התחדשות עירונית ב-86 אלף שקל למ"ר: כמה עולה דירה בצפון הישן בת"א?

חברת רוטשטיין רוטשטיין -0.28% רוטשטיין 5,755 -0.28% בסיס:5,771 פתיחה:5,771 גבוה:5,771 נמוך:5,519 תמורה:186,071 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: הגיעה להסכם עם הרוב הנדרש בפרויקט במתחם הורקנוס בת"א. על פי ההערכות, החברה תכניס מהפרויקט כ-307 מיליון שקל. מדובר באזור הצפון הישן (החלק הצפוני) - לא רחוק מנחל הירקון, בו מחירי הדירות גבוהים יחסית. כזכור, בשבוע שעבר פרסמנו את מחירי הפרויקטים של רוטשטיין ואנשי העיר בתל אביב, דרך דוח דירוג ראשוני של החברת דירוג האשראי מידרוג, שהוכיח כי המחירים בתל אביב גבוהים ביותר מפי 2 מאשר במקומות אחרים. חברת אנשי העיר שבבעלות רוטשטיין מוכרת כיום דירות במחירים של יותר מ-6 מיליון שקל.

פרויקט תמ"א 38/2 הוא פרויקט הריסה ובניה במתחם הרחובות הורקנוס 2-8 (זוגי בלבד) מודיעין 1-5 (אי זוגי) וישעיהו 9-15 (אי זוגי), כולם בתל אביב. לצורך חתימה על הפרויקט, חברת אנשי העיר שמנהל רון חן, חברת בת של רוטשטיין, הגיעה להסכם עם כשהחתימה 67% מהדיירים בפרויקט (מבין 95 בעלי היחידות, 87 דירות ושמונה מחסנים) הקיימים ברחובות מודיעין 3, הורקנוס 2, הורקנוס 6, הורקנוס 8, ישעיהו 11, ישעיהו 13 וישעיהו 15. דירות חדשות באזור נמכרות היום בטווח של 60 אלף שקל למ"ר, אבל יש הבדל גדול בין דירות ישנות לחדשות ובין גדולות וקטנות, שיכולות להגיע בקלות ל-68 אלף שקל למ"ר.

לפי דיווח של רוטשטיין ואנשי העיר לבורסה, ההסכם בין חברת הבת לבעלי המקרקעין כולל תנאים מתלים, כמו השלמת ההתקשרות עם יתר בעלי הדירות וקבלת היתר בניה תוך שנתיים מהגשת הבקשה להיתר. להערכת החברה, היתר בניה לפרויקט צפוי להתקבל עד כ-3 שנים ממועד הדיווח (הבקשה להיתר הוגשה לפני זמן רב, כך שהיא צפויה לעמוד בהסכם מהבחינה הזאת).

רון חן, אנשי העיר (טל גבעוני)

בהתאם להערכה ראשונית של החברה, היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט הינו כ-307 מיליון שקל והיקף העלויות הצפוי בפרויקט הינו כ-266 מיליון שקל, ללא מע"מ. 

הצפי מבוסס על דוח אפס, שחברת הבת הכינה בגין הפרויקט ובמסגרת זו ביצעה הערכה של היקף ההכנסות, המבוסס על טווח מחירי מכירה למ"ר, בהתאם למאפייני הדירות בפרויקט, הנע בין 67-71 אלפי שקל למ"ר ללא מע"מ לדירות עד 3 חדרים ו-63-69 אלף שקל למ"ר ללא מע"מ לדירות 4 עד 5 חדרים. דירות מיוחדות יימכרו במחירים של 75-86 אלף שקל למ"ר.