מתחם הבורסה ברמת גן - עוד מגדלים, אבל למה לא מגורים?

בימים אלה נמצאת התוכנית המסקרנת להרחבת מתחם הבורסה ברמת גן (רג/1800) בישורת האחרונה של שלב ההפקדה, לפני שתאושר באופן סופי ותיכנס לתוקף. התוכנית, שהוגשה לאחר תקופה ממושכת של הכנה והיערכות, מאפשרת גידול משמעותי בהיקפי הבנייה במתחם ומביאה עמה בשורה אמיתית של התחדשות עירונית. במסגרת התוכנית תתאפשר בניית מגדלים רבי קומות לשימושי תעסוקה ומסחר תוך מתן תמריצים לפינוי מבני המלאכה הישנים.

ואולם בתוכנית המושקעת קיימים לדעתי מספר פגמים, אשר עדיין ניתן להתייחס אליהם לעוד תקופה קצרה, ולנסות להשפיע במסגרת האפשרות להגיש התנגדויות מטעם הציבור.

אי הכללת דירת מגורים במתחם
הפגם הראשון הוא אי הכללת דירת מגורים בשטח הבורסה – טעות פטאלית לדעתי אשר תפגע ביכולת של היזמים לפתח את השטח וכן תמנע מהאזור להפוך למתחם שוקק גם בשעות הערב. 

בשנים האחרונות התבססה התפיסה של הצורך בעירוב שימושים במדינות רבות, כאשר הכוונה היא לאפשר סביבה ורסטילית שבה ניתן לקיים עבודה, בילוי, מגורים ומבני ציבור בכפיפה אחת. מתחם המשופע בעירוב שימושים יהיה מגוון מבחינה אורבנית, יאפשר ניצול טוב יותר של המרחב התכנוני בכל שעות היום, הקטנה של שימוש בכלי רכב, הגברת הביטחון, סינרגיה טובה של אוכלוסיות ומקורות כלכליים ראויים לפיתוח ותחזוקה.

דא עקא, התוכנית המופקדת מגבילה את השימושים ואינה מאפשרת כמעט כלל, הכללת מגורים בתחומה. אי הכללת מגורים עלולה להנציח את המצב הקיים היום במתחם ובאזורי תעסוקה אחרים בישראל, ובו בשעות הערב ובסופי השבוע, האזור נטוש באופן יחסי והתנועה בו דלילה. לבורסה עצמה אמנם יש אופי תעסוקתי עד מאוד, אבל היא מוקפת בשכונות מגורים. כמו כן, רק מעבר לכביש ניתן למצוא כיום שורה של מגדלים שביניהם מידטאון ומגדלי הצעירים, אשר יוסיפו אלפי תושבים לאזור.

דעתי היא כי ניתן ואף רצוי לערב במתחם הבורסה שימושי מגורים תואמים לאופי הסביבה אשר נדרשים מאד, כגון יחידות דיור קטנות היכולות לתת מענה לסטודנטים הלומדים בסמיכות – שנקר, מכללת רמת גן ואחרים. דבר דומה נעשה בפועל באזור התעסוקה של הרצליה אשר בו שולבו אפשרות של דירות קטנות לצד העצמת הזכויות למשרדים ומסחר.

תמרוץ לא מדויק של תוספת אחוזי הבנייה
הבעיה השניה היא תמרוץ לא מדויק של תוספת אחוזי הבנייה האפשרית, עם העדפה למגרשים גדולים מ-5 דונם וחוסר תשומת לב מספקת למגרשים מעט קטנים יותר.

ההיגיון הפנימי של מתכנני התוכנית היה שיש לתמרץ בהיקפי בנייה משמעותיים יותר, מגרשי בנייה מאוחדים בשטחי קרקע גדולים, כדי לאפשר פינוי המבנים הישנים ויצירת שפה עירונית חדשה ויצירת השינוי המתבקש. כך בהכללה, ככל שהמגרש המאוחד גדול יותר, גדלות זכויות הבנייה ועשויות להגיע עד כדי 3,000% בנייה!

ואולם חרף הכוונה הטובה, תקנון התוכנית מייצר טווח ביניים גדול מידי לעניין מדרג זכויות בנייה, במגרשים שגודלם בין 1.5-5 דונם המיועדים לאיחוד חלקות, כמפורט בטבלה הבאה: 

*רלוונטי לאזור בסיווג A, לאזור בסיווג C נדרש שטח מינימלי של 2 ד'.

באופן המוצג לעיל, אין תמריץ אמיתי בשכבה השנייה, לייצר מתחם קרקע מעבר לרף המקנה את הזכויות המועצמות של 2000% בנייה, (לפחות 1.5 דונם באזור A או מעל 2 דונם באזור (C, כך שלעניין מטרות התוכנית נרשמת כאן החמצה מסוימת.

כדי לממש את מטרות התוכנית שהן בין היתר, פינוי המבנים הישנים ובינוי הומוגני ללא מבנים חריגים בגודלם מסביבתם, כדאי לשקול יצירת מדרג תמרוץ רחב יותר, שכולל רמת תמרוץ נוספת כמפורט בטבלה להלן:

בצורה כזו יוכלו היזמים והרשות לנצל באופן המיטבי את הקרקעות הזמינות ולבנות שטחי תעסוקה ומסחר, גם אם אין ברשותם חלקות נדירות יותר של 5 דונם, המחייבות במקרים רבים איחוד שיכול להגיע לעשרות רבות של בעלי נכסים בחלקה אחת.

הכותב הינו גיל מעין, שמאי מקרקעין ומנכ"ל חברת הניהול והאחזקה מיקדן