מדדי הנדל"ן: נדל"ן מניב או חברות בנייה - מה עדיף?

שלוש הרגליים של הבורסה בתל אביב

את הדומיננטיות של שלושת הענפים הללו ניתן לראות במדד "מניות והמירים" הכולל את כל המניות וההמירים הנסחרות בתל אביב.

7.8% ממדד זה הוא בנקים, 3.51% חברות ביטוח, 1.27% שירותים פיננסים ו-0.75% באשראי חוץ בנקאי. כלומר סך כל תחום הפיננסים בבורסה בתל אביב מסתכם ביותר מ-23%.  

כותרת ראשית

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

בארץ | אדיר בן עמי | 21:15

- כל הכותרות

השקעה בישראל פחות מסוכנת?: ה-CDS בירידה; השקל בעלייה

מירוץ נגד הזמן: סופר מיקרו נאבקת להציל את מעמדה בנאסד"ק

האם דוחות אנבידיה יצביעו על כיוון חדש לשוק?

בייטדאנס, חברת האם של טיקטוק, מוערכת ב-300 מיליארד דולר

משבר מתמשך: העסקים הקטנים בסין עדיין מתקשים להתאושש

לקראת פתיחת שבוע המסחר בוול סטריט - האנליסטים מנתחים

ספייס אקס כבר שווה 255 מיליארד דולר, איפה היא תהיה עוד שנה מהיום?

הבנקים קפצו ב-1.6% לקראת הדוחות; המדדים עלו עד 0.9%

הפיטורים ממשיכים: בואינג שלחה מכתבים ל-400 עובדים

הבורסה של אבו דאבי מזנקת - איך אפשר להשקיע בה ומהן המניות הבולטות?

ברק עילם עוזב את נייס בתזמון בעייתי - ממה מודאגים האנליסטים?

התמ"ג עלה ב-3.8% בחישוב שנתי; ירידה של 1% לעומת הרבעון המקביל

אלמוגים מכרה 173 דירות השנה. דירה ממוצעת עולה כמעט 2.5 מיליון שקל

איפה העובדים הזרים? תאגידי כוח האדם חוברים להתאחדות הקבלנים

אימאג'סט מדווחת על תוצאות הרבעון השלישי לשנת 2024

ICR קיבלה היתר בנייה לפרויקט בצפון ת"א - כמה עולה דירה ברמת אביב?

כלל ביטוח ופיננסים וענקית ההשקעות State Street Global Advisors משלב...

סקופ מסכמת רבעון שלישי עם עלייה בהכנסות וברווח

כאל ממשיכה את מגמת הצמיחה בהכנסות וברווחים – החברה במגעים למכירה

עלייה במחירי הדירות באשקלון, ירידה ברחובות - ומה בתל אביב ובחיפה?

עוד תכניות

כך, כלל מרכיבי המדד השייכים בדרך כזו או אחרת לתחום ההייטק מסתכם ביותר מ-24%: הפארמה מהווה 6.86%, תוכנה ואינטרנט 5.94%, מוליכים למחצה 5.73%. החברות הביטחוניות גם שייכות על פי רוב לתחום ההיטק, ומהוות 3.17% מהמדד. אל כך יש להוסיף את ענף האלקטרוניקה ואופטיקה 0.91%, קלינטק עם 0.58%, ענף ביוטכנולוגיה, מדעי החיים רובוטיקה ועוד כמה תתי קטגוריות הקשורות לתחום הטכנולוגיה ביחד מוסיפים כאחוז נוסף. להיי טק יש נגיעות לענפים נוספים כמו אנרגיה מתחדשת, תקשורת ומדיה וחלק מחברות ההשקעה והאחזקות עם אחזקות טכנולוגיות משמעותיות, אך לא כללנו אותם ב-24% של ענף ההיטק, כך שייתכן שהמשקל האמיתי אף גבוה יותר. 

הנדל"ן לא הרחק מאחור. 11.58% שייכים לענף הנדל"ן המניב בישראל, 5.7% בענף הבניה, 2.85% נדל"ן מניב בחו"ל ו-1.59% מתכת ומוצרי בניה. כלומר סך הכל הנדל"ן או תחומים קרובים אליו תופסים קרוב ל-22%.

במילים אחרות, שלושת הרגליים של הבורסה בתל אביב, פיננסים, טכנולוגיה ונדל"ן מהווים כ-70% מכלל המניות וההמירים הנסחרים בתל אביב. אם נסיף את תחום אנרגיה על נגזרותיו השונות נקבל כ-80% מערך המניות, במה שמשקף בצורה נאמנה יחסית את מנועי הכלכלה הישראלית, לפחות מבחינת חברות גדולות.

בשבועות האחרונים סקרנו את המדדים הרבים העוקבים אחר מניות הטכנולוגיה ואחר מניות הפיננסים. השבוע נעבור לנדל"ן ובהמשך נכסה גם את תחום האנרגיה.
 

מדדי הנדל"ן

מדדים כוללים

נדל"ן ובינוי מניות והמירים: זהו המדד המקיף ביותר וכולל את כל המניות וההמירים (אופציות ואג"ח להמרה) מתחום הנדל"ן הנסחרים בתל אביב, ללא כל תנאי סף נוספים, אין הגבלת משקל ואין הגבלה למספר המניות הנכללות במדד. סך הכל כלולים בו כעת 125 ניירות ערך שונים.

מנייה אחת מובילה את המדד בפער ניכר – עזריאלי קבוצה +1.53% עזריאלי קבוצה 29,800 +1.53% בסיס:29,350 פתיחה:29,010 גבוה:29,840 נמוך:29,000 תמורה:7,816,909 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם מעל 14%. הבאה, מליסרון -0.42% מליסרון 31,140 -0.42% בסיס:31,270 פתיחה:31,280 גבוה:31,570 נמוך:30,800 תמורה:6,364,292 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , הרבה מאחור עם 6.3%. ביג -0.37% ביג 45,220 -0.37% בסיס:45,390 פתיחה:44,100 גבוה:45,350 נמוך:44,000 תמורה:12,971,459 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 4.65%, אמות +0.1% אמות 1,952 +0.1% בסיס:1,950 פתיחה:1,933 גבוה:1,972 נמוך:1,933 תמורה:4,820,424 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: 3.8% וסוגרת את החמישיה הראשונה מבנה -1.12% מבנה 1,057 -1.12% בסיס:1,069 פתיחה:1,045 גבוה:1,058 נמוך:1,038 תמורה:7,506,955 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 3.5%.

המדד הזה, כאמור, כולל את כל תתי ענפי הנדל"ן. החלוקה הפנימית היא 57.5% לנדל"ן מניב בישראל, 28.3% לבניה ו-14.2% לנדל"ן מניב בחו"ל.

אין מכשירים פאסיביים שעוקבים אחר המדד הזה, אך יש כמה קרנות נאמנות אקטיביות שמתייחסות למדד זה כבנצ'אמרק לביצועיהן:

מור נדל"ן גובה 1.25% ומנהלת נכסים בהיקף 157 מיליון שקל. אנליסט נדל"ן יקרה יותר, 1.85% ומנהלת רק 29 מיליון שקל. קסם נדל"ן מציעה את שירותי הניהול שלה תמורת 0.7% בלבד אך מנהלת רק 4 מיליון שקל בקרן שהוקמה רק באמצע שנת 2021. ילין לפידות נדל"ן הקומה שנה קודם לכן, מנהלת 32.6 מיליון שקל וגובה 1.2%. 

ת"א נדל"ן: בשנת 2005 הושק מדד ת"א נדל"ן 15 שכלל רק 15 מניות. במסגרת הרפורמות במדדים בשנת 2017 הוא התרחב וכולל כעת את כל המניות של חברות הנדל"ן בתל אביב. יחד עם זאת המדד מעט יותר סלקטיבי מהמדד הקודם שהצגנו, וכולל תנאי סף נוספים כך שלא נכללים בו המירים (אופציות ואג"ח להמרה). כעת נסחרים בו 82 ניירות ערך שונים. מגבלת המשקל עומדת על 5% למניה בודדת. שווי השוק הכולל של מניות המדד מגיע ל-185.6 מיליארד שקל. 

יש הרבה מניות שקרובות לסף ה-5% מעט מעליו או מעט מתחתיו, כך שהמובילות מתחלפות מדי יום. הרשימה של חמש הגדולות כוללות נכון לעכשיו את   שיכון ובינוי +0.57% שיכון ובינוי 1,055 +0.57% בסיס:1,049 פתיחה:1,049 גבוה:1,056 נמוך:1,037 תמורה:2,393,485 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.3%,  אלוני חץ -0.5% אלוני חץ 2,976 -0.5% בסיס:2,991 פתיחה:2,963 גבוה:2,980 נמוך:2,931 תמורה:17,139,758 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.2% מילסרון עם 5%, מבנה 4.95% וביג עם 4.9%. 

 לא מעט מכשירים פאסיביים עוקבים אחר המדד. 
קרנות סל: 
MTF סל ת"א נדל"ן עם 0% דמי ניהול מנהלת 90 מיליון שקל. תכלית סל ת"א נדל"ן גובה 0.45% על 51.3 מיליון שקל שתחת ניהולה. קסם ETF ת"א נדל"ן עם 0.53% דמי ניהול מנהלת 327 מיליון שקל. הראל סל ת"א נדל"ן היא היקרה ביותר עם 0.6% דמי ניהול ו-123.1 מיליון שקל. לא ברור למה יותר כסף זורם לקרנות היקרות יותר. 

ישנה גם תעודה מחקה אחת העוקבת אחר המדד. אי.בי.אי. מחקה ת"א נדל"ן גובה 0.25% עם נכסים בהיקף 17.5 מיליון שקל. 

שתי קרנות נאמנות אקטיביות מנסות להכות את המדד. אלטשולר שחם נדל"ן שגובה 1.24% דמי ניהול מנהלת 115.9 מיליון שקל. מגדל נדל"ן שפועלת משנת 199מנהלת רק 18.7 מיליון שקל תמונרת 1.25% דמי ניהול. 

 מכאן מתפצלים המדדים לבניה ולנדל"ן מניב.

נדל"ן מניב

ת"א מניב ישראל: המדד כולל 31 מניות של חברות נדל"ן מניב הנסחרות תל אביב. מגבלת המשקל עומדת על 5% למניה וערך כלל המניות במדד הוא 111.4 מיליארד שקל. 

בין המניות הגדולות נכון לעכשיו נמצא את  מגה אור +1.28% מגה אור 10,250 +1.28% בסיס:10,120 פתיחה:10,120 גבוה:10,250 נמוך:10,010 תמורה:8,539,452 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא:  עם 5.5%, אלוני חץ עם 5.45%,  רבוע נדלן -0.92% רבוע נדלן 31,290 -0.92% בסיס:31,580 פתיחה:31,580 גבוה:31,570 נמוך:30,800 תמורה:936,244 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 5.3%, מליסון עם 5.2% ומבנה גם עם 5.2%. חמש מניות נוספות עם מעל 5% ו-6 עם מעל 4.5% כך שמדובר בצמרת די צפופה, והתנודות היומיות משנות את המיקומים לעיתים קרובות. 

סך הכל ישנם שלושה מכשירים פאסיביים שעוקבים אחר המדד הזה, קרן סל אחת ושתי קרנות מחקות: 
MTF סל ת"א מניב ישראל היא קרן הסל עם 0.25% דמי ניהול ו-98 מיליון שקל. שתי הקרנות מחקות הן הראל מחקה ת"א מניב ישראל שלא גובה דמי ניהול ומנהלת 12.9 מיליון שקל, וקסם KTF ת"א מניב – ישראל עם 0.25% דמי ניהול ו-17.3 מיליון שקל תחת ניהולה. אין קרנות אקטיביות שמתמודדות עם המדד. 

ת"א מניב חו"ל: ישנן 15 מניות בישראל שעוסקות בנדל"ן מניב בחו"ל ונכללות במדד הזה. במקרה זה מגבלת המשקל גבוהה יותר ועומדת על 10% וכלל המניות שוות כ-23.4 מיליארד שקל. 

את המדד מובילה מניית  ארגו פרופרטיז +0.58% ארגו פרופרטיז 9,533 +0.58% בסיס:9,478 פתיחה:9,478 גבוה:9,550 נמוך:9,403 תמורה:841,536 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 12%,  יו.אמ.איץ' 0% יו.אמ.איץ' 7,151 0% בסיס:7,151 פתיחה:7,151 גבוה:0 נמוך:0 תמורה:-- לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: מהווה 10.6% מהמדד,  אלקטרה נדלן +0.61% אלקטרה נדלן 4,322 +0.61% בסיס:4,296 פתיחה:4,296 גבוה:4,346 נמוך:4,234 תמורה:568,018 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.3%,  אפי נכסים -0.7% אפי נכסים 17,070 -0.7% בסיס:17,190 פתיחה:17,190 גבוה:17,500 נמוך:17,000 תמורה:215,117 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: שווה 10.3% ממנו, וסוגרת את החמישיה הראשונה  סאמיט +0.91% סאמיט 5,570 +0.91% בסיס:5,520 פתיחה:5,520 גבוה:5,630 נמוך:5,491 תמורה:964,078 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.2%. 

אין שום מכשיר שנסחר בתל אביב שעוקב או מנסה להכות את המדד. 
 

בנייה

ת"א בניה: במדד ת"א בניה נכללות 38 מניות שונות ששויים הכולל מסתכם ל-55.1 מיליארד שקל. מגבלת המשקל גם כאן היא 10%. 

המניה המובילה במדד עם כמעט 11% היא  ישראל קנדה +0.33% ישראל קנדה 1,513 +0.33% בסיס:1,508 פתיחה:1,508 גבוה:1,523 נמוך:1,499 תמורה:8,248,806 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: , השניה  דמרי +2.3% דמרי 35,600 +2.3% בסיס:34,800 פתיחה:34,210 גבוה:35,740 נמוך:34,210 תמורה:2,767,344 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.6%,  אאורה +0.85% אאורה 1,907 +0.85% בסיס:1,891 פתיחה:1,889 גבוה:1,907 נמוך:1,851 תמורה:1,934,141 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 10.3%, שיכוי ובינוי בשיעור דומה ו- אשטרום קבוצה +1.82% אשטרום קבוצה 5,880 +1.82% בסיס:5,775 פתיחה:5,775 גבוה:5,880 נמוך:5,729 תמורה:2,822,613 לעמוד ציטוט חדשות גרפים פרופיל חברה המלצות כתבות נוספות בנושא: עם 9.9%. 

גם פה יש לא מעט מכשירים מחקים:
קרנות סל
תכלית סל ת"א בנייה עם 0% דמי ניהול מנהלת 60 מיליון שקל. קסם ETF ת"א-בנייה גם לא גובה דמי ניהול ומנהלת 93.5 מיליון שקל. MTF סל ת"א-בנייה בוחרת לגבות 0.25% והיא מנהלת 115 מיליון שקל. 

קרנות מחקות:
תכלית TTF ת"א בנייה לא גובה דמי ניהול ומנהלת 40.7 מיליון שקל. הראל מחקה ת"א בנייה עם 0.25% דמי ניהול ו-48 מיליון שקל. קסם KTF ת"א-בנייה גובה אף היא 0.25% עם 24 מיליון שקל. גם במקרה זה אין קרנות נאמנות אקטיביות. 

 ביצועים

מניות הבניה נעדרות ממובילות המדדים הגדולים (למעט שיכון ובינוי, אך באופן כללי המקום הנכון להיות בו הייה בחברות הבנייה עקב עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן הישראלי על גווניו השונים, שייצרו תשואה גבוהה יותר מאשר דמי השכירות השוטפים, לפחות בשנים האחרונות. הנה ביצועי המדדים בשנים האחרונות בתוספת המדדים המרכזיים לפי גודל שוק:

כפי שניתן לראות בטבלה השנים 2020 - שנת הקורונה, ו-2022 - שנת המשבר בשווקים, השפיעו מאד לרעה על מדדי הנדל"ן, כך שבסיכון שלוש השנים כל המדדים למעט אחד נמצאים בטריטוריה שלילית. 

המדד שנמצא בטריטוריה חיובית, בעיקר בגלל תשואה פנוטמנלית של כ-75% בשנת 2021 הוא מדד תל אביב בנייה. כאמור, מחירי הנדל"ן בישראל שוברים שיאים, מה שמאד מכביד על מי שרוצה לקנות דירה, אבל מיטיב מאד עם חברות הבנייה. 

עוד עולה מהטבלה, כי למרות הזעזועים בארץ הקודש, הנדל"ן המניב בארץ הניב תשואה טובה יותר סיכום שלוש שנתי על פני החברות המשקיעות בנדל"ן מניב בחו"ל, בעיקר הפסדים מתונים יותר בשנת 2022. ייתכן ששער החליפין של השקל השפיע לטובה מהבחינה הזו. 

הישראלים מאוהבים בנדל"ן, גם בהשקעות. את הדומיננטיות של ענף הנדל"ן ניתן לראות במספר הרב יחסית של מכשירי השקעה ענפיים, ככל הנראה יותר מכל ענף אחר. גם כמות הכספים המנוהלת בהם גדולה יותר מענפים אחרים, עם לא מעט קרנות שמנהלות עשרות מיליוני שקלים. נציין שישנן קרנות נוספות שעוקבות אחר מדדים עצמאיים בתחום הנדל"ן בישראל שלא מנוהלים על ידי הבורסה ולא הובאו בסיכום זה.