חיים כצמן עובר מהגנה להתקפה - "אחרי שבע שנים קשות, הרוח לפנים מתהפכת לרוח גבית"

התוכנית האסטרטגית והתחזית לשנים הבאות שפרסמה ג'י סיטי ג'י סיטי 1.24% , מסמלת בעיני הבעלים והמנכ"ל חיים כצמן, יציאה לדרך חדשה. אחרי שבע השנים הקשות שעברו על החברה הוא מצפה לשנים טובות. לדבריו, ״הרוח לפנים שנשבה לנו בשנים האחרונות מתהפכת והופכת לרוח גבית. אין ספק שהורדת הריבית והירידה באינפלציה מעודד עליית שווי הנכסים. אנחנו מוסיפים שימושים לנכסים וביחד אנחנו רואים הרבה מאוד דברים שמביאים לשיפור״.    חיים כצמן - מצפה לשנים טובות    (קרדיט:שלומי יוסף) ג'י סיטי שבשליטת נורסטאר נורסטאר 1.36% , פרסמה כי היא צופה שתסיים את שנת 2028 עם הון עצמי של 8.5 מיליארד שקל ותשואה להון שנתית (IRR) של 17%. במקביל צופה החברה, כי תמשיך להוריד את רמת המינוף כך שתעמוד מתחת ל-50%, באמצעות המשך מימוש נכסים בהיקף של כ-10 מיליארד שקל. כצמן שהצליח לחלץ את החברה בשנים האחרונות ממשבר תזרימי דרך מימוש מסיבי של נכסים, נערך למימוש נוסף, אבל הפעם כדי לשנות את תמהיל הפעילות, כשמול מימוש באזורים מסוימים הוא יגדיל את הפעילות בעיקר בצפון אמריקה. במקביל, החברה תיתן דגש להשבחה של הנכסים הקיימים לרבות ניצול זכויות בנייה ולצד ההערכה שנתוני המאקרו משתפרים, הצפי הוא לתשואה של 17% על ההון. החברה נסחרת בשווי שהוא חצי מההון כך שמדובר בעצם על תחזית לתשואה של 34% על השווי.

״נקודת המוצא היא שאנחנו אחרי שבע שנים רעות, שהתחילו ב-2017 כתוצאה מהתפיסה שהאי-קומרס (מסחר אלקטרוני) יהרוג את המרכזים המסחריים, ואפילו הביא שמאים לטעון לירידות שווי. אחרי זה, באה הקורונה שחיזקה את התפיסה שאנשים לעולם לא יצאו לקנות – וכשזה נגמר ואנשים חזרו כמובן ביתר שאת למרכזים המסחריים – באה אינפלציה ועליית ריבית  הכתה בנו״, מספר כצמן בראיון לביזפורטל. ״אני מניח שכולנו מבינים שהתפיסה שהאי-קומרס יהרוג את הריטייל הוּכחה כלא נכונה. להפך, האי-קומרס גורם לזה שיותר חנויות, שמוכרות ברשת יבואו לפתוח חנויות וכולם שאפו למה שיביא omni-channel (גישת מיתוג שבמרכזה מתן חוויה שוטפת ללקוח). לבסוף, הקורונה כמובן נעלמה, ואנשים חזרו אולי אפילו עם רעב יותר גדול גם לנכסים, גם לחוויה״.  

כשאתה מסתכל על השנים הקרובות לפי איזה ריבית בנית את התוכנית? ״זה משתנה. אני לוקח בחשבון ירידת ריבית של 1% - 1.5% מהשיא. אני לא רואה חזרה לריביות האפסיות שהיו קודם״. כלומר, כשאתה מסתכל על החוב שלכם - אתה לא רואה בעיה לשרת אותו בטווח של השלוש שנים הקרובות?  

״אתה צודק. בוודאי״

צפון אמריקה על חשבון אירופה וברזיל

על פי התוכנית האסטרטגית החדשה, חברת הנדל"ן המניב צפויה להגדיל את שיעור הפעילות בארץ ובצפון אמריקה על חשבון הפעילות באירופה ובברזיל. נכון להיום החזקות החברה בברזיל עומדות על 1.9 מיליארד שקל, ובבעלותה 6 נכסים מניבים וקרקע אחת בברזיל. בתחילת השנה השלימה החברה את הנפקת רוב פעילותה בברזיל כחלק ממימוש הנכסים אליו נכנסה מאז שנת 2022 במטרה להפחית את המינוף. קרדיט: מתוך מצגת החברה "המיקוד העסקי הוא לגדול בארה״ב, ולמכור בברזיל ובאירופה קצת. המיקוד השני הוא שנפתח נכסים למכירה, כולל נכסים שבפיתוח, מגורים ומשרדים, שיהוו שימוש נוסף בקומפלקסים של המרכזים המסחריים, אבל לא בהכרח יהיו בבעלותנו לאותם שימושים נוספים. ארה״ב הולכת להיות נדבך מאוד חשוב אצלנו. נקטין את מספר הנכסים שלנו ונגדיל את שווים. נרד מ-56 נכסים ל-41, אבל נכסים הרבה יותר גדולים״. ​״אני לא חושב שב-2028 תהיה לנו החזקה משמעותית בברזיל. או כלשהי״. בהתייחס לאופן שבו ההחזקות הללו ימכרו, אומר כצמן כי ייתכן והן ימכרו לשיעורין, ושנתח מסוים יימכר בשוק.  

אתם מדברים על תשואה על ההון של 17%, אם תעמדו בזה מדובר על תשואה  של 34% על השווי?

״זה אתה אמרת, אבל החישוב ברור, אנחנו נסחרים בחצי על ההון״.