קרנות ריט הן חובה בכל תיק השקעות - הנה הסיבות

למרות העליות החדות במחירי מניות הנדל"ן ב-2019, ריט 1 0.11% צריכה להיות אבן יסוד בתיק השקעות ישראלי - הנה הסיבות, ואתחיל במה זאת קרן ריט (REIT)?

ובכן, קרן ריט הינה גוף שתכליתו השקעה בנכסים מניבים בכפוף להוראות החוק. ריטים קונים נכסים מניבים במטרה להשכיר אותם ולחלק את הרווח למשקיעים. קרנות מסוג זה נסחרות בבורסה בארצות הברית מאז שנות ה-60. גם בארץ מעמדן של קרנות מסוג זה מוסדר בחוק.

בישראל פעילות 5 קרנות ריט:

1. ריט 1, שהוקמה סמוך להסדרת הנושא בחוק ב-2006.
2. סלע קפיטל, שנרשמה למסחר ב- 2008 והיא בעלת היקף פעילות קטן יותר.
3. מניבים קרן הריט שהוקמה בשנת 2015.
4. מגוריט שהוקמה והונפקה בשנת 2016, וייחודה הוא שהיא משקיעה בנדל"ן למגורים.
5. לאחרונה קרן המגורים של אזורים הונפקה בבורסה. 

קרנות ריט מחזיקות סוגים שונים של נכסים בפורטפוליו שלהן. הנכסים הכלולים בתיק עשויים לכלול, מבני משרדים, מרכזי מסחר מבני תעשיה ולוגיסטיקה, מתחמי דירות, מרכזי נתונים (Data Centers), מתקני שירותי בריאות, מלונות. היתרון הבולט שלהן הוא שהן מאפשרות למשקיעים להחזיק נדל"ן המייצר הכנסה מבוססת דיבידנד יחד עם נזילות יומית.

לרוב הריטים יש מודל עסקי פשוט: הקרן קונה נכסים וגובה דמי שכירות ואז מחלקת את ההכנסה כדיבידנד לבעלי המניות. קרנות הריט מחויבות לחלק 90% מההכנסה החייבת במס לבעלי המניות על בסיס קבוע. האופן בו נמדדים, בדרך כלל, רווחי REIT נקרא FFO, אשר מייצג תזרים מפעולות. FFO מוגדר כחישוב של הכנסה נטו משכר דירה (NOI) לאחר ניכוי עלות הניהול והמימון. חשוב להזכיר כי קרנות הריט בארץ מוגבלות ברמת החוב עד 60% שהן יכולות ליטול וכן גם בהיקף הייזום שנושא עימו סיכון גבוה יותר.

• ריט 1 - מכפיל FFO של כ-11; האם המניה מעניינת?
• ריט1: צמיחה של 17.5% ב-NOI; החברה מעלה תחזיות

קרנות ריט שמניותיהן נסחרות בבורסה מתנהגות בטווח הקצר כמו כל מניה אחרת ולא כמו נכסים פיזיים. עם זאת, מחקרים מראים כי בטווח ארוך המתאם של ביצועי מניות קרנות הריט לזה של נכסים פיזיים גבוה מאוד. ניתן לומר, שהחזקה במניות קרנות הריט בטווח הארוך מהווה תחליף ראוי להחזקה בנכסים פיזיים המאפשרת ליהנות בנוסף גם מניהול מקצועי של תיק נכסים מפוזר ואיכותי, בסכומים נמוכים ועלויות עסקה נמוכות בהשוואה להחזקת נכס פיזי.

מה לבדוק? כשמשקיע רוצה לבחור קרן ריט להשקעה, הוא ירצה לראות סיכויים גבוהים לגידול בהכנסות, כגון הכנסות משכירות, הכנסות משירותים קשורים ו-FFO. מומלץ לבדוק האם לריט יש אסטרטגיה לשיפור התפוסה והעלאת שכר הדירה שלה או השבחות וגידול בנכסים שיגדילו את ה-FFO.

ריט 1 – חלוצת התחום בישראל ריט 1 הוקמה בינואר 2006 כקרן השקעות בנדל"ן הראשונה בישראל. מטרתה העיקרית של הקרן היא לאפשר למשקיעים להיחשף לנדל"ן מניב, תוך חלוקת מרבית התזרים כדיבידנד, ללא שכבת מס נוספת ותוך מתן יתרון של סחירות ונזילות. נכון לדוח רבעון 3 של 2019, מחזיקה הקרן ב-44 נכסים מניבים, בשטח כולל של 547 אלף מ"ר, בתחומי המשרדים, המסחר, התעשייה והשירותים, בשווי כולל של כ-5.3 מיליארד שקל.

• פרויקט פינוי ובינוי ביפו ג': 273 דירות חדשות ייבנו
• לקראת הנפקה: אאורה ריט תגייס כ-200 מיליון שקל מהמוסדיים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

ברבעון שלישי של 2019 דווח כי החברה הניבה FFO של כ-1.04 שקל למניה (לתקופה של 9 החודשים הראשונים של 2019), כך שבחישוב שנתי היא אמורה לספק FFO של כ-1.4 שקל למניה. המניה נסחרת כיום סביב 23 שקל למניה. כלומר, על מחיר המניה היום אמורה החברה לספק תשואה שוטפת של כ-6%. בהנחה של המצב הקיים המשמעות היא שמשקיע שיחזיק את המניה מספיק זמן, ייהנה מהתשואה הנ"ל גם ללא צמיחה. נציין כי התשואה  המייצגת גבוהה יותר כיוון שב-2019 נרכשו נכסים שהניבו רק חלק מהשנה. >>>קונים קרנות ריט - קחו בחשבון שהן יקרות מההון; המשמעות - אם הייתם עושים את זה לבד, הייתם מרוויחים הרבה יותר

בנוסף, לריט 1 יש לא מעט הזדמנויות להגדיל את ה-FFO, כאשר כבר בשנת 2018 דיווחה החברה על רכישת קרקע בכפר מסריק בשטח כולל של כ-40,000 מ"ר אשר מתוכננים להיבנות עליה מספר מבנים להשכרה לשימושים של תעשייה, לוגיסטיקה ומסחר וקרקע באזור התעשייה הרטוב בשטח כולל של כ-18.3 דונם, אשר גם עליו ייבנו מבנים להשכרה לשימושים של תעשייה ולוגיסטיקה.

הדיווחים האלו אמורים לקרוץ לכל משקיע שבוחן את ריט 1 משום שמלבד העובדה שהם הולכים להגדיל את ה-FFO של החברה הם גם מראים על יכולות מרשימות לעבוד באזורים מחוץ לגוש דן. באותו דו"ח ניתן לראות כי גם באזור תל אביב ריט 1 יודעת להביא עסקאות שמגדילות את ה-FFO, למשל, ברכישת 90% מחניון תת קרקעי, אשר צפוי לכלול כ- 400 מקומות חניה.

בדוחות האחרונים, ניתן לראות גם עסקאות עתידיות שאמורות להגדיל את ה-FFO של החברה. ביניהן: רכישת בניין המשרדים בית הטרמינל 2, הממוקם באזור התעסוקה הצפוני של העיר לוד. העסקה שיקפה NOI של כ-7% על עלות העסקה.

כמו כן דיווחה הקרן על רכישת זכויות בתאגידים המחזיקים במגדל היובל בתל אביב - מגדל משרדים בשטח של כ-67,000 מ"ר וחניון הכולל כ- 1,300 מקומות חניה, אשר אמור להגדיל את ה-NOI בעוד כ-36 מיליון שקל. העסקאות האלו הן רק דוגמה ליכולת של ריט 1 להמשיך ולהגדיל את ה-FFO שלה. בנוסף, רק לפני מספר ימים דיווחה ריט 1 כי במסגרת העבודה על הדוחות הכספיים של החברה ליום 31 בדצמבר 2019, הצטברו אינדיקציות ראשוניות לכך שהחברה צפויה לרשום רווחים מהותיים מהתאמת שווי הוגן של נדל"ן להשקעה בדוחותיה הכספיים, בהיקף של כ-150 מיליון שקל, בעיקר בשל ירידה צפויה בשיעור ההיוון של נכסי החברה.

הדיווח הנ"ל כמובן לא משנה במאום את ה-FFO של החברה או את הדיבידנד שהחברה תחלק, כי על פי חוק הריטים ניתן לחלק רק את הרווחים לצרכי מס. אך בהסתכלות יותר רחבה, כאשר ההון של החברה גדל לא רק היחסים הפיננסיים של החברה משתפרים והיציבות גוברת, אלא גם היכולת לגייס חוב ללא גיוס הון הופכת לבת קיימא.

חשוב לציין כי בשנים האחרונות ריחפה עננה מעל ריט 1 לגבי אחד מהנכסים המהותיים של החברה, בניין המשרדים בצומת רעננה שמושכר לאמדוקס. השוכר אמור לסיים את החוזה ב-2022 ולא היה ברור כיצד החברה תתמודד עם זה. אך נראה שמעז יצא מתוק – התשתית התחבורתית למתחם במדינה גדושת עומסי תנועה קפצה מדרגה כשרכבת ישראל הקימה ב- 2019 תחנה במתחם עצמו והשנה אמורה המסילה להתחבר ישירות לתל אביב בזמן נסיעה של כרבע שעה.

בנוסף, ריט 1 מבצעת  שינוי  מהותי בנכס, מה שיגדיל את שטחי ההשכרה ושימושיו ויביא להערכתנו את הנכס להיות אחד מהנכסים הכי מבוקשים שיש. לא פלא שכבר בתחילת השנה, בהמשך לשטח שהושכר לחברת חללי המשרדים מיינד ספייס, ושלוש שנים לפני תום החוזה של אמדוקס, ראינו הודעה על השכרה נוספת של כ-8,750 מ"ר לתקופה של 10 שנים עם שתי אופציות להארכה מתאריך 1.1.24.

השורה התחתונה בתקופה כזו, כשהשווקים נראים לרבים מאיתנו גבוהים, אנו מחפשים מניות דיבידנד כפתרון בו ניתן להישאר בשוק וגם להיות בעמדה יחסית דפנסיבית. נראה כי קרנות הריט בישראל עונות על דרישה זו בצורה מצוינת, כאשר בחוד החנית של הריטים בישראל עומדת ריט 1. אני ממליץ לכל משקיע לשקול השקעה בחברה זו  כאחת מאבני היסוד של  תיק ההשקעות

>>>יש גם דעות אחרות: קונים קרנות ריט - קחו בחשבון שהן יקרות מההון; המשמעות - אם הייתם עושים את זה לבד, הייתם מרוויחים הרבה יותר

הכותב הינו שמואל בן אריה, מנהל השקעות ראשי לשוק המקומי בפיוניר ניהול הון