רוצים הלוואה ללא ריבית? תשאלו את דמרי איך הוא קיבל מלאומי ודיסקונט

חברת הנדל"ן י.ח דמרי דמרי -0.06%  רכשה  את הקרקע בשדה דב של חנן מור  ב-1.1 מליארד שקל. זה מחיר טוב, חישבנו כאן את הרווח העתידי של הקבוצה. חנן מור רכש את הקרקע ב-1.5 מיליארד ועם ריבית והצמדה זה כבר הרבה יותר גבוה, אבל בנק לאומי ובהמשך דיסקונט וקבצת הנושים של חנן מור, החליטו כמה חודשים אחרי פרוץ המלחמה, שהם לא נותנים לחנן מור צ'אנס נוסף והם לוקחים אותו לבית המשפט.

אם חנן מור היה מקבל דיליי-עיכוב יש סיכוי שהיה מצליח לעבור את התקופה, אבל החברה התגלגלה להסדר חוב שבו בעלי מניות המיעוט קיבלו אפס, מחזיקי החוב (הלא משועבד) הפסידו סדר גודל של 70%-75%.

לחנן מור היו הרבה פרויקטים ועסקים, אבל שדה דב היה רוב הפעילות. הקרקע שם נמכרה לדמרי, בלי תחרות אמיתית, גם כי דמרי הוא דמרי ומי שיתמודד מולו יסבול כנראה בהמשך (הרחבה: יגאל דמרי מפחיד את המתמודדים - איך הוא מצליח לקנות את הקרקע בשדה דב בזול). העסקה היתה על 1.1 מיליארד שקל, אבל כעת מסתבר שהיא היתה רק על ערך של 1 מיליארד שקל.

בדיווח של דמרי על הלוואות למימון הקרקע עולה כי החברה קיבלה מימון של 825 מיליון שקל, מתוכם 550 מיליון שקל הלוואה לשנתיים ללא ריבית! למה שבנק או מישהו בכלל ייתן הלוואה ללא ריבית? אין דבר כזה. 

מסתבר שהמלווים שהם לאומי ודיסקונט שהם גם הנושים של חנן מור מכרו את הקרקע בשדה דב עם הלוואת מוכר בלי ריבית כדי שיוצג סכום גבוה יותר בעת העסקה - הם העדיפו את ה-1.1 מיליארד שקל כלפי חוץ ולא את האת שכוללת את המימון שהם סופגים בסך של כ-1 מיליארד שקל.

יש לזה כמה סיבות, נראה שהסיבה העיקרית היא שכך כל הנושים בעצם מראים מחיר גבוה יותר. יש לזה חשיבות תדמיתית ואולי גם חשבונאית. 

מעבר ל-550 מיליון שקל, חברת דמרי קיבלה מהבנקים 275 מיליון שקל בריבית של פריים בתוספת 0.3%-0.7%.  

פרויקט שדה דב

ההערכה היא שדמרי צפוי להוציא על הפרויקט סכום של כ-2.1 מיליארד שקל, בנוסף יהיה מימון משמעותי, אך ההכנסות צפויות לעלות על 3.4 מיליארד שקל. מדובר על רווח של כ-1 מיליארד שקל בפרויקט (להרחבה: הרווח הצפוי של דמרי בפרויקט שדה דב - כ-1 מיליארד שקל

 

הדוחות ברבעון השלישי - הרווח הנקי הוכפל

דמרי סיימה את הרבעון השלישי עם צמיחה של 36% בהכנסות לצד הכפלה של הרווח הנקי שעמד על 109 מיליון שקל. במהלך הרבעון מכרה החברה 295 יח"ד תמורת כ-652.7 מיליון שקל.

ההכנסות של דמרי, שלאחרונה נכנסה למדד תל אביב 35 עמדו ברבעון על כ-458.4 מיליון שקל, עלייה של 35.9% לעומת כ-337.2 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה בהכנסות נבעה מהיקף מכירת דירות בפרויקטים בבנייה ומקצב התקדמות הביצוע. בשורה התחתונה, רשמה החברה רווח נקי של 108.9 מיליון שקל, עלייה של 124.2% לעומת הרבעון המקביל ב-2023.

במהלך הרבעון השלישי מכרה החברה 295 יח"ד תמורת כ-652.7 מיליון שקל, לעומת 200 יח"ד תמורת כ-372.5 מיליון שקל ברבעון המקבל אשתקד. הרווח הגולמי ברבעון השלישי עלה בכ-63.3% לכ-188.3 מיליון שקל (כ-41% מההכנסות), לעומת כ-115.3 מיליון שקל (כ-34.2% מההכנסות) ברבעון השלישי אשתקד.

הרווח התפעולי ברבעון השלישי השנה טיפס בכ-106% לכ-173.1 מיליון שקל, לעומת כ-84 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. העלייה נובעת מהגידול ברווח הגולמי, כאמור, וכן משינוי חיובי בשווי ההוגן של נדל"ן להשקעה בהיקף של כ-20.1 מיליון שקל ברבעון, לעומת יציבות בסעיף זה ברבעון המקביל אשתקד.

פרויקטים של דמרי

נכון לסוף הרבעון, היקף הפרויקטים בביצוע של החברה עומד על 3,676 יחידות דיור, כשחלקה של י.ח דמרי בהם הוא 3,462 יח"ד, ב-19 פרויקטים ברחבי הארץ. מתוך אלה, נמכרו כבר 1,700 יח"ד (חלק החברה 1,645 יח"ד), בתמורה כספית כוללת של 3.54 מיליארד שקל (חלק החברה 3.43 מיליארד שקל). החברה גם ביצעה הנפקת מניות ואופציות לאחר תאריך המאזן, בהיקף תמורה מיידית של 350 מיליון שקל, עם אפשרות לתמורה עתידית של כ-236 מיליון שקל, אם האופציות ימומשו במלואן. נכון לספטמבר 2024, ההון העצמי של החברה המיוחס לבעלי מניותיה הסתכם ב-2.49 מיליארד שקל, ומהווה כ-36.1% ממאזן החברה.