מקרקעין/פיצויים בגין פגיעה "במקרקעין גובלים"/עליון

כב' הש' ד' ביניש: מהם "מקרקעין גובלים": יש לקבוע כנקודת מוצא את הכלל, לפיו כדי לזכות בפיצוי לפי סעיף 197, על המקרקעין של התובע להשיק פיזית לגבול התכנית הפוגעת, כפי שהוא מסומן בתשריט. עם זאת, על מנת שלא לסכל את כוונת המחוקק (אשר החליט שלא לצמצם את זכות הפיצוי אך למקרקעין שבתחום התוכנית אלא אף לאלה הגובלים בה), וכדי להימנע ככל האפשר מתוצאות שרירותיות ואבסורדיות, יש לקבוע שלא כל הפרעה בהשקה שבין גבול התכנית, כפי שהוא מסומן בתשריט, לבין המקרקעין, תשלול את מעמדם כ"מקרקעין גובלים" לצורך תביעת פיצויים לפי סעיף 197 אלא קיימים שני חריגים מצומצמים ומוגבלים לכלל ההשקה הפיזית. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד. מדובר במקרים בהם "ההפרעה" להשקה שבין המקרקעין לתוכנית היא שולית עד שיהא זה אבסורדי להבחין בין מקרים אלו לבין מקרים בהם קיימת השקה פיזית ממשית בין המקרקעין לתוכנית. על מנת להותיר בידי ועדות הערר ובתי המשפט שיקול דעת המתוחם לעשיית צדק אינדיבידואלי בכל מקרה לגופו, אין להגדיר את מספר המטרים המדויק אשר הופך שטח פתוח לשטח צר דיו לשם כניסה לגדר החריג. עם זאת, יש להניח שככלל שטח העולה על מטרים ספורים יהיה בו כדי לנתק את ההשקה הפיזית. החריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר. השאלה האם יש בהפרדה שיוצר הכביש כדי לשלול את מעמדם של המקרקעין כ"מקרקעין גובלים" תיגזר מטיבה של החציצה שיוצר הכביש בין המקרקעין לתוכנית. ככל שהכביש יוצר חציצה משמעותית יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן, לגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים בהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה. לגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין-עירוניות, או כבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים. מהו "תחום התכנית"? המקום להעלות טענות בדבר תחום התכנית, איננו בתביעת הפיצויים לפי סעיף 197, אלא בשלב ההתנגדויות לתכנית לפי סעיף 100 לחוק. יתרה מכך, מרגע שאושרה תכנית, מעמדה הנורמטיבי הינו של חקיקת משנה, ועל כן על תחום התכנית להיות אחיד לכל דבר ועניין. כמו כן, מרגע שהתכנית אושרה, ישנם צדדים שלישיים מעוניינים העלולים להסתמך על התכנית בגבולות שפורסמו. לפיכך, אין לאפשר שינוי תחום התכנית במסגרת תביעה לפי סעיף 197. טעם נוסף לכך שאין לאפשר שינוי הגבולות לצורך סעיף 197, הוא כי אפילו אם תחום התכנית ישונה רק לעניין סעיף 197, ולפיכך החשש כי ייפגעו צדדים שלישיים, אשר הסתמכו על התכנית כפי שפורסמה, קטן, הרי שהאפשרות כי תחום התכנית ישונה לשם הכללת תובעים נוספים בגדר סעיף 197 יוצרת חוסר ודאות בקרב הוועדות המקומיות, אשר לא יוכלו לדעת מראש מהו היקף התובעים הפוטנציאליים, אותם תיאלץ לפצות בגין התכנית.