"כל בניין של 20 קומות שמאשרים היום, הוא הפינוי בינוי של עוד 40 שנה"

רמות בעיר היא חברה בת של יובלים. החברה פועלת בתחומי הנדל"ן היזמי והתחדשות עירונית. החברה מתמקדת באיתור, רכישה והשבחת קרקעות, תוך פיתוח והקמת פרויקטים, כמו פרויקט הדגל שלה "החלוץ - רמת השרון" – אחד מפרויקטי הפינוי-בינוי הגדולים בארץ, הכולל 4 מגדלי מגורים ו-588 יחידות דיור עם היקף מכירות חזוי של כ-1.2 מיליארד שקל. יותר ממחצית מפרויקט זה כבר נבנה ואוכלס. החברה בבעלותם המשותפת של חברת יובלים שבשליטת איציק ברוך וישראל לוי, בעלי וותק של עשרות שנים בתחום הנדל"ן בישראל.

בשיחה עם ביזפורטל, אליאב מימון מנכ"ל רמות בעיר מספר על תחום ההתחדשות העירונית, האתגרים והפרויקטים השונים - וגם איך חלק מהחברות הצעירות מצליחות בעורמה לזכות במכרזים.

"רמות הוקמה בשנת 2009, אני מנהל אותה מ-2013. החברה פועלת בעיקר בנדל"ן מגורים, אנחנו מתמחים בזה ומשתדלים לא לעשות דברים אחרים. שני ענפי הפעילות המרכזיים שלנו הם: יזמות, והתחדשות עירונית. צבר הפרויקטים שלנו עומד על כ-9000 יח"ד בהתחדשות ועוד 1000 יח"ד ביזמי.

פרויקט דגל של החברה הוא ברמת השרון. שם אנחנו מפנים 168 יח"ד ובונים 588 יח"ד ב-4 מגדלים. בשנת 2015 הפכנו לציבוריים והנפקנו אג"ח, ומאז גייסנו 3 סדרות אג"ח בריבית גבוהה של 6.97".

מה היקף הבנייה בהתחדשות עירונית?

"אנחנו אחת מהחברות הותיקות בתחום ההתחדשות, צברנו המון ניסיון, ואכלסנו שני מגדלים עם 300 יח"ד, מעט מאוד חברות יכולות להגיד את זה, היום יש לנו צבר של 9000 יח"ד".

עוד תכניות

כמה בבנייה, וכמה יכנסו לתהליך עוד שנה?

"יש לנו פרויקט 1 בבניה, ו-2 שיתחילו בשנה הבאה. הפרויקט שבבנייה הוא ברמת השרון, בשנה הבאה יש לנו פרויקט נוסף ברמת השרון ולאחר מכן ברעננה. בנוסף, יש לנו 2 פרויקטים בהתחדשות באשקלון, כאשר אנחנו הולכים לבנות כ-1400 יח"ד בשנים הקרובות, לצד זה, בבעלותנו מגרש בעיר, עליו נעשה יזמות רגילה".

מה משך הבנייה הממוצע, וכמה תהליך הוצאת ההיתרים מעכב את ההוצאה לפועל?

"בעבר, היתרי בנייה נעשו בצורה מהירה יותר, התהליך היה לוקח שנה כשיש תב"ע מאושרת. בשנים האחרונות זה לוקח 3 שנים להוציא היתר, זה הפך לסבך בירוקרטי קשה. משך הבנייה תלוי בגודל הפרויקט הממוצע עומד על 36-40 חודשים. היום, זמן הבנייה די דומה לזמן הוצאת ההיתר. בכל שנה מוגשים 50-60 אלף היתרים, יש עיכובים בירוקרטים". 

נכון להעריך רווחיות של 15% בגולמי, הורידו את הרווחיות בתקן השמאי (תקן 21) איך זה משפיע על חברה כמוכם?

"רווחיות של 15% ברווח הגולמי היא למעשה הרף המינימלי שהבנקים מציבים לצורך מימון פרויקטים. אמנם יזמים חזקים יכולים לקבל מימון גם ברווחיות נמוכה יותר, אך התקן השמאי, תקן 21, משפיע ישירות על הגדרות המכפיל של הפרויקט, אשר קובע את כמות יחידות הדיור שניתן לבנות.

בעוד שהרשויות והדיירים נוטים להעדיף בנייה מצומצמת יותר, היזמים מעדיפים למקסם את מספר היחידות כדי לשמור על רווחיות גבוהה. תקן 21 מספק מסגרת ברורה שמונעת חיכוכים בין הצדדים, על ידי כך שהוא קובע באמצעות השמאי מהו המבנה הכלכלי המתאים לפרויקט. כך, נשמרת רווחיות היזם לצד הגנה על האינטרסים של הדיירים והרשות המקומית".

איך אתם מגיעים לכדאיות כלכלית בפרויקטים השונים?

"אנחנו מכירים טוב את השוק בכל הארץ. הפרמטר המרכזי שאנחנו בודקים זה צפיפות כמות היח"ד לדונם, לפי פרמטרים אדריכליים ניתן לשערך כמה יח"ד ניתן לקבל בשטח, ומשם לגזור כמה יח"ד תקבל ולחשב את הרווחיות".

איך עובד המימון בעסקאות שלכם, יש שותפויות?

"הון עצמי של בעלי המניות וגם אג"ח. אין לנו שותפויות, למעט פרויקט אחד בשותפות עם חברת ע.ט התחדשות עירונית בקרית ביאליק. מדובר בפרויקט גדול, אנחנו מפנים 1000 יח"ד ובונים 5000-6000. אנחנו בחרנו לעבוד ביחד, בשיתוף פעולה, ולהימנע מחיכוכים מיותרים".

תתאר פרויקט שהסתיים, מבחינת מיקום, מה הדיירים קיבלו, כמה דירות קיבלתם

"ברמת השרון, התב"ע אושרה בשנת 2012 ושם קיבלנו מכפיל של 3.27. הדיירים קיבלו תמורות של מעל 50 מטר, הוספנו חדר נוסף לכל דירה, כלומר אם בדירה מסוימת היו 3 חדרים, הם קיבלו 4. אחד הדברים המדהימים בפרויקט הוא שאכלסנו כבר 300 דירות וכולם נשארו, כמעט אף אחד לא מכר את הדירה. המציאות הוכיחה שהאנשים נשארים ומתמודדים עם דמי ועד הבית ונוצרת קהילה חדשה, זו אחת מנקודות החוזקה שלנו ליצור קהילתיות בפרויקטים. 

יצרנו מתחם חללי פעילות שכולל חדר מוזיקה, חדר כושר, מועדון דיירים חדר לשיעורי בית, חדרי חוגים. הבאנו מעטפת שלמה לדיירים, בד"כ החיכוך גבוה יותר בניין מגורים סטנדרטי מאשר במגדל גדול ואנחנו הצלחנו ליצור את הקהילתיות, נוצר מפגש אנושי שמוליד קהילה".

מה התוספת שדיירים מקבלים?

"התוספת המקובלת שדיירים מקבלים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית עומדת כיום על 12 מטרים – מדובר במינימום ההכרחי. במקומות מבוקשים יותר, הדיירים נוטים לדרוש תוספות גדולות יותר, שיכולות להגיע ל-15 ואף ל-20 מטרים. עם זאת, חשוב לציין שבתהליך האישור לפי תקן 21, החישוב מתבצע על בסיס תוספת של 12 מטר בלבד. כל תוספת מעבר לכך עשויה לבוא על חשבון רווחיות היזם.

חברות צעירות מציעות תמורות גבוהות ואנחנו מפסידים להן במכרזים ואז לקראת מימוש הפרויקט הם משנים את ההסכמים, זה מעשה מגונה וזו תופעה שצריכים להיות ערים לה, הדיירים יכולים לבקש מכרז חוזר, בד"כ זה לא קורה כי אחרי דרך של שנתיים-שלוש שהדיירים עוברים קשה מאוד להזיז דברים וזה דורש יותר מאמץ, מה שגורם לדיריים להישאר עם אותו יזם. יש יזמים שבונים על זה. אנחנו כחברה חשוב לנו לשמור על המילה שלנו מול הדיירים".

מהם היעדים האסטרטגיים של החברה בשנים הקרובות הקרובות בתחום ההתחדשות העירונית?

"המטרה שלנו היא לקדם כמה שיותר תב"עות לפרויקטים, מקווים ב-3 שנים הקרובות להתחיל בנייה שהיא חצי מהפוטנציאל שלנו, היתרים ותב"עות, רוצים לגדול, להתרחב ולצבור עוד פרויקטים".

מה האתגרים המרכזיים שהחברה מתמודדת איתם בתחום ההתחדשות העירונית, ואיך אתם מתכננים להתגבר עליהם?

"היום האתגר הכי גדול זה הרישוי, והיתר (קידום תב"ע וקידום היתרים). אפשר לקרוא לזה - ציר דיירים, וציר תכנון. פעם ציר הדיירים היה הכי קשה, כי התחום היה פחות פופולארי, הדיירים היו יותר סקפטיים והיה על כך פחות אור. היום זה יותר קל, עם התרחבות הפרויקטים בארץ, הדיירים מבינים שיש כאן כדאיות שתתרום להם. הציר השני תלוי ברשויות, וזה נהיה יותר ויותר קשה. 

אנחנו משקיעים הרבה זמן, אנרגיה, ואנשי מקצוע איכותיים כדי להתמודד עם האתגרים, אבל אני חשוב שצריך שהמדינה צריכה לעשות שינויים שיגרמו לתהליכים לקרות מהר יותר, הרשויות תוקעות את ההיתרים, רגולציה מהירה יותר, היא דבר הכרחי".

אתם מזהים פערים מהותיים בדרישות של התושבים ובאופי הפרויקטים בהתחדשות עירונית?

"השוק עבר שינוי. בעבר, במרכז הדיירים דרשו יותר והיו גם מקבלים. לעומת זאת, בפריפריה רק רצו לצעוד קדימה. היום זה שונה, כולם הבינו שהתחום חם וכולם מלווים על ידי עורכי דין, הדיירים יודעים לדרוש , התחום נהיה יותר מתוחכם ומשוכלל. אם פעם לקח שנה לגבש הסכם היו זה חודשיים. היום זה כבר שדה חרוש, הדיירים רוצים את זה. אני צופה שבשנים הקרובות יהיה הסכם גנרי בהתחדשות לכולם, ואז הדיירים ירגישו יותר מוגנים, ויהיו פחות אי התאמות".

תחום ההתחדשות העירונית בראייה שלך בשנים הקרובות?

"אין ספק שזה העתיד במדינה. עד 2048 הצפי ל-16-17 מיליון באוכלוסייה, אנחנו צריכים להכפיל את כמות היח"ד במדינה והתחדשות עירונית זו הדרך היחידה לעשות את זה. הרשויות צריכות להבין שצריך לקצר את התהליכים ולתת יותר יח"ד לכל תא שטח. כל בניין של 20 קומות שמאשרים היום - הוא הפינוי בינוי של עוד 40 שנה, נצטרך לעבוד שוב ולבנות בצפיפות יותר גבוהה".