"כדאי לקנות דירה להשקעה?" בדקנו, התוצאות מפתיעות

השקעה בדירה בישראל מוכיחה את עצמה. התשואה השנתית הממוצעת במבחן של עשרות שנים היא מעל 4% (ריאלית), יש סיכוי להשבחה דרך פינוי בינוי ויש תשואה נוספת של קרוב ל-3% בזכות דמי השכירות. בחישוב גס מדובר על 7% בשנה. בהשקעה בדירה הברוטו והנטו הם אותו הדבר וזה היתרון הגדול. 

  דירה להשכרה   (תמר מצפי)

המשקיעים בדירה שנייה יממשו את הדירה (אם יממשו) אחרי מספר שנים בפטור ממס שבח. באופן שוטף אין להם מסים על שכר הדירה עד קרוב ל-5,500 שקל. שנה הבאה זה יעלה לכיוון 5,700 שקל. אם יש כמה דירות להשקעה ואז עולים על תקרת הפטור, יש תחמונים ישראליים - יש כאלו שמנסים לעקוף את זה דרך רכישת דירה להשקעה על שם הילדים (הרחבה - קונים דירה דרך הילדים? תראו מה קרה למשפחה הזו).

בפועל, גם אם יש מס על שכר דירה הוא נמוך במיוחד, כך שלרוב המשקיעים בדירות, אין מסים. יש להם תשואה של לפחות 7% נקייה ממסים (בפועל זה תלוי באינפלציה - העלייה בערך הנכס בהינתן אינפלציה ממוצעת של 2%, היא אפילו 6%). אם בוחנים רק את ה-10 שנים האחרונות, התשואה שלהם עם שכר הדירה היא כ-10%. 

השקעה בדירה מספקת גם ביטחון. מדובר בנכס די בטוח, המחיר עלול לרדת, אבל גם אם כן אז לפחות בהסתמך על ההיסטוריה מדובר בירידה בשיעורים נמוכים ומעבר לזה - דירה היא נכס, יש קירות, אפשר לגעת בזה, זה לא ניירות או שורות בחשבון הבנק. 

 

מה התשואה השנתית על דירה להשקעה?

במקרים רבים המחשבה היא שזו גם תהיה בעתיד דירה לילדים. וכך הפכה ההשקעה בדירה לכל כך פופולארית בישראל. ל-290 אלף משפחות יש שתי דירות ול-86 אלף יש 3 דירות ומעלה. אלו נתונים של רשות המסים מלפני ארבעה חודשים ואפשר לשער שהם עלו במקצת. בסה"כ יש לכ-380 אלף משפחות דירות להשקעה.

אלא שזה לא המספר הסופי - יש עוד, על פי ההערכות, סדר גודל של לפחות כ-100 אלף משפחות שיש להם דירות להשקעה דרך הילדים, ואז מגיעים לכ-480 אלף משפחות שמחזיקות בדירות להשקעה. מדובר על כ-20% מהמשפחות בארץ.

   תופעת אספני הדירות

 

20% מהישראלים מחזיקים יותר מדירה אחת ומשכירים אותן ל-30% מהישראלים

ה-480 אלף משפחות האלו מחזיקות במעל 600 אלף דירות כי יש בתוכם כאלו שיש להם 3 דירות, 4 דירות ויש "אספני דירות" שיש להם עשרות דירות. והדירות האלו מושכרות למעל 30% מהציבור שאין בבעלותו דירות. 

ה-480 אלף משפחות האלו לא טעו בהשקעה שלהם. מבחינת יחסי סיכון סיכוי ההשקעה בדירה עדיפה על פני מוצרים אחרים.

 

דירה או פיקדון - מה עדיף?

נתחיל מהשקעות סולידיות כי הן ההשוואה הנכונה להשקעה בדירה. בפיקדונות התשואה הנוכחית קצת מעל 4%, אבל בעשור האחרון היו שנים רבות שהיא היתה אפסית. הממוצע של התשואה בפיקדונות, אג"ח ממשלתי, מק"מ והשקעות סולידיות היא במקרה הטוב מגיעה ל-4% במבחן ארוך זמן. ועל זה יש מסים, כך שביד נשאר סדר גודל של 3.5% (המס על פיקדון הוא 15%) - חצי מתשואת הדירה המינימלית.

   התלבטות - דירה, אג"ח, פיקדון או מניות?

גם כשמסתכלים קדימה יש ככל הנראה יתרון לדירות. משקיעים מקבלים 4.2% בפיקדון שקלי וגם אם נתייחס להשקעה ארוכת טווח זה לא יהיה הרבה יותר - באזור 5%. אחרי המס של 25% (באגרות חוב שקליות שמספקות 5%), יישארו פחות מ-4%.  שכר הדירה על דירה מניב היום שיעור נמוך יחסית - 2.5%-2.8% בממוצע ולכאורה יש עדיפות להשקעה סולידית כמו אג"ח שקלי. אבל בחישוב הזה שוכחים או לא מתייחסים להשבחת הנכס. 

דירה בהינתן הסטטיסטיקה ההיסטורית, מניבה יותר בעיקר בגלל הטבות המס החריגות. אבל, לנכסים פיננסים יש יתרון גדול על פני דירה - הם לרוב נזילים, הם לא מסובכים לתחזוקה ותפעול, הם ניתנים למימוש ברגע ולא דורשים לדבר עם שוכרים, למצוא שוכרים, לטפל בברז שנשבר ועוד.

הבדל נוסף הוא בגודל ההשקעה - יש יתרון להשקעה בפיקדונות וניירות ערך, אתם יכולים להשקיע אלפיים שקל או 200 אלף שקל, כל סכום. בדירה מדובר בהשקעה גדולה.  
 

דירה או מניות - מה עדיף?

זאת כבר שאלה מורכבת יותר. תשואת המניות במבחנים ארוכי טווח היא באזור 7% בשנה, כאשר העליות  הרציפות מאז המשבר של 2009, העלו את הממוצע הזה. למעשה, בעשירם השנים האחרונות מדד ה-S&P 500 עלה בממוצע באזור ה-10% בשנה ות"א 35 ב-7% בשנה.

נתייחס למקסימום - נניח שהממוצע הוא 10% וכאמור זה חריג. יש לכם מס של 25%, וירדתם לתשואה של 7.5%. זה לכאורה עדיף ב-0.5% על פני הדירה, אבל צריך לזכור שהתשואה על הדירה היא 7% במדד אפס. בפועל יש להוסיף את המדד הממוצע על פני זמן וזה מעלה את התשואה לאזור 8%-9%. מעבר לכך, מה עם הסיכון? כל השקעה מסוכנת אמורה להניב תשואה טובה יותר מהשקעה שאינה מסוכנת. מדד ה-S&P גם יכול לרדת ב-20% בשנה וגם ב-30%. האם הסיכון העודף שווה 0.5%? לא. זה לא סיכון של מה בכך. 

כלומר, בהשוואה קרה של הנתונים ההיסטוריים, אפשר היה להרוויח יותר במניות ב-20 שנה האחרונות, אבל בסיכון משמעותית גדול יותר. במבחן הסיכון סיכוי - הקעה בדירה מנצחת בזכות האפס מס.

מעבר לכך, זה לא מתייחס כמובן למשקיעים מתוחכמים. כאלו שיודעים להרוויח יותר דרך בחירת מניות טובות. ההשוואה היא לכאלו שמשקיעים במדדים, שלא אמורים להיות מומחים בשוק ההון.
 

יתרון נוסף להשקעה בדירה - מימון זול

השקעה בדירה נעשית לרוב מול משכנתא. המצב היום שהמשכנתאות בריבית של כ-6% והן מתקרבות לתשואת הנכס עם ההשבחה, כך שהתשואה של המשקיע על ההשקעה היא בערך באותו האזור. אבל באם הריבית אכן תרד כפי שמעריכים ונחזור למצב ה"נורמלי" שבו התשואה על הנכס עולה על המימון בכמה אחוזים טובים, הרי שהמשקיע מרוויח על השקעתו ההונית יותר מה-7% - בזכות המימון הזול.

הסבר והדגמה קצרים: נניח שרכשתם דירה של 1 מיליון שקל במשכנתא של 500 אלף שקל וריבית של 5% (בהחלט אפשרי לפי הערכות הכלכלנים לעוד כשנה), והתשואה שלכם היא כמו הממוצע 7%. הרווחתם בשנה 70 אלף שקל, המימון שלכם 25 אלף שקל (הוצאות המימון, להבדיל מהחזרי המשכנתא) והרווחתם 45 אלף שקל. הרווח הזה על הון עצמי של 500 אלף שקל מבטא תשואה של 9%. 

    תשואה גבוהה

האם אפשר להסיק מהעבר על העתיד?

התשובה הברורה היא לא. מה שהיה הוא לא בהכרח מה שיהיה. אלא שבאין לנו נתונים להסתמך ולהישען עליהן, העבר יכול בהחלט ללמד על העתיד, או לכל הפחות לרמוז עליו, אלא אם יש שינויים גדולים טכנולוגיים, חברתיים, גיאוגרפיים ואחרים שעלולים לשנות את המשוואה ואת קבלת ההחלטות של האנשים. אם משבר האקלים יוביל (וזה כנראה המצב במקומות מסוימים בעולם) להתחממות באזורים עד כדי שלא ניתן יהיה לגור בהם, אז מחירי הדירות יצנחו.

במילים פשוטות, מה שהיה לא בהכרח יהיה בהמשך. ההיסטוריה היא האינדיקציה הטובה ביותר לגבי העתיד, אבל זה עדיין לא מבטיח שהתוצאות האלו יהיו תקפות להמשך.