מה גל עלייה יגרום למחירי הדירות והאם מניות הנדל"ן למגורים מעניינות?
אמירתו של יושב ראש הסוכנות היהודית, דורון אלמוג לפיה הוא צופה גל עלייה עצום בהיקף של כמיליון עולים הציתה את הדמיון של המשקיעים. המשמעות של מיליון עולים לכלכלה הישראלית היא עצומה, בין אם זו השפעה דמוגרפית, כלכלית או השפעה בכל היבט אחר. הסוכנות היהודית מצפה שגל העלייה יגיע בעיקר ממערב אירופה וארה"ב, אזורים שבהם נרשמת עלייה חדה בתקריות האנטישמיות בעקבות המלחמה. תופעה טבעית שעליה כתב ברי סחרוף שהיה הראשון לזהות: "רק מלחמה אם תבוא, תחזיר אותנו הביתה".
ככל שכך יקרה, הרי שיש בכך בשורה גדולה למשק המקומי, וזה יקרה גם אם יתברר הנבואה-הערכה של אלמוג מוגזמת, גם מספרים קטנים בהרבה יתרמו משמעותית לכלכלה.
הענף שמצפה לגל העלייה יותר מכל הוא ענף הנדל"ן למגורים. המשבר בענף שהחל עוד לפני המלחמה לאחר שהריבית ומחירי הדירות עלו בחדות, מה שכמובן הרחיק את הקונים.
- כל הכותרות
הנה, סוף סוף מגיעים קונים פוטנציאליים אשר יש להניח שרובם בעלי יכולת כלכלית טובה ואולי נמצא המזור למשבר בענף. על מנת לבחון את ההשפעה של גל העלייה הצפוי (ככל שאכן יתרחש) על ענף הדירות למגורים, יש לבחון מספר פרמטרים עיקריים. ראשית, קצת דמוגרפיה. בישראל חיים כיום 9.7 מיליון נפשות. ישראל היא כבר מזמן לא מדינה קטנה.
אולי גיאוגרפית היא קטנה, אך לא מבחינת היקף האוכלוסייה. קצב גידול האוכלוסייה עומד על 1.8%, אם כי כפי שניתן לראות בגרף שמצורף, בשנה שעברה הוא עלה ל 2.2% בזכות זינוק בעלייה מרוסיה ואוקראינה שמהן עלו כ 74 אלף נפשות.
עלייה בקצב גידול האוכלוסייה
גל העלייה ממזרח אירופה בשנה שעברה היה חריג ביחס להיקף העלייה הממוצע בעשר השנים האחרונות שעמד על 22 אלף נפשות בלבד. העלייה המוגברת בשנה שעברה היא נובעת כמובן מהמלחמה בין רוסיה לאוקראינה והיא חד פעמית מכיוון שפשוט לא נותרו הרבה יהודים במדינות האלו - ברוסיה נותרו רק 160 אלף יהודים ובאוקראינה 45 אלף יהודים בלבד. כלומר, יגיעו עולים בהמשך, אבל אלו לא מספרים שישנו את התמונה הכוללת.
עלייה של 40 אלף איש בלבד בשנה - קצב גידול של מעל 2% באוכלוסייה
ונחזור לגל העלייה הצפוי בעקבות גלי האנטישמיות. המספר שבו נקב ראש הסוכנות נראה קצת יותר משאלת לב מאשר תחזית מדויקת, אבל זה לא העניין. נניח שבעשר השנים הקרובות יגיעו לישראל 40 אלף עולים מידי שנה, מה שיעלה את קצב גידול האוכלוסייה למעלה מ-2%. זה הקצב הכי גבוה מקרב המדינות המפותחות.המשמעות של קצב עלייה שנתי של 40 אלף נפשות הוא תוספת ביקוש שנתית של כעשרת אלפים דירות לערך אשר מתווספות לביקוש קבוע שנע בין 45 ל-60 אלף דירות בשנה, היינו עלייה בביקוש המצרפי של כ-15%. לא מעט, אבל גם לא מתקרב למספרים שישראל חוותה בעת העלייה הגדולה מרוסיה בתחילת שנות ה-90.
שוק הנדל"ן לא מוכן לעלייה מהתפוצות - מה יקרה למחירים?
עכשיו נבחן את המצב בשוק הנדל"ן. קצב הבנייה המוגבר ב-2022 הביא לכך שמספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עומד על שיא של קרוב ל 60,000 דירות.
דירות חדשות - עלייה לקראת ירידה
אלא שהמספר הזה צפוי לרדת בחדות מאחר והיקף התחלות הבנייה השנה עמד של 37,000 בלבד, תוצאה של ירידה בביקוש עקב עליית הריבית והזינוק המטאורי במחירי הדירות. אלא שזהו ביקוש כבוש. האוכלוסייה בישראל ממשיכה לגדול ובמוקדם או במאוחר, מי שנאלץ לגור כעת עם ההורים או בדיור פרוביזורי אחר בשל אילוצים כלכליים, ישאף בשלב כלשהו לעבור לדיור קבוע. השורה התחתונה היא שככל שעובר הזמן, הביקוש הכבוש בישראל לדירות לצד גל עלייה בהיקף של כמה עשרות אלפי אנשים בשנה יתקל בהיצע מצומצם של דירות.
זו תהיה הנקודה שבה הממשלה תצטרך לשנות את האופן שבו היא פעלה בעשורים האחרונים ותהיה חייבת לנקוט בפעולות אשר ימנעו זינוק נוסף במחירי הדירות, מה שייצור לא רק בעיה כלכלי, אלא ובעיקר בעיה חברתית. כל היוזמות הממשלתיות של השנים האחרונות, בין שאלו היו "מע"מ אפס" או "מחיר למשתכן" לא הצליחו למנוע את המשבר בשוק הדיור בישראל.
הפעם דרוש משהו אחר. דרושה מדיניות אשר מטפלת במכלול הבעיות שקשורות בענף הדיור, בין אם זה שחרור קרקעות, רגולציה מקילה, תמיכה בזוגות צעירים וכו'.
חברות הנדל"ן הגדולות והיציבות מעניינות להשקעה
בצד של ההיצע או המציעים, עוברים ימים לא קלים על חברות הנדל"ן. אמירתו של באפט לפיה "רק בעת שפל מגלים מי שחה ללא בגד ים" מגולמת היטב בקרב חברות הנדל"ן כאשר כעת מתברר מי מינף הרבה מעבר ליכולתו ומי רכש קרקעות במחירי שיא. לצד אלו, ישנן מספר רב של חברות, בעיקר ותיקות והמנוסות שבהן, שהתנהלו בשיקול דעת וככל שהמשבר בענף יחמיר, כך הן יוכלו לנצל את עמידותן הפיננסית האיתנה כדי להוביל את הגאות בענף הדיור למגורים כשזו תגיע.לאור העלייה הצפויה בביקוש ובהנחה שישנן כיום מספר לא מועט של חברות בנייה בעלות עמידות פיננסית טובה אשר יש ביכולתן לנצל את היכולת הפיננסית שלהן להגדלת פעילותן, אנחנו סבורים שיש מקום להתחיל לשקול בניית פוזיציה של חברות בנייה שתתבסס על החברות המובילות בענף.
אז יהיה מיתון או לא?
הכלכלה האמריקאית מתנהגת באופן "לא רציונלי". בעוד שמספר רב של אינדיקטורים מרמזים על האטה/ מיתון, הרי שלעת עתה נתוני צמיחת התוצר מצביעים אמנם על התמתנות בצמיחה (כ-2%) אך לא על מיתון. אחד המנועים הכלכליים החזקים ביותר הוא אשראי. משק חזק וצומח מתאפיין במערכת בנקאות אשר מעניקה גישה קלה לאשראי אשר אמורה לשמש לבנייה והקמה של עסקים וגם לצריכה. הגרף שמצורף למטה מתאר את השינוי השנתי בהיקף האשראי שניתן למסחר ותעשייה.
מגמת הירידה שהחלה עוד בתחילת 2022 התעצמה וכפי שניתן לראות, לאחרונה, הקצב השנתי של צמיחת האשראי הוא שלילי. ניתן לראות בגרף שבכל פעם שקצב צמיחת האשראי היה שלילי, המשק נקלע למיתון.
ירידה במתן אשראי במשק האמריקאי
לצד זה צריך לציין שבכל המקרים בעבר, הירידה במתן האשראי אירעה תוך כדי מיתון ולא לפניו, כך שלפחות בהתבסס על העבר, המצב הנוכחי אינו דומה לאירועי עבר. אבל ויש אבל גדול. בכל האירועים בעבר, לא קרה שהממשלה סבסדה למעשה את הצריכה הפרטית ו/או יזמה תוכניות תמיכה רחבות היקף לעידוד התעשייה כפי שקרה בתקופת הקורונה ולאחר המשבר הפיננסי של 2008. התמיכה הפיסקלית האדירה שניתנה למשק האמריקאי (כמו בכל העולם) היא חסרת תקדים בהיקפה ואין ספק שהיא מנעה כניסה למיתון ואפילו שפל כלכלי (לאחר 2008).
האשראי הכולל בירידה
אלא שהתמיכה הממשלתית תקטן בשנים הקרובות לאור הגירעונות הגבוהים שנוצרו והסקטור העסקי והפרטי ייאלצו לפנות למערכת הבנקאית לצורך מימון השקעות, פרויקטים וצריכה. נכון לעכשיו, המערכת הבנקאית בארה"ב הקשיחה את התנאים למתן אשראי. במקביל, נתוני האינפלציה האחרונים מראים על ירידה בחודשים האחרונים באופן די עקבי, מה שלכאורה אמור להכין את הקרקע לשינוי במדיניות המוניטרית.
הירידה באינפלציה הותירה את הריבית הריאלית ברמה גבוהה מאוד של 2.8% שהיא בעלת השלכות מצמצמות מאוד על הפעילות במשק האמריקאי.
ריבית ריאלית בירידה
האם מדד ה-S&P 500 יקר?
ככל שהאינפלציה תמשיך לרדת והריבית תישאר במקומה, כך יעלה הסיכון לצמיחת המשק האמריקאי ולכן ניתן לצפות שהריבית תתחיל לרדת במהלך הרבעון הראשון של 2024. עם זאת, סביר להניח שהפחתת הריבית תהיה מתונה והדרגתית.לא נראה שצריך למהר ולקנות אג"ח ארוכות לאחר שהתשואה עליהן ירדה בחדות בשבועיים האחרונים תוך שהשיפוע ההפוך שב לעלות מרמה של אפס לערך ל-0.45%-, מה שמעלה את החשש מפני מיתון/האטה. אם השוק היה מתנהג "לפי הספר", היינו ממליצים על הארכת מח"מ והקטנת חשיפה למניות. אבל תיאוריה לחוד ומציאות לחוד.
תשואות האג"ח כבר ירדו בחוזקה מתוך ציפייה להפחתת ריבית מהירה ואגרסיבית, תרחיש שנראה כעת בעל סבירות נמוכה. הירידה בתשואות האג"ח תדלקה את שוק המניות כאשר מדדי המניות בארה"ב עלו החודש בשיעור של בין 8%-10%. מדד S&P 500 נסחר כעת במכפיל עתידי של קרוב ל-20 אשר גבוה בהרבה מהמכפיל העתידי הממוצע שעומד על 17.8. יקר. אנחנו מעדיפים לקנות זול.
הכותב הוא מההל ההשקעות הראשי של סיגמא ניהול תיקים בע"מ (להלן: "סיגמא"). החברה עוסקת בניהול תיקים ובשיווק השקעות כהגדרתם בחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, בשיווק השקעות ובניהול תיקי השקעות. הסקירה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. אין לראות בסקירה זו ובמידע ו/או הניתוח הכלולים בה הצעה או ייעוץ לרכישה ו/או מכירה ו/או החזקה של ניירות ערך ו/או נכסים פיננסים כלשהם או המלצה להשקעה באפיקים ספציפיים כלשהם.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
23.רשות מקרקעי ישראלאר 11/12/2023 18:20הגב לתגובה זו0 0על מנת שהכתבה תהיה מעניינת, צריך לבסס אותה על איזשהו נתון מוחשי. לא ברור לי איזה אינטרס יש להם לבוא לפה בחום הזה.סגור
-
22.עולים חדשים בעלי יכולתהכוונה פשוטה. יבואו ויקנו את מה שהתושבים לא יכולים 29/11/2023 15:39הגב לתגובה זו0 0הכוונה פשוטה. יבואו ויקנו את מה שהתושבים לא יכולים לקנות ובזה יקרע לכולם פה התחת בשביל לממן את הבית במשכורת שהיתה נורמאליתסגור
-
21.יבחרו על כל השקט שישאורי 29/11/2023 12:28הגב לתגובה זו0 0להם על חיים ברמה גבוהה מה יש בישראל ערוצי השנאה 12 13 11 יוכלו לעולים את הלבלבסגור
-
20.גל עליה מאסיבי בהחלט עשוי להאט את מגמת הירידות בנדל"וירון 29/11/2023 06:39הגב לתגובה זו2 2עליה עשויה להאט את הצניחה בנדל"ן. אבל מגמה נמשכת שנים רבות וכאן המחירים ירדו וירדו. להערכתי יעצרו ריאלית מתחת למחירי 2008. הנדל"ן ירד רק 40אחוז ואת יתרת הירידה הריאלית נקבל דרך הדולר. בקיצור קריסה טוטאלית.סגור
-
19.מיליונים צובעים על שערי מדינת ההלכה עים בטחון רעוע.הדיקטטורה שבדרך 28/11/2023 17:52הגב לתגובה זו8 5הכי מפתה שיכול להיות.סגור
- טען עוד
-
18.מה יש כאן שהם יבואוגדי 28/11/2023 17:09הגב לתגובה זו13 3במרכז פקקים והפגנות בצפון והדרום טיליםסגור
-
17.יקר, צפוף, מסוכן, פקוק חינוך בינוני, כפיהכתבנו 28/11/2023 17:03הגב לתגובה זו12 3שחיטות, קומבינות, חםםםםםם מאוד חםםםם כמעט חצי שנה אז בטח שצפויים לעלות לפה מיליון, אפילו 3 מיליון יהודים , בחודש, לא בשנהסגור
-
16.אוי אוי אויריאלי 28/11/2023 16:30הגב לתגובה זו15 2כנראה ששוק הנדלן בירידה גדולה בפתח אם מגיעות כתבות שעוסקות בדמיון ?? מתחילים לדמיין על מיליון עולים לארץ ..נו טוב . הרבה מוכרים, מעט מאד קונים, ריבית גבוהה ולא נראה שיורדת, המון אנשים בחלת ובטראומה, שוק שעלה ללא הפסקה בחסות הריבית האפסית כל אלו הנתונים וכל השאר זה פנטזיות/דמיונות.סגור
-
15.חחחחחחחחחחחחחח 28/11/2023 16:08הגב לתגובה זו16 2כשאני קורא קשקושים בכתבות על הנדל"ן, אני מבין עד כמה נואשים בעלי האינטרסים נוכח הקיפאון בשוק. נראה שאכן יש להם ממה לחשוש - פיצוץ בועת הנדל"ן? נראה שיש הרבה דירות חדשות ויד שניה שלא נמכרות, הורדות מחירים, נגיד שלא הוריד אתמול את הריבית למרות הסימנים, עת מלחמה, ... להמשיך? המציאות כעת שונה ממה שהיתה לפני כמה שנים - הריבית כעת למעלה, ולא אתפלא אם תעבור את ה7-8% ב2024. נראה שכל שנותר זה לתפוס כמה פרייארים שאפשר לרכוב על גבם ולשעבדם. עם ישראל לא פרייאר!סגור
-
14.מדינה בדרך לדיקטטורה מלחמה אינסופית על איזה מיליוני עולחיים 28/11/2023 15:44הגב לתגובה זו11 4עולים אתם מפנטזים בברור על מיליוני יורדים שבורחים מדיקטטורה דתית ולא אפרט יותרסגור
-
13.אין בכל אירופה מיליוןבדיחה טובה 28/11/2023 15:24הגב לתגובה זו9 3תפסיקו לפמפם.בישראל יותר מסוכןסגור
-
אך אחד לא רודף יהודיםפלורידאי וותיק 28/11/2023 18:47הגב לתגובה זו2 3נראה שהאירופים עומדים לרדוף האיסלם ראו אורבן ההונגרי .מה עם ההולנדי עוד מעט גם הבלגים והצרפתים יתעוררו ולא יגיעו יותר מהגרי הים התיכון.סגור
-
12.אין פה מקום- צפוףעדי 28/11/2023 15:23הגב לתגובה זו6 3לא רק שוק הנדלן לא ערוך, גם התשתיות, הכבישים, בתי חולים, כל המדינה בטון ואין מקום לזוז בכביש- שלא נדבר על זה שאין הסעת המונים ולא יהיה מטרו בקרוב. לא ניתן להכניס סיכה למעט שטחי טבע שיש פה ... עלייה רק תוריד את איכות החיים פה בעיקר שקצב הילודה פה הוא מהגבוהים בעולם והכי גבוה בעולם מהערבי .סגור
-
11.ברור שיהודי התפוצות עומדים בתור לעלות לארץצחי 28/11/2023 15:06הגב לתגובה זו17 2הם לא הספיקו להיות כאן ב 7 באוקטובר לכן הם רוצים לפחות להיות בזמן המתקפה מצפון של חיזבאללה ואיראןסגור
-
10.בינתיים שואה הייתה בישראל ב 7/10/2023אייל 28/11/2023 15:03הגב לתגובה זו15 3אם מסתכלים על זה מבחינה היסטורית בחמישים שנה האחרונות הייתה שואה רק בישראל,ף ניראה לי שאירופה קצת יותר בטוחה לישראלים מישראלסגור
-
9.יש לדייק - יש -11-10 מליון יהודים בעולם מלבד ישראלמומו 28/11/2023 14:56הגב לתגובה זו1 4הם לא חייבים לעלות. חלקם הקטן יקנה דירות בישראל כתעודת ביטוח להם למשפחתם ולצאצאיהם. מספק ש-5% ירכשו דירות כתעודת ביטוח ואתה בבעיה של מאות אלפי דירותסגור
-
8.משבר בנדלן על מה אתם מדבריםרמי 28/11/2023 14:39הגב לתגובה זו6 4דירות עלו ב50% שירדו ב50% זה יהיה נורמליסגור
-
7.יש דווקא גל ירידה...אלי 28/11/2023 14:34הגב לתגובה זו12 2גל העלייה בשנה שעבה נבע מהמלחמה באוקרינה, יש כרגע גלי ירידה מעולים שבאו כדי לא להיות במקום שיש מלחמה ועוזבים כרגעסגור
-
6.מחירים מטורפים שלא יורדים וקונים שלא יכולים לקנות (ל"ת)זה לא משבר 28/11/2023 14:25הגב לתגובה זו7 1סגור
-
5.מי האדיוט שיגיע לכאן מדינה שאזרחיה נרצחים בביתםדפנה 28/11/2023 14:09הגב לתגובה זו16 1אין נורא מזהסגור
-
4.באו מעטים ורובם עזבואפילו מאוקראינה 28/11/2023 13:59הגב לתגובה זו10 1סיפורי מעשיותסגור
-
3.בכל אירופה יש מיליון יהודיםישי 28/11/2023 13:38הגב לתגובה זו11 3קצב העלייה לא יעלה על קצב הירידה. יש מספיק נמושות שהמלחמה תגרום להם לרדת.סגור
-
אישית, מנסה לבנות מערך הוןסווינגר 28/11/2023 14:47הגב לתגובה זו2 2שיאפשר לי לחיות (דגש על לחיות, לא לשרוד בקושי) בחו"ל עד גיל פרישה, ולראות את ישראל דרך ה"חדשות" מדי פעם. הארץ הזו יקרה בלב, אך המדינה שנוטה באופן מיוחד. בהצלחה לנותרים מכוח הפטריוטיות.סגור
-
עובדתית אתה טועהdw 28/11/2023 13:58הגב לתגובה זו2 4כל שנה מאזן העליה מינוס ירידה הוא חיובי. מוזמן לעיין באתר עמותת צפוף. צפוף כאן. לכן פרה קדושה ראשונה שצריך לבטל זה עידוד ילודה. זהו. נגמר, ישראל איננה מדינה קטנה יותר, לכן לא צריך יותר לעודד אנשים בגירים להביא את הילד ה 3 ומעלה. לא לאסור חלילה, אבל בטח לא לסבסד. אדם בגיר, מאחד מ 4 השבטים: חילוני, דתי לאומי, חרדי או ערבי, לא משנה, הבוחר להביא 5 ילדים אז שבבקשה יהיו על חשבונו ולא על חשבוננו. לא יוצא לך שום דבר טוב מעודף הילודה החריג פה. רק יותר צפוף ויותר יקר. כיף לך שצפוף ויקר? פרה קדושה שניה זה עד כמה נכון לעודד עליה. מילא אם מגיע רופא מוכן, שמדינה אחרת הכשירה על חשבונה, כי זה עובד נדיר במשק, אבל סתם יהודי? כאמור די צפוף פה ועוד אנשים רק יצופף אותנו יותר ויותר. הביקוש לדיור בישראל הוא אמיתי לגמרי. האוכלוסיה פה מתרבה בקצב פשוט מוגזם וחסר אחריות.סגור
-
2.נו, באמת...איש פשוט 28/11/2023 13:22הגב לתגובה זו10 1אין שום בעיה המחירים יעלו ויעלו, הכלכלה תפרח ובעוד עשור כל שכיר בחנות בגדים או מלצר במסעדה יקנה דירה בשווי של שבעה או שמונה מיליון דולר. זה החזון של מנהלי חברות הבניה, השמאים ושאר מומחי ו"דוחפי" עליית המחירים הצפוייה.סגור
-
1.שידבר עם יהודי אירופה וצרפת בפרט....ישראל לא יעד ראשוןלהתעורר - מה יש פה? 28/11/2023 13:13הגב לתגובה זו12 2זורעים חול בעיני הציבור . אין שום גל עליה כזה גדול באופק , יהודי אירופה לא יבואו לפה בהמוניהם ! יש להם יעדים אחרים בראש עיין ערך קורסיקה . פשוט שטויות ! יוקר המחיה ומידותינו הקטנות לא מתאימים לרוב האנשים !סגור
-
מי יבוא למדינה מלאה מלחמות אזרחיה נתבחים בביתהם מי? (ל"ת)מדינה הכי יקרה בעולם 28/11/2023 14:11הגב לתגובה זו8 1סגור
-
לטקבק בביטחון עצמי אתה יודעיהושפט 28/11/2023 14:05הגב לתגובה זו2 4לך תקרא את הדוחות של ישראל קנדה שפורסמו עכשיו. מכרו עשרות דירות בפרויקט בירושלים הכל לתושבי חוץ. הכל נמכר אחרי ה 7.10 לא אומר בהכרח שאתה טועה או שהכתבה נכונה. רק מציע לך טיפה צניעות בכלכלה יש גורמים לכאן ולכאן ולא תמיד ברור אילו גורמים חזקים יותר. אולי רק לך ברור הכל. לי לא.סגור
