"צפוי ביקוש מאוד גבוה לדירות בשנים הקרובות, המחירים לא יירדו"

בשוק הדיור למגורים מורגשת התעוררות בחודשים האחרונים. יש יותר תנועה של רוכשים פוטנציאליים במשרדי המכירות של החברות, יש הרבה יותר עסקאות לעומת החצי השני של 2023 וגם מחירי הדירות חזרו לעלות.

ההתעוררות בשוק מורגשת גם בדיווחים של חברות הנדל"ן למגורים הציבוריות, שמרביתן עדכנו על קפיצה במכירות מתחילת השנה. 

ביום חמישי האחרון פרסמה אחת החברות היותר קטנות בשוק, צרפתי, מצגת. צרפתי עוסקת בייזום ובנייה של פרויקטים למגורים, משרדים ומסחר.

את 2023 סיימה החברה עם הכנסות של כ-297 מיליון שקל, ירידה חדה לעומת כ-470 מיליון שקל ב-2022. הרווח הגולמי שלה עמד על כ-92 מיליון שקל לעומת 197 מיליון שקל ב-2022, ובשורה התחתונה היא הציגה רווח של 33 מיליון שקל אשתקד לעומת רווח של כ-113 מיליון שקל ב-2022. ההון העצמי עמד על כ-501 מיליון שקל לאחר שהחברה חילקה דיבידנד בהיקף של כ-63 מיליון שקל אשתקד. 

צרפתי הוקמה בשנת 1992 על ידי צבי צרפתי ומנוהלת כיום על ידי שני בניו, משה ורפי, המכהנים כמנכ"לים משותפים. החברה נסחרת כיום בבורסה בשווי של כ-515 מיליון שקל, לאחר עלייה של 47% בשנה האחרונה. 

שיעור הרווח הגולמי של החברה ירד מ-42% בשנת 2022 לכ-31% ב-2023. בשיחה עם ביזפורטל אומר משה צרפתי כי "היה לנו פרויקט אחד חריג ברשל"צ שהקפיץ לנו את הממוצע. בשנים האחרונות הממוצע של הרווח הגולמי שלנו עמד על כ-30% ואנחנו שואפים להמשיך להיות סביב הממוצע". 

במצגת הראיתם שיש לכם כ-4,360 יחידות דיור בשלבים שונים של ביצוע (36 פרויקטים מתוכם 9 בהקמה ושיווק), עוד 7,444 דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית שאחוז החתימה שם נמוך מ-50%.  למה דווקא 50%?
"אנחנו חברה שמרנית והחלטנו לדווח על התקדמות לפי 50%. זה לא עניין משפטי, יש כאלה שמדווחים כבר בשיעור נמוך הרבה יותר. אלה פרויקטים שאנחנו צופים שיגיעו להבשלה יותר מאוחר".

לפי המצגת יש לכם הכנסות צפויות של 11.3 מיליארד שקל בשנים הקרובות ורווח גולמי צפוי של כ-2.2 מיליארד שקל, בין השאר בפרויקטים של התחדשות עירונית. אתה יכול לפרט קצת יותר על זה?

"סך כל הפרויקטים, כולל התחדשות עירונית שצפויים להבשיל בשנתיים-שלוש הקרובות אמורים להגיע להכנסות של יותר מ-11 מיליארד שקל. מדובר על פרויקטים שיסתיימו עד סוף העשור. בממוצע הפרויקטים אמורים להתחיל בשנים הקרובות ולהסתיים עד 2030". 

לדבריו, "בהתחדשות עירונית הרווחיות הגולמית היא הרבה יותר נמוכה מהממוצע שלנו, בשיעור של 16%-20% לערך. אבל אני חוזר ואומר שאנחנו חברה שמרנית, אז יכול להיות שזה יהיה יותר גבוה". 

איך אתם מתמודדים עם המחסור בעובדים?
לדברי צרפתי, "רוב עובדי החברה עם עובדים זרים. אבל, אנחנו כן מרגישים מחסור בעיקר דרך קבלני המשנה שלנו, שחלקם מעסיקים עובדי שטחים, והם לא מגיעים לעבודה בימים אלה. במהלך החודש הזה אנחנו מוסרים כ-200 דירות בבאר יעקב ללא איחור. ועבדנו קשה כדי לעמוד בזה. אז אנחנו בינתיים מצליחים להסתדר, אבל אני צופה בעיה לקבלנים בעתיד הלא רחוק".

לדבריו, "באופן כללי, אני רואה מחסור רציני בעובדים. המדינה בכלל לא באירוע של הבעת עובדים זרים. במהלך החודשים האחרונים היו צריכים להגיע 20-30 אלף עובדים זרים ולא הגיעו אפילו 1,000 עובדים. לדעתי, הבעיה הולכת להחמיר. אי אפשר מצד אחד לא לשחרר פועלים מהשטחים וגם מהצד השני לא להביא עובדים זרים. הנדל"ן זה אחד הקטרים של המשק אז אי אפשר לא להתייחס לבעיה הזאת"

"אין מספיק קרקע פנויה"

מה אתה חושב על השוק בכלל? לאיזה אזורים יש כיום יותר פוטנציאל השבחה ועליית ערך?
"במדינת ישראל אין מספיק קרקע פנויה, ברובה של המדינה. הדרישה השנתית הממוצעת היא לכ-70 אלף יחידות דיור. בעתיד הלא רחוק כנראה שנראה 2 סוגים של הגירה - בתוך ישראל מצפון ודרום לאזור המרכז, אנשים שלא יירצו לגור באזורי עימות. נוסיף לזה הגירה שצפויה להגיע מאירופה וארה"ב בגלל האנטישמיות, אז אני מעריך שבגלל זה ואולי גם גורמים נוספים יהיה ביקוש מאוד גבוה לדירות בשנים הקרובות. גם המלחמה בין רוסיה ואוקראינה משפיעה. הביקושים האלה יפגשו עליית מחירים ברמת הביצוע, אם בגלל הריבית ובגלל תשומות הבנייה".

מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס בשלושת החודשים האחרונים רשם עלייה של 0.2%, 1.2% ו-1% בחודשים האחרונים. אז גם אם המדד הזה לא הכי מדויק ומעודכן, כשהלמ"ס קובעת שמחירי הדירות בעלייה, זה מוביל את הציבור שחיכה על הגדר, לחזור למסע החיפושים. 

מחירי הדירות יעלו לדעתך?

צרפתי: "קטונתי. אני ממש לא יודע. תחושת הבטן אומרת שהמחירים יעלו, אבל המחירים כבר גבוהים היום אז קשה לדעת. ממקור ראשון אני אומר שהמחירים לא יכולים לרדת בגלל מחסור בעובדים, עליות בתשומות, מחסור בקרקעות וביקושים. אני מעריך שהמחירים דווקא לא יעלו, אבל בגלל שכבר כיום המחירים מאוד גבוהים אז לאן עוד נעלה? אני רוצה לקוות שהמחירים לא יעלו אבל קשה לי מאוד לראות איך הם יכולים לרדת". 

אתם מחלקים דיבידנד ואפילו הגדלתם חלוקה ב-2023. אתם מתכננים להמשיך להגדיל את החלוקה?

"אנחנו עומדים ביעדים שלנו. יש לנו הגבלה של הקובננטים של האג"ח של חלוקת עד 25% מהרווח השנתי. אנחנו שמחים לעמוד ביעדים האלה ולשתף את בעלי המניות שלנו ברווחים".