הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות

עליית הריבית הביאה לזינוק חד במחזורי המשכנתאות כשהרבה נוטלים החליטו לעבור למסלולים שפחות רגישים לריבית כמו גם לעבור לפריסה ארוכה יותר כדי להוריד את ההחזר החודשי. ב-2023 בוצעו 55.9 אלף מחזורי משכנתאות פנימיים, כלומר באותו בנק בהן נלקחה המשכנתא, זינוק של 97% לעומת 28.3 אלף ב-2022. גם הקפאה של חלק מהמשכנתאות בעקבות מלחמת חרבות ברזל הביאה חלק מהלווים "לחשב מסלול מחדש" ולקחת את ההזדמנות כדי לבחור מסלול הלוואה אחר. ב-2024 הסתכמו המחזורים הפנימיים בסך של כ-30 מיליארד שקל.

גם המחזורים החיצוניים עלו, כלומר מחזורים שנעשים עם העברת המשכנתא לבנק אחר - ב-2024 חלה עלייה במחזורים כאלו של 43% אחרי ירידה של 35% ב-2023, כשהסך הכולל של המחזורים עמד על כ-5 מיליארד שקל. הגורם המרכזי לעלייה זו הוא גמישות גבוהה יותר מצד הבנקים, שאפשרו לבצע מחזור חלקי (למשל, מסלול אחד מתוך מספר) גם במחזורים חיצוניים - באמצעות "דרגה שנייה" לבנק אחר. מדיניות זו הפכה את המעבר בין בנקים לנגיש יותר והובילה לגידול במחזורים החיצוניים גם לתוך 2025.

בנוסף ניתן גם לזהות פער בין הסכום הממוצע של משכנתא ממוחזרת במחזורים חיצוניים לעומת פנימיים. בעוד שב-2025 הסכום הממוצע למחזור פנימי עמד על כ-535 אלף שקל, המחזור החיצוני עמד על כ-895 אלף שקל, פער של כ-67%. זה מרמז שמחזורים פנימיים נעשים לרוב על חלקים מהמשכנתא, בעוד שמחזורים חיצוניים כוללים במקרים רבים העברה מלאה של ההלוואה לבנק חדש.

חלק ניכר מהלווים כיום נטלו לפני כחמש שנים מסלול משתנה צמוד מדד, כאשר העוגן עמד על כ-0.6%-0.8%, בעוד שכיום הוא סביב 1.9%, מדובר בעלייה של כ-2.5 נ״א (2.5%) שתומכת בהמשך מחזורים גם במבט קדימה. בנוסף, על רקע התייקרות מחירי הדיור וסביבת ריבית שעדיין גבוהה היסטורית, ההערכה היא כי המגמה החיובית של מחזורים תימשך, בעיקר כחלק מניסיון לשפר את התזרים השוטף.

• משכנתא במזרחי טפחות? תתכוננו לשלם יותר
• מי לוקח משכנתא במימון ישיר? מי שלא יכול לקחת בבנקים

לצד זאת, מחר צפויה להיכנס לתוקף הרפורמה שתקל על מחזור חיצוני.  הרפורמה צפויה להפחית את הקושי במעבר בין בנקים שונים במקרים בהם לווים רוצים למחזר את המשכנתא כדי לשפר את תנאיה. הבנקים ינהלו בעצמם וביניהם, ללא מעורבות הלקוח את המעבר ביניהם במקרים של מיחזור חיצוני ומעבר בניהם. הטפסים הנדרשים יעברו בין מערכות מחשוב חדשות של הבנקים, שיאפשרו תקשורת מהירה בין הבנקים. עד לפני יישום הרפורמה הלקוחות עצמם נאלצו להעביר את הטפסים פיזית בין הבנקים. כתוצאה מכך גם זמני הטיפול של הבנקים התארכו. מהלך זה אמור להוביל לגידול במחזורים החיצוניים שעד היום היה להם חסם עקב ריבוי הטפסים. בנוסף, יאפשר את הגברת התחרות בתחום המשכנתאות ושיפור תנאי הריביות ללקוחות.