בדיקה מהירה: האם כדאי לכם למחזר את המשכנתה?

סוף השנה האזרחית אוטוטו כאן, וכל אחד מאיתנו עושה לעצמו מעין "סיכום שנה": כמה אני משלם על הסלולר של המשפחה? כמה אפשר להוריד במחיר של הכבלים או הלווין? איך נוזיל את הביטוח שלנו? ועוד שאלות כגון אלו...

לצערי, רק מעטים מביננו שואלים "ואיך אפשר להוזיל את המשכנתה?" עם השנים קבענו לעצמנו דפוס חשיבה שמשכנתה היא כמו חתונה קתולית, ולא נוגעים בה אלא רק כשעוברים דירה או זוכים בפיס, וזו טעות גדולה. משכנתה היא כמו רכב – אחת לשנה חייבים לעשות לה טסט. כמו בטסט, פעם מחליפים שמנים ואחת לכמה זמן רצועת טיימינג ואותו דבר במשכנתה. לפעמים לא חייבים למחזר את כולה אלא רק חלק ממנה.

למה בעצם צריך לעשות בדיקה שנתית?
לרוב המשכנתה נלקחת כשבני הזוג נמצאים בתחילת דרכם המשותפת: זוג ללא ילדים, הלווים נמצאים ברמת הכנסה מסוימת ועם השנים הסטטוס משתנה: המשפחה הולכת ומתרחבת, ההכנסה לרוב גדלה, אך המשכנתה שנלקחה עדיין נשארה לפי הסטטוס הראשוני של בני הזוג. תתפלאו לגלות שעליה מינורית של 250 בהחזרי המשכנתה החודשיים, יכולה לקצר לכם כמה שנים טובות מחיי המשכנתה ובנוסף חיסכון של עשרות אלפי שקלים בתשלום הכולל עליה.

אז איך מתחילים? פשוט מאוד: מתקשרים לבנק ומבקשים דו"ח הנקרא "דו"ח יתרות לסילוק" הכולל את היתרות לסילוק ופירוט המסלולים, יתרת החוב, הריביות וקנסות היציאה במידה וישנם. בשלב הבא בוחנים את כל הנתונים, ובודקים את המסלול המתאים, עד מתי הוא מתאים ומה פוטנציאל החיסכון בשינוי מסלולי המשכנתה או בגובה ההחזרים...

רובנו לא ששים להרים טלפון לבנק או ללכת לסניף ולהמתין. לכן, לפני שאתם מתחילים בתהליך המיחזור, הנה שתי שאלות פשוטות שיקבעו אם כדאי לכם להתחיל את התהליך: האם יתרת המשכנתה שלכם עולה על 300 אלף שקל? האם נותרו לכם יותר מ-10 שנים לתשלומי המשכנתה?

אם עניתם על שתי השאלות בחיוב, כדאי לכם מאוד להרים טלפון לבנק ולבקש דו"ח סילוקין. סביר להניח שבעזרת מיחזור נכון תוכלו לחסוך יותר מ-10% מהחזרי המשכנתה שלכם.

עוד טעות שרבים מהלווים עושים, שמרבית הממחזרים בישראל מבצעים את מיחזור המשכנתה באותו בנק שבו לקחו את המשכנתה מלכתחילה, ולא ממצים את הפוטנציאל לחיסכון הגלום במיחזור המשכנתה. אם כבר החלטתם למחזר, לאחר שבדקתם את לוח הסילוקין שלכם והראה את הפוטנציאל במיחזור, ודאו שאתם בודקים באופן מושכל מה ההצעה הטובה והמתאימה ביותר עבורכם בבנקים השונים - ורק אז בחרו בבנק המתאים. טיפ קטן – כל סניף הוא יחידת רווח והפסד עצמאית, ולכן חשוב לדעת האם אותו סניף של בנק מסוים "רעב" ללקוחות ומוכן לתת תנאים טובים יותר.

רובנו חותמים על המשכנתה ומתחייבים לה, כמו שהיא, עד לתום ימיה. אבל לא מדובר בעסקה חד פעמית. משכנתה היא מוצר פיננסי דינמי ומשתנה, המושפע באופן מהותי משינויי הריבית במשק, ממדד המחירים לצרכן ובמקרים מסוימים גם משער הדולר.

השינויים בכל אחד מהפרמטרים האלה יכולים לשנות באופן מהותי את גובה ההחזרים במשכנתא שלכם, ולכן חשוב מאוד לדעת מה תמהיל המשכנתה שלנו ואילו מדדים פיננסיים משפיעים עליה. מכאן והלאה כדאי לעקוב אחרי המדדים האלה ולהבין כיצד הם משפיעים עלינו. כך נוכל להיערך לשינויים השונים במשכנתה שלנו, להימנע מהפתעות ולדעת מתי כדאי לנו למחזר.

אז למה אתם מחכים? תרימו טלפון לבנק...

הכותב, שרון ימטוביץ' הוא יועץ משכנתאות