מה עדיף - לקנות דירה להשקעה או לקנות מניות של קרן ריט למגורים?

תחום השכירות לטווח ארוך בישראל נמצא בצמיחה מואצת, אבל עדיין לא מספקת כדי לענות לביקושים הגדולים לדירות. זה ידוע לכולם שהיקף הביקוש השנתי לדירות עולה על ההיצע וכל עוד זה קיים, מחירי הדירות עשויים לעלות. זה ידוע לכולם שיש צווארי בקבוק שלא טופלו במשך עשרות שנים, זה גם ידוע שהמשלה לא מצליחה לטפל במחירי הדירות או לא רוצה. מה שברור שאחת התוכניות החשובות להבטיח לצעירים מגורים זה פרויקטים של השכרה ארוכת טווח.

הפתרון שמצליח בעולם, אבל בישראל עדיין מתעכב

אלו פרויקטים שהצילו את ניו יורק ולונדון ומקומות רבים בעולם ממשבר דיור, אז למה שלא יעזרו כאן? בינתיים זה על אש נמוכה, הקצב עולה, אבל עדיין לא בהיקפים של רבבות דירות. היקף הבנייה המצטברת של דיור להשכרה ארוכת טווח הוא 5,000 דירות, כאשר זה יגיע ל-50 אלף כבר יהיה אפשר לדבר על שינוי משמעותי בשוק. 

דיור להשכרה ארוכת טווח הוא פתרון חשוב כי הוא נותן ביטחון לשוכרים. המשכיר לא יכול לפנות אותם, הם בטוחים בנכס ומרגישים בבית. מדובר על שכירות של 10 ואפילו 20 שנים, זה לא כמו לעבור כל שנה-שנתיים דירה. חוץ מזה, מדובר על שכר דירה בהנחה, והתחייבות לשכר דירה צמוד בהמשך, כלומר, לא יקרה מצב ששכר הדירה משתולל.

קרנות הריט: הזדמנות לתשואה גבוהה או סיכון במימון יקר?

כדי שהפתרון הזה יצליח צריך הרבה כסף מצד היזמים, או שיתוף פעולה שלהם עם הגופים המוסדיים שמחזיקים ב"כסף גדול". יש מספר קרנות ריט מגורים שנכנסו לתחום הזה, מגור ואזורים ליוינג הן הבולטות. הן מניעות את הפעילות שלהן דרך גיוס הון בבורסה ובעיקר גיוסי חוב. הרעיון שלהן הוא לספק תשואה למחזיקים בקרן הריט שעדיפה על פני השקעה ישירה בדירה להשקעה. הם אמורים לעשות זאת דרך - תשואה טובה על הדירות (שכר דירה חלקי השקעה) כשצריך להדגיש כי את הדירות הן בעצמן בונות, והן גם רוכשות את הקרקע בהנחה בגלל שמדובר בפרויקטים להשכרה. ההנחה הכוללת שלהן עם היזמות מגיעה למינימום של 25%. 

כשמחלקים את ההנחה הזו על פני 20 שנות פעילות, מבינים שזה שווה ערך למעל 1%  לרווח השנתי. בנוסף, ישנן דירות שאינן מיועדות לזכאים ומושכרות במחירי שוק רגילים, מה שמשפר את התשואה הכוללת של הקרן, שעומדת על לפחות 2.5% צמודה. קחו בחשבון שהיסטורית מחירי הדירות עולים 3-4% בשנה (צמוד) ותקבלו תשואה של כ-6.5%-7%. עם זאת, יש כאן תשואה שהיא לא תזרימית, להציג רווח של 6.5%-7% בדוח רווח והפסד זה בסדר, אבל מה קורה אם יש תשלומי ריבית וקרן, ואין איך לשלם אותם? הרי אי אפשר להנזיל "עליית מחירי דירות". 

בשנה האחרונה התגלה סיכון משמעותי, הריבית הגבוהה גרמה לירידת מחירי הדירות במשך מספר חודשים רצופים, מה שהוביל לתשואה נמוכה יותר, בעוד עלויות המימון המשיכו להעיק על הקרנות.

הקרנות האלו ממנפות את עצמן במימון לכאורה זול כי הוא מובטח בפרויקטים ודירות, ועדיין כשהריבית עולה והאינפלציה עולה, המימון מתייקר. עלויות מימון של 2% צמודות הן סבירות לטווח בינוני-ארוך (היה גם פחות), כך שהמודל העסקי משתלם על פני זמן. בהינתן המינוף, הוא יכול להשאיר תשואה להון של 8%, וזה בשמרנות. 

ואז מסתכלים על ההון ועל השווי ומקבלים שווי שנמוך בחצי מההון - לכאורה זה אומר שהתשואה הצפויה למשקיע שקונה בחצי מחיר היא פי 2, נניח כ-16%.

ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליוינג, לא מוכן להתייחס לתשואות הצפויות ולמניה של קרן הריט, אבל הוא אומר "כן, השקעה בקרן שמחזיקה בדירות להשכרה עדיפה על פני קניית דירה להשקעה. יש בקרן יתרונות של פיזור על פני הרבה דירות, נזילות, גמישות, ומינוף זול". 

עם זאת, נזכיר את אחד הסיכונים, כנראה הגדול מבחינת משקיע שעושה את ההשוואה בין קניית קרן ריט לרכישת דירה להשקעה - בהשקעה ישירה, המשקיע יודע בדיוק מה הוא מקבל ומה תהיה התשואה שלו, בקרן הריט, יש כל הזמן יזמות שוטפת, כלומר לא כל תיק הנכסים מושכר, ולכן אתם לא מקבלים את התשואה האמורה על פי התיאוריה למעלה, אלא רק אחרי  שהקרן מתאזנת ומגיעה לרוב גדול של נכסים להשכרה ומעט יזמות. 

מאחר שהתחום הזה חדש והקרנות יוזמות וימשיכו ליזום, התשואה האפקטיבית השקולה שלכר דירה תגיע אוחר יותר. זאת הסיבה כנראה שהשוק "קונס" את הקרנות בשווי נמוך לעומת ההון. אבל זה ייפתר על פני זמן כשכבר היום באזורים ליוינג כ-50% מהפרויקטים מושכרים וענבים מעריך שתוך שנים בודדות המצב יגיע לכ-70%-80% של פרויקטים מושכרים. "המצב הטבע לנו הוא 80%-85% של פרויקטים מושכרים", הוא מוסיף, "אנחנו רוצים להמשיך לצמוח".

הצמיחה הזו תגיע מרווחים לצד גיוסי חוב, וכאן אנחנו מגיעים לחשש השני של המשקיעים  - דילולי הון דרך הנפקות. כל עוד הגיוסים יהיו דרך חוב, אז אותו משקיע שרוכש בחצי מחיר, אכן קנה בחצי מחיר, אבל אם מדללים אותו בהנפקה במחיר נמוך, אז פוגעים בתמחור שבו הוא עשה את הקנייה וגורמים במקרים רבים למניה לרדת. 

אף אחד לא יבטיח שלא יגייס בעתיד, אבל נראה שהגופים האלו יעשו את המקסימום בשוק החוב, אם יפנו (אם בכלל) לגייס בהון.   

ויש עוד פתרון - הכנסת הגופים המוסדיים לפרויקטים. עד לאחרונה הריבית הגבוהה מנעה רווחים משמעותיים ובהדרגה היא צפויה לרדת כשבמקביל העסקים האלו נהיו בשלים יותר וגדולים יותר וכנראה אטרקטיביים יותר למשקיעים מוסדיים.

בשבוע עבר מגדל השקיעה בפרויקטים של אזורים ליוינג וזו התפתחות חשובה: "זו השקעה גדולה של מגדל בפרויקט פת בירושלים. מדובר על פרויקט גדול שנמצא בשלבי הקמה, העסקה עם מגדל מייצרת מסגרת פתרון הוליסטי, חבילת מימון שעוברת דרך שותפות משמעותית, מגדל שחקן משמעותי והיא גם בעל עניין משמעותי בליוינג". אמר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים ליוינג.

"העסקה מוכיחה את האמון בתחום הזה. ברמה הפיננסית הם נכנסים איתנו כשותפים ב-49%, ויוצרים לנו חבילת מימון כדי שהפרויקט יצא לדרך ויושלם באופן ודאי, לצד זה היא מפנה לנו מקורות כספיים ללכת ולפעול ביתר הפרויקטים. המטרה שלנו היא מובהקת להביא למקסימום פורטפוליו מניב במינימום זמן".

איך אתם רואים את השוק ולמה המשקיעים עדיין נרתעים מהתחום?

"אני חושב שיש לכך כמה סיבות. ראשית, זה תחום שהוא לונג על הריבית ועל שוק הדיור, ומכאן שעולות שאלות על מתי הריבית תרד ובכמה".

"שוק המגורים היה בסיטואציה מאתגרת מבחינת קצב המכירות. השנה אנחנו בסממנים של שינויים מאקרו כלכליים, רואים את ההשפעה על שוק המגורים. השוק נמצא במצב אחר מ-2023, רואים התקדמות וצפי לעלייה בשוק המגורים. יש כאן מגמה חיובית ברורה והשאלה היא מתי ואיך תהיה השפעה על הריבית. שוק המגורים להשכרה הוא בראשית דרכו יש מיעוט שחקנים ומעט נכסים בסופו של דבר יש סקפטיות בשוק ככל שיהיו יותר שחקנים, יש חשיבות אדירה למוסדיים שיכנסו פנימה".

"40-50 מיליארד יכולים להיכנס לשוק הזה ואם יש משהו שהעסקה שלנו מבטאת היא שינוי בשוק לייצר פתרונות פיננסים, המוסדיים מזהים את היתרונות בשוק, הם יכולים לתרום להבאת השוק משלב הסיד לשלבים הבאים".

אני רוצה להשקיע בדירה להשקעה, באיזה אפיק הערך הגדול ביותר?

"היתרון המובהק בקרן הוא הפיזור והנזילות וחוסר הצורך בתפעול. חד משמעית עדיפה השקעה בקרן על השקעה ישירה. אתה מקבל חשיפה בסיכון יותר נמוך כי יש פיזור. 

מתי תגיעו למצב שתהיו יותר עם הרבה נדלן מניב ומעט פרויקטים בהקמה?

"אנחנו בשלב ראשוני וזה מושפע מתהליכי האיזון במדינה. אנחנו נמצאים בפורטפוליו שהוא בשלב לא בשל עדיין, 50% מושכר ו-50% לא. כשהנפקנו היינו 10% מניב, גדלנו ל-50% מניב. עוד 3 שנים נהיה סביב 70%-80%".

אילו שינויים רגולטוריים או מדיניות יכולים, לדעתכם, לעודד את הצמיחה בשוק זה?

"בסביבה הנוכחית צריך לעודד את הרגולטור לתמוך בכלכליות. היה תזכיר חקיקה לדחיית המע"מ. אם היינו יכולים לדחות את המע"מ זה יכול לשרת דרמטית את התשואה ולהזרים כסף לשוק הזה. בנוסף, כל הקלה שיתנו למוסדיים יכולה לייצר ערך. כל ניסיון שלנו לדבר עם הרגולטור לא הניבו פרי, אם רוצים להסתכל על השוק הזה שבראשית דרכו כל פתרון שיאפשר גידור של הריבית יכול לעודד עוד כניסת משקיעים. הפתרונות האלה מורכבים לרוגלטור, אבל נעשים מאמצים לא קטנים על מנת לשנות, מבינים שלממשלה יש מעט כלים לבוא וייצר הטבות בתקופה הנוכחית".