הערכת שווי של 960 מיליון שקל בלבד לפרויקט שדה דב של חנן מור
כפי שדיווחנו אתמול, בנק לאומי ירד מהעץ ולצד חברי הקונסורציום האחרים במימון פרויקט שדה דב של חנן מור - דיסקונט, מיטב והפניקס גובשה תוכנית שמספקת לדודו זבידה את חלום חייו - להיות מנכ"ל כל יכול בחברה ציבורית. זה כנראה יעלה הרבה כסף. לזבידה תג מחיר גבוה, אבל הוא האיש שנקבע על ידי הקונסורציום בדחיפה גדולה של הפניקס והוא שילוב מצוין של איש נדל"ן ואיש פיננסים.
>>בדרך לפתרון בחנן מור? מנסים להגיע לחודש של "הפסקת אש"
>>המלכוד של חנן פרידמן - ניסיון החיסול של חנן מור נתפס כלא מוצדק ופוגע בתדמית; היזמים חוששים ש"בעל הבית השתגע"
בנק לאומי התקפל
בנק לאומי התקפל ובצדק כי התמורה לבנק בכל תרחיש היתה גבוהה והתביעות בעיתוי הנוכחי, בהינתן שאין להם משמעות כלכלית, צורמת. אבל זו כנראה היסטוריה, אחרי מאבק משפטי שלא הגיע להכרעת השופט, הצדדים מבינים שהפתרון הוא לתת את המפתחות לזבידה בתמורה לחבילה (כנראה גם אופציות) ושהוא יסדיר את המתווה בשדה דב ובחברה כולה. במקביל, בנק לאומי ייבטל את התביעות לפרויקטים ברמת גן, חיפה ושדה דב. זה לא סיפור סגור לחלוטין, אבל זה מאוד קרוב לסגירה מוחלטת.זבידה אמור לייצר מתווה שבו חברי הקונסרציום מקבלים אופציות למניות בחנן מור, בתמורה לדחיית הריבית (כנראה שיהיה דילול של עד 75% - זה לא סופי ובדיונים); ובמקביל גם להגיע למתווה מול מחזיקי החוב. יש לו "בשר" לעשות זאת. החברה בלי שדה דב, שווה כמה מאות מיליוני שקלים. אבל השאלה כמה בנטו שווה שדה דב (הנכס פחות החוב) וכאן יש הפתעה.
- כל הכותרות
השמאי של חברת חנן מור העריך את המגרש בספרים ב-1.5 מיליארד שקל, אבל שמאי מטעם בנק לאומי מעריך את השווי ב-36% מתחת לרשום בספרים וב-27% מתחת להלוואה של הקונסורציום - ההערכה הזו שנמסרה במסגרת התביעה של בנק לאומי היא רעידת אדמה.
בנק לאומי ליזמים ולקבלנים בשדה דב - אתם צריכים למחוק את הקרקעבנק לאומי בעצם אומר בעקיפין שיש לעשות מחיקות בכל האזור הזה, לא רק לחנן מור. אם תתנו לשמאי של לאומי לעשות את העבודה לקרקעות צמודות, הוא יכול להגיע למסקנה שהקרקע של ישראל קנדה שווה פחות מהשווי בספרים - זו כנראה לא היתה הכוונה של חנן פרידמן מבנק לאומי שהלך בכל הכוח נגד חנן מור. זה גול עצמי כי הוא עצמו המלווה הגדול לישראל קנדה ואם יגזרו שווי למ"ר קרע דומה מהערכה הזו לפרויקט של ישראל קנדה, תהיה ללאומי בעיה - הם ממנים בלי שעבודים מתאימים.
וזה הקרקעות הנוספות בשדה דב - השטח של שיכון ובינוי, לווינשטיין ואביסרור. ורגע - מה עם שטחים קרובים - לחג'ג' יש ברחוב איינשטיין פרויקט משמעותי, ופרויקטים בשיכון ל', ואפשר להגיע לזה לכל תל אביב. אם תתנו לשמאי שהכין את הערכת השווי הזו להכין תחת אותן הנחות שמאות לפרויקטים בצפון תל אביבי, תקבלו בסיכוי לא רע, מחיקות של 20%-30% בנכסים רבים.
השמאי אמיץ או שמאי ממושמע?
מצד אחד זאת הערכת שווי אמיצה, כי היא מורידה את האופטימיות להיות "רק" ריאלית. מצד שני, היא מוכיחה שמדובר בסופו של יום ב"עט להשכיר". לא משנה מי טועה - השמאי האופטימי או השמאי הפסימי, או שניהם. ברור שכל אחת מהעבודות האלו משרתת אג'נדה. האופטימי כנראה הבין שעליו לקבע את השווי בספרים, הפסימי כנראה הבין שלאומי רוצים לשכנע שופט שצריך ללכת לכינוס של המגרש וכמה שנמוך יותר הרי זה משובח.
השמאי שמעון ריז'בסקי - הפרויקט שווה 960 מיליון שקל
לפי בדיקת השמאי, שמעון ריז'בסקי - שטח הפרויקט עומד על 7,575 מ"ר צורתו רגולרית דמוית מלבן והוא פינתי. המגרש ממוקם צפונית לרחוב ש"י עגנון ולשרות הויטרנירי של העיר ומערבית לרחוב לוי אשכול בקו אווירי של כ-700 מטר מחוף הים.
תחשיב שומה שנערך עבור בנק לאומי
שכונת אשכול ממוקמת על מתחם שדה דב לשעבר בצפון העיר תל אביב בין רחוב ש"י עגנון מדרום, רחוב לוי אשכול ממזרח, תחנת הכח רידיניג ממערב, והחלק המערבי של שכונת ל' מצפון. השכונה החדשה המיועדת למגורים כוללת 4,844 דירות מסחר תעסוקה ומלונאות.
לפי התוכנית, רחוב אבן גבירול מתוכנן להמשיך צפונה אל עבר השכונה ובו יעבור הקו הירוק של הרכבת הקלה וכיום מתבצעות בו עבודות פיתוח. השמאי ריז'בסקי מציין כי התחשב בעריכת השומה בעובדה כי זכויות הבנייה הם לפי תוכנית תמל 301 מיקום השטח - 700 מטר קו אווירי מהים, העובדה כי טרם אושרה תןכנית עיצוב אדריכלית כנדרש, כמו כן ציין השמאי כי לפי התב"ע במתחם ייבנו ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) ולא ממ"דים (מרחב מוגן דירתי).
בנוסף ציין השמאי כי תקן החניה בפרויקט לא מאפשר חניה לכל דירה בפרויקט. החלק של המלון בפרויקט כולל 1,476 מ"ר שיאפשר הקמת מלון של 59 חדרים בלבד, בשטח ממוצע של 25 מ"ר לחדר או 70 חדרים בשטח של 21 מ"ר בממוצע לחדר - החישוב הזה לא כולל שטחים ציבורים במלון.
השמאי מציין כי לקח בחשבון את העובדה כי עבודות הפיתוח טרם הושלמו, בנוסף ציין השמאי כי "בהתחשב בתנאי השוק (ריבית שונה מהותית באופן יחסי למועד הזכייה) נקטתי בגישה זהירה ושמרנית" בנוסף ציין כי אומדן השווי לא כולל את מרכיב הפיתוח של 62 מיליון שקל, שאותו צריך להוסיף, וכמובן לא כולל מע"מ.
השוואה של הזוכים המכרז
קרקע זו קרקע - אם מחירה יורד, גם הסמוכה לה שווה פחות
העבודה של השמאי מראה שהמחיר של הקרקע של חנן מור מלכתחילה היתה יקרה יותר מאשר של ישראל קנדה והאחרים שזכו במכרז. חנן מור שילם 5 שקל למ"ר יותר מהאחרים ומראש היכולת שלו להרוויח היתה קטנה יותר, אבל השמאי מפחית את מחיר הקרקע לאזור ה-22-25 אלף שקל למ"ר וזה מחיר נמוך משמעותית מהמחיר של כל הרוכשות האחרות (במיוחד בהינתן שלמחיר התווספו עלויות מימון ופיתוח).
כדי לחזק את הערכתו, השמאי מביא עסקאות שנעשו באזור:
השמאי גוזר את שווי הקרקע מהעסקאות באזור, אבל משום מה הוא לא מביא את העסקאות של ישראל קנדה במגרש הסמוך. ובהינתן השווי לקרקע ומרכיב הזמן ועלויות הפיתוח הוא מגיע לשווי של 1.02 מיליארד שקל כולל עלויות פיתוח למגרש.
שאלנו שני קבלנים גדולים ומוכרים אם הקרקע שווה לדעתם 1.1-1.2 מיליארד שקל? הם ענו בלי היסוס שכן. האם תקנו את הנכס? התשובה היתה דומה - יש לנו מספיק מגרשים ופרויקטים לטפל בהם.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
27.התמחור של בנק לאומי הוא זהיר ושמרניdw 27/11/2023 12:01הגב לתגובה זו1 2במגרש של חנן מור אפשר לבנות 400 דירות כך ש 2.5 מלשח רכיב קרקע זה מאד זהיר. אם נוסיף 2 מלשח על בניה ומימון נקבל 4.5 . מוזמנים למצוא לי דירה חדשה במערב ת"א במחיר כזה. אין חיה כזו. רק כדי שתקבלו פרספקטיבה - יש כיום כמה מיזמי תמא באזור ומוזמנים לברר מחירים. ברחוב רידינג 22-24 ברמת אביב מכרו ממש לאחרונה דירת 5 חדרים ב 8.9 מלשח, 4 חדרים ב 7 מלשח ו 3 חדרים ב 5.5 מלשח. הטרקטור צפוי להגיע בעוד כמה חודשים. מכירות אמיתיות, בפועל, לא בנדמה לי. מדובר באזור מבוקש מאד מאד, ומחירים בהתאם. יש גם פרויקט של אשדר בטאגור, שהוא יקר כי מציעים 2 חניות, שזה נדיר בת"א. יש פרויקט יותר זול באינשטיין, רק עם חניה אחת, שמציעים בו דירת 4 חדרים ב 5.8 מלשח. כניסה אוטוטו. יש לי חבר בעל דירה שם. הוא כבר היה צריך להכנס אבל קצת מתעכב. לשיכון ובינוי יש פרויקט ברחוב סבוראים. מוזמנים לגשת. זה טיפה יותר זול כי זה מיקום קצת פחות מוצלח, על דרך נמיר. שוב. אל תאמינו לי. גשו לשטח ונסו למצוא דירה חדשה, עם מעלית, חניה, ממ"ד ומרפסת. זה פריט מאד מאד מבוקש בת"א. גם במרכז ת"א יקר. גם בדרום ת"א, ליד המסתננים, בנווה שאנן, זה יקר.סגור
-
26.מחירי הנדל"ן בישראל מנותקים מהמציאות.ישראל 27/11/2023 10:09הגב לתגובה זו2 1לא יקרה כלום אם השוק יתקן 35-40 % זה נורמאלי אחרי גלי העליות המטורפות בשנים האחרונות.סגור
-
25.לבית המשפטיגיע 27/11/2023 07:42הגב לתגובה זו0 0שם נקווה שלא יושבים אינטרסנטים למרות שאין דבר כזה,אחרי הרס המדינה הכל עוקב בכיףסגור
-
24.לא הבנתי את הכתב.... אתה חושב שעדיף לעצום עיניים כדיחחח 27/11/2023 07:25הגב לתגובה זו6 0להמנע מן המתחייב וזה שערוך מחודש של הקרקעות הסמוכות? אתה בעצם גורס שצריך ל'הנדס' את הדוחות הכספיים עם מספרים לא אמיתיים כך שלא ישערכו את הקרקע כלפי מטה? האם למישהו לא ברור שהשוויים ירדו?? ברור שהם ירדו וכל אחד צריך לבצע הפרשות בדוחות הכספיים לירידת הערך... הסממנים קיימים ולכן צריך לבצע התאמות אך זה לא אומר שכולם יפשטו רגל, יש מי שכן ויש מי שלא ותמיד יש מי שיבוא בנעלי אלה שייפלוסגור
-
23.זה רק ההתחלהhhhh 27/11/2023 06:13הגב לתגובה זו6 1כמויות מטורפות של דירות להשכרה בת"א. בת"א יש התחלות בנייה של כ 4K דירות בשנה. כאשר הביקוש היום הוא כ 600 דירות בשנה, וזה לפני המלחמה. המילחמה הורידה את הביקוש ב 66%.סגור
- טען עוד
-
22.לדעתי השמאי של הבנק עשה עימם חסד יכל להפחית יותר (ל"ת)אא 27/11/2023 05:39הגב לתגובה זו4 0סגור
-
21.המחיקה האמיתית 50 אחוז (ל"ת)אנונימי 27/11/2023 05:04הגב לתגובה זו9 1סגור
-
20.כל המדינה הזאת הונאהפונזי על מלא 26/11/2023 22:08הגב לתגובה זו8 1עצוב אבל הכל פה חרטא אי אפשר להאמין לכלום, מגלגלים את הבלוף. אבל בסוף מגיע 7 באוקטובר לצערנוסגור
-
19.מחר קונה חזרה את אגח יד שנמכר ב36 היוםבועתי 26/11/2023 20:52הגב לתגובה זו2 0נראה לי חוזר ל25 אגורותסגור
-
18.פרמיית זבידהמ. כהן 26/11/2023 20:47הגב לתגובה זו10 3כל מי שחושב שזבידה קוסם, שיחשוב פעם נוספת.מתברר שאין תחמושת בנשק שלו, ומי שקונה מניות של חנן מור שם כספו על קרן הצבי.סגור
-
הוא לא קוסם אבל הבנקים הביאו אותו וזה ההבדליריב 26/11/2023 22:40הגב לתגובה זו1 2אם הבנקים מוכנים לסמוך עליו ולהמשיך את מימון הפרוייקט לאורך זמן אז הוא לא קוסם אבל זה יספיק.סגור
-
הבנקים הביאו אותו כדיי שיציל להם כנה שיותר על חשבון הנושים הפחות מבוטחים ומחזיקי האג"ח (ל"ת)מ. כהן 27/11/2023 09:53הגב לתגובה זו2 0סגור
-
17.ניתן למכור לפי 40 אלף שקל למטר דירות בשדה דבשגית 26/11/2023 20:18הגב לתגובה זו5 3זו המציאות הנוכחית, 40 אלף שקל למטר, לא יותר. באשר לקרקע - מחירי הקרקעות בגוש דן ירדו לשליש מערכן לפני שנה ושנתיים. מחיר סביר לקרקעה בשדה דב, עד מיליון שקל כולל פיתוח.סגור
-
16.מחיר הדירה בארץשי 26/11/2023 19:53הגב לתגובה זו10 0ספקולציה! אבל האחרון שיקנה - ישלם את מלוא המחיר של הספקולציה.סגור
-
15.סוף סוף מישהו שמבין ולא מחשבןרוני 26/11/2023 19:50הגב לתגובה זו8 0נראה את קנדה ואת כל האחרים עושים מחיקות … סיפורים בלי סוף במתחם הזה.. הבנק אומר לכולם בעצם או שתתחילו למכור דירות גם בהורדת מחיר של 30 אחוז או שאנחנו קוראים לכסף. חחאס עם הסיפורים.סגור
-
14.כנסומומו ההומו 26/11/2023 19:38הגב לתגובה זו4 1מה אבל איך זה, נדלן הרי יכול רק לעלות!!סגור
-
13.בדיחה עצובהאבג 26/11/2023 19:09הגב לתגובה זו8 0לקנות דירה ב10 מיליון שקל בלי חניהסגור
-
מי צריך חנייה? יש קורקינטסמיר 26/11/2023 23:06הגב לתגובה זו0 1נוסע על הטיילת ישר לעבודה ביפא כנאפה.סגור
-
12.בתור רוכש פוטנציאלימפוכח 26/11/2023 19:06הגב לתגובה זו7 1לא הייתי שם שקל יותר מ45K למ"ר, וגם זה רק אם הבניין כבר היה בתהליך בנייה מתקדם. השוק מת, ומרוויחים הרבה יותר מהריבית בלי סיכוןסגור
-
11.עסקאות השוואה או סיפורי פוגי?שמאי מוטה 26/11/2023 18:56הגב לתגובה זו5 2עסקאות השוואה או סיפורי פוגי? מה ה החרטא הזה? עסקאות השוואה הן עסקאות לא סוכמו וטרם נחתמו. מה זה הקישקושיידה הזו. לא רציני.סגור
-
המחיר הסביר נכון להיום - 40 אלף שקל למטר. (ל"ת)יעלי 26/11/2023 20:18הגב לתגובה זו4 1סגור
-
10.הבנק שנתן את ההלוואה מעריך את שווי הנכס ב40 אחוז פחות הזוי.....הבועה מתפוצצת (ל"ת)רועי 26/11/2023 18:43הגב לתגובה זו13 0סגור
-
9.צודקים, גול עצמי של לאומי (ל"ת)עדי 26/11/2023 18:43הגב לתגובה זו4 0סגור
-
8.אז מחר התרסקות בחזרהדניאל 26/11/2023 18:40הגב לתגובה זו8 0שווי 0 השאר חלומותסגור
-
7.איפה השמאי היה כשחנן לקח את ההלוואות מלאומי? (ל"ת)יוגב 26/11/2023 18:39הגב לתגובה זו8 0סגור
-
היה עם ראש אמן אהרון חליוה בכנס אקלים (ל"ת)בועתי 26/11/2023 21:40הגב לתגובה זו6 0סגור
-
חחח (ל"ת)צדיק 26/11/2023 19:44הגב לתגובה זו2 0סגור
-
6.סוכמו אך טרם נחתמו ממש גירסה טובה לבלוף הקיים באזור. (ל"ת)אא 26/11/2023 18:30הגב לתגובה זו1 2סגור
-
5.חחח לא ממד ולא חניה - ממש יוקרה (ל"ת)יותר כמו שיכון 26/11/2023 17:45הגב לתגובה זו17 0סגור
-
4.20 אלף שח למ"ר עלות בניה כוללת (כולל היתר אגרות וכד) כךךף מופיע בדוח אפס?הגוחש 26/11/2023 17:39הגב לתגובה זו4 1יהיה מענין מאד לראות מה מופיע בדוח אפסלענין דוגמאות הרכישה -לא ניתן להסתמך על רוכש בודד ,רוכש בודד שק-קנה כמות מין הסתם קיבל. הנחה מאד יפה- דהינו רוכשים פרטים ישלמו הרבה יותר ולכן צריך להעלות מחיר (לא להוריד כפי שעשה הששמאי)סגור
-
3.ירידות של 30-40% בערך הקרקעות בארץ בשנה האחרונהאורן 26/11/2023 17:37הגב לתגובה זו15 0וזה ימשיך עוד. הגענו לסופה מושלמתסגור
-
2.בקיצור הכל אוויר, מחירי הדירות כבר יורדיםסמי 26/11/2023 17:34הגב לתגובה זו19 0מחירי הדירות בגוש הגדול כבר ירדו 10%. בת"א עצמה המחירים ירדו 12%-15%. הכל משחקי מספרים של שמאים וקבלנים..סגור
-
1.נמתין ונראהאיש פשוט 26/11/2023 17:32הגב לתגובה זו5 3נראה לי שהשמאי מאוד מודע לרעש הציבורי ולכן כנראה נטה להחמיר ולהפחית במידת מה את הערכותיו. מניח שהאמת היא באיזשהו מקום בין ההערכה המקורית וזו הנוכחית. נניח משהו כמו 1.1-1.15 מיליארד.סגור
