מה גל עלייה יגרום למחירי הדירות והאם מניות הנדל"ן למגורים מעניינות?

אמירתו של יושב ראש הסוכנות היהודית, דורון אלמוג לפיה הוא צופה גל עלייה עצום בהיקף של כמיליון עולים הציתה את הדמיון של המשקיעים. המשמעות של מיליון עולים לכלכלה הישראלית היא עצומה, בין אם זו השפעה דמוגרפית, כלכלית או השפעה בכל היבט אחר. הסוכנות היהודית מצפה שגל העלייה יגיע בעיקר ממערב אירופה וארה"ב, אזורים שבהם נרשמת עלייה חדה בתקריות האנטישמיות בעקבות המלחמה. תופעה טבעית שעליה כתב ברי סחרוף שהיה הראשון לזהות: "רק מלחמה אם תבוא, תחזיר אותנו הביתה".

ככל שכך יקרה, הרי שיש בכך בשורה גדולה למשק המקומי, וזה יקרה גם אם יתברר הנבואה-הערכה של אלמוג מוגזמת, גם מספרים קטנים בהרבה יתרמו משמעותית לכלכלה.

הענף שמצפה לגל העלייה יותר מכל הוא ענף הנדל"ן למגורים. המשבר בענף שהחל עוד לפני המלחמה לאחר שהריבית ומחירי הדירות עלו בחדות, מה שכמובן הרחיק את הקונים.

הנה, סוף סוף מגיעים קונים פוטנציאליים אשר יש להניח שרובם בעלי יכולת כלכלית טובה ואולי נמצא המזור למשבר בענף. על מנת לבחון את ההשפעה של גל העלייה הצפוי (ככל שאכן יתרחש) על ענף הדירות למגורים, יש לבחון מספר פרמטרים עיקריים. ראשית, קצת דמוגרפיה. בישראל חיים כיום 9.7 מיליון נפשות. ישראל היא כבר מזמן לא מדינה קטנה.

אולי גיאוגרפית היא קטנה, אך לא מבחינת היקף האוכלוסייה. קצב גידול האוכלוסייה עומד על 1.8%, אם כי כפי שניתן לראות בגרף שמצורף, בשנה שעברה הוא עלה ל 2.2% בזכות זינוק בעלייה מרוסיה ואוקראינה שמהן עלו כ 74 אלף נפשות. עלייה בקצב גידול האוכלוסייה

• לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים
• לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

גל העלייה ממזרח אירופה בשנה שעברה היה חריג ביחס להיקף העלייה הממוצע בעשר השנים האחרונות שעמד על 22 אלף נפשות בלבד. העלייה המוגברת בשנה שעברה היא נובעת כמובן מהמלחמה בין רוסיה לאוקראינה והיא חד פעמית מכיוון שפשוט לא נותרו הרבה יהודים במדינות האלו - ברוסיה נותרו רק 160 אלף יהודים ובאוקראינה 45 אלף יהודים בלבד. כלומר, יגיעו עולים בהמשך, אבל אלו לא מספרים שישנו את התמונה הכוללת.  

עלייה של 40 אלף איש בלבד בשנה - קצב גידול של מעל 2% באוכלוסייה

ונחזור לגל העלייה הצפוי בעקבות גלי האנטישמיות.  המספר שבו נקב ראש הסוכנות נראה קצת יותר משאלת לב מאשר תחזית מדויקת, אבל זה לא העניין. נניח שבעשר השנים הקרובות יגיעו לישראל 40 אלף עולים מידי שנה, מה שיעלה את קצב גידול האוכלוסייה למעלה מ-2%. זה הקצב הכי גבוה מקרב המדינות המפותחות.

המשמעות של קצב עלייה שנתי של 40 אלף נפשות הוא תוספת ביקוש שנתית של כעשרת אלפים דירות לערך אשר מתווספות לביקוש קבוע שנע בין 45 ל-60 אלף דירות בשנה, היינו עלייה בביקוש המצרפי של כ-15%. לא מעט, אבל גם לא מתקרב למספרים שישראל חוותה בעת העלייה הגדולה מרוסיה בתחילת שנות ה-90.

 

שוק הנדל"ן לא מוכן לעלייה מהתפוצות - מה יקרה למחירים?

עכשיו נבחן את המצב בשוק הנדל"ן. קצב הבנייה המוגבר ב-2022 הביא לכך שמספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד על שיא של קרוב ל 60,000 דירות. דירות חדשות - עלייה לקראת ירידה 

• עופר גלבוע וגיא רגב רוכשים שליטה בגאון אחזקות בעסקה של כ-38 מיליון שקל
• עוד בדרך? תפרון צופה שמכסי טראמפ יעניקו לה יתרון מול המתחרות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

אלא שהמספר הזה צפוי לרדת בחדות מאחר והיקף התחלות הבנייה השנה עמד של 37,000 בלבד, תוצאה של ירידה בביקוש עקב עליית הריבית והזינוק המטאורי במחירי הדירות. אלא שזהו ביקוש כבוש. האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול ובמוקדם או במאוחר, מי שנאלץ לגור כעת עם ההורים או בדיור פרוביזורי אחר בשל אילוצים כלכליים, ישאף בשלב כלשהו לעבור לדיור קבוע. השורה התחתונה היא שככל שעובר הזמן, הביקוש הכבוש בישראל לדירות לצד גל עלייה בהיקף של כמה עשרות אלפי אנשים בשנה יתקל בהיצע מצומצם של דירות.

זו תהיה הנקודה שבה הממשלה תצטרך לשנות את האופן שבו היא פעלה בעשורים האחרונים ותהיה חייבת לנקוט בפעולות אשר ימנעו זינוק נוסף במחירי הדירות, מה שייצור לא רק בעיה כלכלי, אלא ובעיקר בעיה חברתית. כל היוזמות הממשלתיות של השנים האחרונות, בין שאלו היו "מע"מ אפס" או "מחיר למשתכן" לא הצליחו למנוע את המשבר בשוק הדיור בישראל.

הפעם דרוש משהו אחר. דרושה מדיניות אשר מטפלת במכלול הבעיות שקשורות בענף הדיור, בין אם זה שחרור קרקעות, רגולציה מקילה, תמיכה בזוגות צעירים וכו'.  

חברות הנדל"ן הגדולות והיציבות מעניינות להשקעה

בצד של ההיצע או המציעים, עוברים ימים לא קלים על חברות הנדל"ן. אמירתו של באפט לפיה "רק בעת שפל מגלים מי שחה ללא בגד ים" מגולמת היטב בקרב חברות הנדל"ן כאשר כעת מתברר מי מינף הרבה מעבר ליכולתו ומי רכש קרקעות במחירי שיא. לצד אלו, ישנן מספר רב של חברות, בעיקר ותיקות והמנוסות שבהן, שהתנהלו בשיקול דעת וככל שהמשבר בענף יחמיר, כך הן יוכלו לנצל את  עמידותן הפיננסית האיתנה כדי להוביל את הגאות בענף הדיור למגורים כשזו תגיע.

לאור העלייה הצפויה בביקוש ובהנחה שישנן כיום מספר לא מועט של חברות בנייה בעלות עמידות פיננסית טובה אשר יש ביכולתן לנצל את היכולת הפיננסית שלהן להגדלת פעילותן, אנחנו סבורים שיש מקום להתחיל לשקול בניית פוזיציה של חברות בנייה שתתבסס על החברות המובילות בענף.

 

אז יהיה מיתון או לא?

הכלכלה האמריקאית מתנהגת באופן "לא רציונלי". בעוד שמספר רב של אינדיקטורים מרמזים על האטה/ מיתון, הרי שלעת עתה נתוני צמיחת התוצר מצביעים אמנם על התמתנות בצמיחה (כ-2%) אך לא על מיתון. אחד המנועים הכלכליים החזקים ביותר הוא אשראי. משק חזק וצומח מתאפיין במערכת בנקאות אשר מעניקה גישה קלה לאשראי אשר אמורה לשמש לבנייה והקמה של עסקים וגם לצריכה. הגרף שמצורף למטה מתאר את השינוי השנתי בהיקף האשראי שניתן למסחר ותעשייה.

מגמת הירידה שהחלה עוד בתחילת 2022 התעצמה וכפי שניתן לראות, לאחרונה, הקצב השנתי של צמיחת האשראי הוא שלילי. ניתן לראות בגרף שבכל פעם שקצב צמיחת האשראי היה שלילי, המשק נקלע למיתון.  

ירידה במתן אשראי במשק האמריקאי

לצד זה צריך לציין שבכל המקרים בעבר, הירידה במתן האשראי אירעה תוך כדי מיתון ולא לפניו, כך שלפחות בהתבסס על העבר, המצב הנוכחי אינו דומה לאירועי עבר. אבל ויש אבל גדול. בכל האירועים בעבר, לא קרה שהממשלה סבסדה למעשה את הצריכה הפרטית ו/או יזמה תוכניות תמיכה רחבות היקף לעידוד התעשייה כפי שקרה בתקופת הקורונה ולאחר המשבר הפיננסי של 2008. התמיכה הפיסקלית האדירה שניתנה למשק האמריקאי (כמו בכל העולם) היא חסרת תקדים בהיקפה ואין ספק שהיא מנעה כניסה למיתון ואפילו שפל כלכלי (לאחר 2008). האשראי הכולל בירידה

אלא שהתמיכה הממשלתית תקטן בשנים הקרובות לאור הגירעונות הגבוהים שנוצרו והסקטור העסקי והפרטי ייאלצו לפנות למערכת הבנקאית לצורך מימון השקעות, פרויקטים וצריכה. נכון לעכשיו, המערכת הבנקאית בארה"ב הקשיחה את התנאים למתן אשראי. במקביל, נתוני האינפלציה האחרונים מראים על ירידה בחודשים האחרונים באופן די עקבי, מה שלכאורה אמור להכין את הקרקע לשינוי במדיניות המוניטרית.

הירידה באינפלציה הותירה את הריבית הריאלית ברמה גבוהה מאוד של 2.8% שהיא בעלת השלכות מצמצמות מאוד על הפעילות במשק האמריקאי. ריבית ריאלית בירידה

 

האם מדד ה-S&P 500 יקר?

ככל שהאינפלציה תמשיך לרדת והריבית תישאר במקומה, כך יעלה הסיכון לצמיחת המשק האמריקאי ולכן ניתן לצפות שהריבית תתחיל לרדת במהלך הרבעון הראשון של 2024. עם זאת, סביר להניח שהפחתת הריבית תהיה מתונה והדרגתית.

לא נראה שצריך למהר ולקנות אג"ח ארוכות לאחר שהתשואה עליהן ירדה בחדות בשבועיים האחרונים תוך שהשיפוע ההפוך שב לעלות מרמה של אפס לערך ל-0.45%-, מה שמעלה את החשש מפני מיתון/האטה. אם השוק היה מתנהג "לפי הספר", היינו ממליצים על הארכת מח"מ והקטנת חשיפה למניות. אבל תיאוריה לחוד ומציאות לחוד.

תשואות האג"ח כבר ירדו בחוזקה מתוך ציפייה להפחתת ריבית מהירה ואגרסיבית, תרחיש שנראה כעת בעל סבירות נמוכה. הירידה בתשואות האג"ח תדלקה את שוק המניות כאשר מדדי המניות בארה"ב עלו החודש בשיעור של בין 8%-10%. מדד S&P 500  נסחר כעת במכפיל עתידי של קרוב ל-20 אשר גבוה בהרבה מהמכפיל העתידי הממוצע שעומד על 17.8. יקר. אנחנו מעדיפים לקנות זול.

הכותב הוא מההל ההשקעות הראשי של סיגמא ניהול תיקים בע"מ (להלן: "סיגמא"). החברה  עוסקת בניהול תיקים ובשיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות. הסקירה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות בסקירה זו ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בה הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם.