.65% בסיס:495.1 פתיחה:495.1 גבוה:499.4 נמוך:490.4 תמורה:194,654 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: היא נסחרת ב-60% על ההון שלה, למרות תוצאות טובות יחסית. הסיבה להערכת רועי גדיש היא כנראה הפעילות בחו"ל - "אני רואה תמחורים נמוכים גם של חברות נדל"ן מניב אחרות שמשקיעות בחו"ל - אלוני חץ, ג'י סיטי ונוספות והשוק נותן עדיפות להשקעה בישראל למרות שיותר מסוכן פה, אין בזה הגיון". 

התפלגות נכסים
 

מכפיל הון של 0.6, מכפיל FFO נמוך

אדגר פחות ממונפת מג'י סיטי ואלוני חץ והיא נסחרת ב-780 מיליון שקל כאשר ה-FFO השנתי יסתכם כנראה בכ-135 מיליון שקלף מדובר במכפיל FFO נמוך יחסית. 60% מהפעילות שלה הוא בחו"ל במדינות כמו פולין, קנדה ובלגיה. היא בדרך להגיע ל-NOI של מעל 300 מיליון שקל בשנה הבאה, לעומת באזור 280-285 מיליון שקל השנה. 

אדגר כנראה סובלת מהסנטימנט השלילי בשוק המשרדים שהתחיל כבר בתחילת השנה. אבל בינתיים בדוחות זה לא מתבטא - "בסך הכל הייתה לנו עלייה משמעותית בהכנסות שגוררת עלייה ב-NOI וב-FFO ובשורה התחתונה", אומר גדיש ומוסיף , "פעילות החללים המשותפים היא טובה. אנחנו רואים ביקושים טובים בפולין ובבלגיה וגם בישראל עד המלחמה - מאז המלחמה הביקוש ירד, אבל עדיין, בסך הכל התחום מגלה עמידות גם במלחמה, הדיירים נשארים ולא עוזבים. היה לנו רבעון טוב ושיפרנו תחזיות לשנה כולה, בהמשך לעליית התחזיות גם מוקדם יותר השנה. מבחינת ה-NOI- וה-FFO. אם עושים חשבון ורואים שאנחנו בגבול העליון של התחזית.

 "שיעורי התפוסה יעלה וה-NOI וה-FFO יעלו בהתאמה", רועי גדיש, מנכ"ל אדגר;  קרדיט:  גדי דגון

"הפעילות של המשרדים בעולם עוברת שינוי מאז הקורונה – חלק מהדיירים מצמצמים שטחים או רוצים שינוי במשרדים, יש הרבה סטרטאפים שצריכים שטחים אחרים אבל יש גם הרבה לקוחות שלא משנים כלום, כמו משרדי ממשלה, משרדי עו"ד ועוד".

שיפור בתחזית

גם לפני המלחמה שוק המשרדים היה בכיוון למטה, אתה רואה את זה בחידושים של חוזים? גם בישראל?
"חשוב לציין שרק 40% מהפעילות שלנו היא בישראל. הפורטפוליו שלנו בישראל מאוד חזק - ת"א אדגר 360 והבניין בקריית אריה, אנחנו לא רואים כמעט שינוי, הבניינים מלאים. באופן כללי, בשוק החללים המשותפים רואים ירידה, אבל לא משהו גדול. ציפיתי שבמלחמה כולם יבטלו את החוזים ולא יחדשו, אבל זה לא קורה. היום כולם חזרו לעבוד חוץ מאלה שבמילואים. אנשים מתרגלים ומסתגלים מאוד מהר".

 

אופטימיות בפולין

בפולין,  אתם ממוקמים בוורשה שזה אומנם המקום הכי נחשב בפולין, אבל אנחנו רואים שהתשואה להיוון היא 8-8.1% , גבוהה ביחס למקומות אחרים.
"זה מה שקבעו מעריכי השווי. בפולין כל האקלים הפוליטי היה מאוד שלילי עד הבחירות האחרונות שהפכו את התמונה ב-180 מעלות. הממשלה החדשה עוד לא קמה, אבל כשזה יקרה היחסים עם האיחוד האירופי ישתפרו. יש 60 מיליארד יורו שהאיחוד מייעד לפולין שעוכבו כי היא לא עמדה בפרמרטרים, אבל הם יתחילו לזרום בקרוב. זאת עדיין רק אווירה וציפיות ולא צמיחה, אבל יש אופטימיות גדולה.

"ובכל מקרה, אני חושב שמדובר על שיעורי היוון גבוהים מדי. זה לא עוזר לי שאני אומר את זה, מערייכ השווי עושים את ההנחות שלהם. חשוב לזכור שזה ממוצע - יש בניינים של יותר ויש פחות".

כשאני מסתכל על המכלול אני רואה נדלן להשקעה בספרים ואת ה-NOI המצרפי ב-9 חודשים ומקבל תשואה משוקלל של 5.8%?
"בנדל"ן להשקעה זה כולל גם מגרשים שלא מניבים עדיין, בסכום של כ-200 מיליון בערך, כשמנטרלים את זה כי הם עדיין לא פרויקטים מניבים אז זה יוצא תשואה של כ-6%".
 

פוטנציאל ה-NOI - מעל 300 מיליון שקל

גביש מדבר על נכסים בפולים שעדיין יש בהן תפוסה נמוכה וכך גם בקנדה. החברה עושה מאמצים לשיפור התשואה ובהדרגה התפוסה עולה. "בפולים יש עלות של 5 יורו למטר על שטחים ריקים וברגע שאנחנו משכירים אנחנו בעצם מבטלים את ההוצאה הזו ומכניסים 11-12 יורו למטר וזה מתבטא משמעותית ב-NOI וב-FFO. גם בקנדה אנחנו בתפוסה לא מלאה.  תמיד היינו שם ב-95% תפוסה וכרגע אנחנו ב-85%. אבל זה משתפר ובכל חודש שיעור התפוסה עולה

מגדל אדגר 360 מהווה את רוב הפעילות בישראל  

NOI של 315 מיליון זה יעד סביר? בהינתן שתעלו את שיעורי התפוסה בקנדה ופולין ובלי צמיחה מעבר לכך?
"זה מספר הגיוני".

עוד אירועים או מהלכים מתוכננים לחצי שנה –שנה הקרובה?
"אנחנו עובדים בקנדה על נושא של השבחות והגדלת זכויות בקרקעות, כמו גם קבלת זכויות בנייה למגורים. היום בטורונטו אומנם המשרדים תחת לחץ אבל במגורים הביקוש גבוה והמחירים עולים".

מה השוק מפספס לגביכם? אתם נסחרים ב-0.6 על ההון העצמי ומכפיל FFO נמוך
"עלינו מאז הדוחות אבל לא מספיק. יש סנטימנט שלילי למשרדים באופן כללי אבל גם לחברות נדל"ן שפועלות בחו"ל. ממה שאני רואה, חברות אחרות כמו אלוני חץ  אלוני חץ -0.5% אלוני חץ 2,976 -0.5% בסיס:2,991 פתיחה:2,963 גבוה:2,980 נמוך:2,931 תמורה:17,139,758 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: או ג'י סיטי ג'י סיטי 0% ג'י סיטי 1,430 0% בסיס:1,430 פתיחה:1,449 גבוה:1,449 נמוך:1,426 תמורה:2,685,981 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: למשל נסחרות בדיסקאונט אדיר וזה לא נראה מוצדק. אנחנו לא פועלים באוקראינה או במדינות מסוכנות אחרות אלא במדינות שאפילו פחות מסוכנות מישראל. אין בזה הגיון. המשקיעים המקומיים מעדיפים להשקיע בחברות שמחזיקות נכסים בישראל למרות שיותר מסוכן פה".