רואה החשבון שהפך לטייקון - הדרך של זוהר לוי לצמרת ומה הוא מתכנן בפז?

מידה מסויימת של תעלומה אופפת את מהלכיו הנוכחיים של זוהר לוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן המניב, סאמיט (45.4%), המחזיקה בכ-9.7% מפז. למעשה, לא מדובר עדיין על מהלכים, אלא כרגע  רק על כוונות: אף מוסדי עדיין לא קיבל הצעה רשמית למכור מניות לסאמיט – לא בפרמיה ולא ללא פרמיה; אבל הכוונות של לוי להגיע לאחזקה של 20%, לגמרי נמצאת באוויר. איך זה יקרה, באיזו פרמיה, אילו מהלכים יתלוו לכך – אנחנו עוד לא שם. וגם, כפי שמבהירים גורמים המעורים בנושא,  "אף אחד לא ימכור לפני דוחות כספיים".

אך מה שדי ברור, זה שבטרם לוי גיבש את כוונותיו להגדיל את אחזקותיו בפז, הוא עשה את החישובים שלו. "הוא מאוד אנליטי", אומר גורם עסקי המכיר אותו היטב. "כנראה הוא עשה את החשבון שלו שזה שווה לו. הוא לא עובד על סמך תחושות בטן. הוא מבין מספרים, ועובד על בסיס ענייני ולא על בסיס של אגו. זה בשוליים אצלו. הוא מהשחקנים היותר מתוחכמים בשוק ההון.  תמיד מנתח בצורה עניינית".

 

חלומות פז  

זוהר לו חולם על פז. זו חברה טובה שמספקת רווחים יציבים בתחום תחנות הדלק והרשת הקמעונאית, וכן יש לה פוטנציאל לאפסייד דרך הנדל"ן. חוץ מזה, לא צריך להביא הרבה כסף באופן יחסי. אפשר ב-20% לשלוט על המהלכים - השקעה של 20% נותנת 100%. פי 5. זה אפילו יותר כי פז ממונפת, וכל זה מרגש את לוי שרואה הזדמנות. 
 
 זוהר לוי

פז שהיא חברה ללא גרעין שליטה, נסחרת היום לפי שווי שוק של 4.1 מיליארד שקל, אחרי עלייה של 14% מתחילת החודש (ו-30% מתחילת השנה). באוגוסט האחרון נפרדה פז מבית הזיקוק אשדוד, מה שאיפשר לה לחלק דיבידנדים, כמו גם מאפשר לאחרים להשתלט עליה – בעקבות הוצאת בית הזיקוק מתוך פז, הגדלת אחזקות בחברה אינה דורשת היתר שליטה.

סאמיט הפכה לבעלת עניין בפז בינואר 2022. לאורך שנת 2022 הגדילה סאמיט את אחזקותיה והגיעה עד לרמה של 9.7%. הגופים המוסדיים מחזיקים כיום כ-59% מפז: מגדל 10.1%, הראל 9.8%, כלל 9.4%, מנורה 9%, מור 6.2%, הפניקס 7.7% ומיטב דש 5.7%.

בשבועות האחרונים נפגש לוי עם המוסדיים, ולמרות שלא חשף בפניהם  את הקלפים, הוא כן הבהיר שהוא מעוניין להגיע לרמת אחזקות של  כ-20% בפז. לצורך כך הוא יידרש לרכוש 15%-20% מהאחזקות של המוסדיים. "הוא חושב שההנהלה של פז טובה בסה"כ", אומר גורם המעורה בפרטי הפגישות. "ורק צריך לדחוף אותה. פז מבחינתו זו חברה עם הרבה פוטנציאל, והוא רוצה להיות יותר פעיל,  להכניס עוד דירקטור מטעמו. זוהר ידוע ביכולת שלו לזהות מקומות מעניינים ".

לכולם ברור, שכמי שעיסוקו בתחום הנדל"ן המניה, את האפסייד המשמעותי  של פז, רואה לוי בנכסי הנדל"ן שלה. "יש לו מחשבות לפתח את הנדל"ן שלה", אומר גורם במכיר את הנושא. "לפז יש שטחים גדולים במקומות אסטרטגיים, והוא רוצה לדחוף את זה קדימה, לעשות פיתוח ולקדם תבע"ות לקרקעות. נואש הנדל"ן תחתיו יקבל תנופה משמעותית".

"פז בסה"כ היא חברה מצויינת", אומר גורם בשוק ההון המעורה בפרטים. "היא פרת מזומנים, אבל בסוף זוהר הוא פיננסייר והוא רואה שווי חבוי, בעיקר בתחום של הנדל"ן. החברה מנוהלת היטב ומפיקה תשואה להון גבוהה ומחלקת דיבידנד - מה שלא עשתה בחמש השנים האחרונות. היא נפרדה מבית הזיקוק, הוצאות המימון שלה פחתו, ויש לה הפריסה הכי גדולה של תחנות דלק והפריסה הכי גדולה של עמדות טעינה חשמלית".  

גם בקמעונאות, היא הגדולה ביותר מכל שאר החברות , עם עשרות סניפים שכונתיים (דרך רכישת פרש מרקט וסופר יודה).  אז מבחינתו, זוהר רואה כאן הרבה כסף ולכן מעוניין להגדיל את האחזקות, כשנזכיר שבמחיר הנוכחי היא נסחרת במכפיל רווח יחסית צנוע של 12-13.

אחת השאלות המעניינות, היא כיצד ינהג לוי עם הגדלת האחזקות,  בכל מה שנוגע להרכב הדירקטוריון.  בצד מי שאומרים, שאין חיה כזו, להשתלט על חברה מבלי להחליף בה את הדירקטוריון, הרי שגורמים המעורים בנושא, יודעים לספר כי המוסדיים הבהירו ללוי שהם לא מתכוונים להביא להחלפתו של היו"ר הנוכחי של פז, הראל לוקר, המוערך על ידם.

למרות שבעבר, כשניסה לוי להשתלט על חברות (למשל, כלכלית ירושלים, ועל כך בהמשך), הכניס דירקטורים מטעמו, הרי שכלל לא בטוח שאותו הדבר הוא יעשה כעת. "פז זו חברה שיש לה היסטוריה של אינטריגות בדירקטוריון", אומר גורם המכיר את הנושא. "אם כי כיום היא מנוהלת טוב. לדעתי, אם זוהר לא יחשוב שיש אינטריגות שמפריעות להתנהלות של החברה, לא בהכרח הוא יכניס עוד דירקטורים. זה לא מקרה שופרסל (שבאחרונה השתלטו עליה האחים אמיר, שהיו בעלי פרשמרקט), ששם בעלי השליטה החדשים רוצים לשנות מהקצה אל הקצה את ההתנהלות של החברה והכניסו שישה דירקטורים מטעמם. פז היא חברה שמתנהלת טוב, וגם זוהר חושב ככה בסה"כ".

ואכן, מנכ"ל פז ניר שטרן הצליח לייצר לקבוצה נראות טובה יותר להמשך. הוא הפריד והציף ערך עם הפיצול של בית הזיקוק באשדוד והתמקד בפעילויות החזקות - תחנות הדלק (והטעינה החשמלית שמתרחבת) והקמעונאות. הוא קבע מדיניות דיבידנדים גבוהה שמבטיחה למשקיעים סדר גודל של 4%-5% כשהתשואה הכוללת לשווי היא סביב 8%.   

ומה לגבי הפרמיה, שתשולם או לא תשולם למוסדיים? "מן הסתם זוהר ירצה לשלם כמה שפחות", אומר הגורם, "בעוד המוסדיים ירצו לקבל כמה שיותר. בכל מקרה, אף אחד לא ימכור לפני דו"חות כספיים".

-ולמה שהמוסדיים ירצו למכור לו בלי פרמיה?
"אם הם יחשבו שהתרומה שלו  לחברה תהיה משמעותית, כך שהוא יביא להגדלת השווי שלה, אולי יסכימו למכור ללא פרמיה, מה גם שהמניה עלתה בזמן האחרון. בסוף מן הסתם תהיה פרמיה, אם כי היא כנראה לא תהיה מאוד גבוהה. אין ספק שבתחום הנדל"ן הוא יכול לתרום. לפעמים מספיק בעל שליטה שיהיה אקטיבי וידחוף וייתן גב להנהלה".

וכאן דווקא עולה תהיה - לוי הוא איש דיסקרטי, הוא ידע מה יקרה למניה אם ידלוף שהוא מנהל מגעים עם המוסדיים. לא בטוח שיש לו שליטה על זה, הוא כנראה לקח את זה בחשבון ואם כך - הוא ידע שהמניה תעלה. העלייה הזו מקטינה כל פרמייה עתידית שהוא ייתן ומקשה על רכישת החזקות נוספות - ואם כך, למה הוא לא בחר ברכישה בשוק, או רכישה רק של אחד מהגופים (או שניים) כדי להגיע לנתח גדול יותר ואז לקפוץ ל-20%? אולי הוא רצה לבטא בכך נאמנות לכל המוסדיים - הוא פונה אל כולם, או שזה לא משנה יותר מדי - אחרי הכל - הוא אמור להוציא מסאמיט עבור ה-10% הנוספים סדר גודל של 410 מיליון שקל, אז מה זה משנה אם זה יהיה 440 או 450 או 410 מיליון שקל? כסף קטן. בינתיים הוא מרוויח כי סאמיט מחזיקה במניות בשווי של כ-400 מיליון שקל.   
 

סמנכ"ל הכספים שהפך לטייקון

לוי, 57, רואה חשבון בהשכלתו, נולד בחיפה, גדל בה, ומתגורר בה עד היום. לוי  הוא חתנו של היזם יעקב אנגל, ואצלו החל את דרכו, כסמנכ"ל כספים בחברה לשעבר של אנגל, אנגל משאבים (שלימים נמכרה לאזורים).

למרות הצלחתו הגדולה, יודעים לספר אנשים המכירים אותו היטב, הוא נותר צנוע בהתנהלותו, ולא ממש "מתערבב" בשוק ההון. על אף זאת, בשנת 2010 עלה שמו לכותרות על רקע היותו שיאן שכר, כשעלות שכרו עמדה על כ-38 מיליון שקל, וגם זאת לאחר שניאות להפחית כמה מיליונים. השכר וההטבות המצטברות של לוי לאורך השנים הסתכמו במעל 400 מיליון שקל ושווי אחזקותיו בסאמיט עולה על 1.7 מיליארד שקל. במקביל ללוי יש גם השקעות ישירות. הונו מוערך במעל 2 מיליארד שקל. איש עשיר, במונחים מקומיים סוג של טייקון. 

ההתחלה של דרכו העצמאית היתה ב-2003 , כשרכש מידי כונסי נכסים את חברת הנדל"ן הציבורית חייל אחזקות מקבוצת פלד גבעוני, שהחזיקה נכסים באירופה ובישראל בהיקף של 200 מיליון שקל, אך גם חובות של 370 מיליון שקל. הוא שינה את שמה לסאמיט, החל להשקיע בנדל"ן מניב בגרמניה וגייס הון בבורסה של לונדון, באמצעות חברה בת, סאמיט גרמניה. בשנים 2007-2005 סאמיט רכשה נכסים בגרמניה בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. במשבר של 2008 סאמיט גרמניה עצרה את השקעותיה, אך המשיכה ליהנות מדמי השכירות על הנכסים הקיימים, כשערך המניה התייצב, סאמיט ישראל הגישה הצעת רכש למניותיה, והשתלטה על 96% מהחברה.

בעשור האחרון לוי החל לחזק את עסקיו בישראל. כך למשל, לפני שבע שנים הוא רכש מבנים בפארק העסקים בקיסריה, בהיקף של 70 מיליון שקל; רכש 47% ממתחם מנרב סנטר באשדוד (שטח שעליו ממוקם בית קירור של 13 אלף מ"ר), וכן רכש שליטה במרכז המסחרי גלובוס סנטר באשקלון, תמורת 142 מיליון שקל, מאיתן יוחננוף וגבי טרלבסי.

בניסיון להמשיך ולהגדיל את נכסיו כאן, הוא ניסה להשתלט על כלכלית ירושלים, לאחר שנכנסה למצוקה בעקבות כינוס הנכסים של מי שהיה בעל השליטה בה, אליעזר פישמן. במסגרת הנפקת מניות שיזם  המנכ"ל דאז, דודו זבידה, במטרה להזרים כסף לחברה פנימה שישרת את החובות ויקטין את שיעור המינוף, סאמיט וכן דוד פורר, בעלי ניאופארם (כיום בעל המניות הגדול ביותר במבנה), הזרימו ביקושים אדירים לכלכלית: פורר רכש בהנפקה 12% וסאמיט רכשה 20%.

לוי החל אז במהלך להחלפת הדירקטוריון כולו, למעט הדח"צים, ודרש כי ההרכב יכלול אותו ושניים מאנשיו - רון בארי ורו"ח יאיר שלהב. בשלב הזה התפתח מאבק בינו לבין הדירקטוריון, בראשות אהרון פוגל, שטען כי לוי אולי בעל המניות הגדול ביותר, אך אינו יכול להתנהל כבעל שליטה. אסיפת בעלי המניות גיבתה את לוי, והוא ואנשיו הצטרפו לדירקטוריון. בעקבות האירוע, לוי הצטייר כבעל מניות כוחני, אם כי נהג בנימוס, ולימים אף התנצל בפני הדירקטוריון על התנהלותו.

חצי שנה  לאחר מכן, מכר לוי 12% ממניותיו לשותפו, פורר. בחלוף עוד חצי שנה, חיסל כליל את אחזקותיו במבנה נדל"ן. אגב, בהמשך לאותם אירועים, סיפרו מקורביו של לוי כי הוא הופתע מעוצמת החשיפה, ולכן  הוא אמנם ימשיך להגדיל את הפורטופליו שלו, אך לא דרך חברות ציבוריות. המהלכים האחרונים שלו בפז הציבורית, לעומת זאת, מלמדים ש-Never say never.

בשנים האחרונות, חיסל לוי את אחזקותיו בגרמניה, ורכש נכסים בארה"ב, בהיקף של כ-900 מיליון דולר. מקבצי דיור, דירות בניו יורק ומרכזים מסחריים. ביוני האחרון אישרו בעלי המניות בסאמיט שכר של 11 אלף דולר בחודש לרו"ח אורי לוי, בנו של לוי, שמונה לעוזרו של מנהל הפעילות בארה"ב, וכן  מענק כספי בגובה 5 משכורות, לאחיו, שלומי לוי, המשמש כסמנכ"ל נכסים ופיתוח עסקי בסאמיט. לוי עצמו, נותר ברשימת שיאני השכר: ב-2020 התברג לצמרת הרשימה, עם שכר של 18 מיליון שקל בשנה.

ב-2019, נחקר לוי על ידי רשות ני"ע, בחשד לכאורה לשימוש במידע פנים. לוי נחשד אז כי מסר מידע פנים הנוגע לסאמיט, לרו"ח מנחם ויינברג. שלוש שנים לאחר מכן, בפברואר 2024, דיווחה סאמיט כי התיק נגד לוי נסגר.