חוזים/הזמן הסביר לרישום העברת זכות במקרקעין/עליון

עובדות וטענות: בין המערערים למשיבה נחתם חוזה לפיו רכשו המערערים מהמשיבה 1 יחידת נופש במלון דירות בנתניה (להלן - היחידה). כן חתמו על הסכם ניהול עם המשיבה 2, חברת ניהול שאמורה הייתה לנהל את יחידות הנופש. בהתאם לחוזה, התחייבה המשיבה 1 לרשום זכות חכירה לדורות ביחידה על שם המערערים תוך פרק זמן של עד שלוש שנים ממועד מסירתה למערערים, "בתנאי מוקדם שהקונה מילא במועדן ובמלואן אחר כל התחייבויותיו". מחלוקות שהתעוררו בין הצדדים עוד בטרם חלף המועד הנקוב בחוזה לרישום הזכות, הובילו לפניית הצדדים לבוררות. בכתב התביעה שהגישו המערערים לבורר נטען, בין היתר, כי המשיבות לא רשמו את הזכויות ביחידה על שם המערערים במועד הקבוע בחוזה. בסיומו של הליך הבוררות הושגה פשרה לפיה נדחו תביעותיהם ההדדיות של הצדדים והבורר אישר את הסכם הפשרה ונתן לו תוקף של פסק בורר. הסכם הפשרה לא הוביל לרישום זכותם של המערערים ביחידה. המערערים פנו למשיבות והודיעו כי אם לא תירשם זכותם בדירה בתוך שבוע, יבוטל ההסכם. תשובת המשיבות הייתה כי מכיוון שנושא רישום הזכויות הועלה במסגרת הבוררות שבסופה נדחו התביעות ההדדיות, אין למערערים זכות לבטל את ההסכם ועם זאת, המשיבות פועלות להשיג את האישורים הנדרשים להשלמת הרישום. כשבועיים מאוחר יותר, הודיעו המערערים למשיבות על ביטול ההסכם. המערערים הגישו תביעה לבית המשפט קמא בה הם ביקשו כי בית המשפט יצהיר כי החוזה בוטל כדין. בית המשפט קמא קבע כי לא יהא זה נכון וצודק לקבל את התובענה. מכאן הערעור. טענתם העיקרית של המערערים הינה כי החוזה הופר הפרה יסודית.

דיון משפטי: כב' הש' ע' ארבל: על מנת לקבוע האם היה על בית המשפט המחוזי להצהיר כי החוזה בוטל כדין, יש לקבוע האם הפרו המשיבות את החוזה. שתיים הן העובדות המשמשות נקודת מוצא לדיון, ואשר אינן שנויות במחלוקת. העובדה הראשונה היא כי במועד שהיה קבוע בחוזה לביצוע רישום זכות החכירה לדורות ביחידה לא התבצע הרישום. אין אפוא מקום למחלוקת על כך שהחוזה הופר עוד בטרם החלו הליכי הבוררות. העובדה השנייה היא כי נושא אי רישום זכות החכירה לדורות ביחידה נכלל ב"כתב התביעה" שהגישו המבקשים לבורר, אולם הסכם הפשרה אליו הגיעו הצדדים אינו כולל התייחסות פרטנית לעניין זה. אני סבורה כי נוכח לשונו הברורה של הסכם הפשרה, יש לראותו כחל גם על נושא רישום זכותם של המערערים ביחידה, שכן, נושא זה נכלל בכתב התביעה בבוררות כאחת ההפרות שבוצעו לכאורה על ידי המשיבות, ומאחר שהסכם הפשרה בא "כסילוק סופי ומוחלט של כל הטענות". את פסק הבורר יש לראות לטעמי, לצורך הדיון הנוכחי, כהתחייבות חדשה ומחודשת שנטלו המשיבות על עצמן לרשום את הזכויות ביחידה על שמם של המערערים. התחייבות זו, שלא נקבע מועד לקיומה, היה על המשיבות להשלים תוך זמן סביר כמצוות סעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973. ניתן להניח כי לצורך קביעה מהו אותו "פרק זמן סביר", לא די בנתונים אודות משך הזמן הנדרש לצורך ביצוע פעולות הרישום בלשכת רישום המקרקעין. סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 קובע כי השתכללותה של עסקה במקרקעין מותנית בהשלמת רישומה כדין ועל כן, חוזה לרכישת זכויות במקרקעין שלא הסתיים ברישום הזכויות אינו מקנה לרוכשים את הזכויות במקרקעין עבורן שילמו במיטב כספם. מכאן, ככלל, ובהיעדר הסכמה אחרת, יש אינטרס בהשלמת הרישום במהרה. ברגיל, רישום זכויות אורך לכל היותר חודשים ספורים, מבלי שנקבע פרק זמן מוגדר ונוקשה לעניין זה (ע"א 305/87 שרביב בע"מ נ' פרוביזור). לאחר שניתן פסק הבורר, היה על המשיבות לפעול בזריזות וביעילות להשלמת הרישום. גם אם המשיבות נטלו על עצמן התחייבות חדשה בהסכם הפשרה, לנסיבות, ל"היסטוריה" של יחסי הצדדים יש השפעה במקרה זה על קביעת משך הזמן הסביר, כאשר לצידן יש כמובן להביא בחשבון את פרק הזמן שנדרש בדרך כלל לרישום זכות במקרקעין. דומה, כי בנסיבות המקרה ובהתחשב בהשתלשלות העניינים בין הצדדים, פרק זמן של 6 חודשים מאז ניטלה ההתחייבות די והותר בו על מנת לקיימה. אני סבורה אפוא כי פרק הזמן שחלף מאז ניתן פסק הבורר ועד לביטול החוזה על ידי המערערים חורג מגדר הזמן הסביר. סבורני, כי ככלל, עיכוב קל ברישום הזכויות בנכס מקרקעין אין בו כדי לעקר את יסודותיו העסקיים של החוזה ומכאן גם שלא יעלה כדי הפרה יסודית מסתברת של החוזה. אלא, שבנסיבות המקרה שבפנינו אני נוטה לדעה כי לא ניתן לראות בעיכוב הנוסף ברישום היחידה, לאחר מתן פסק הבורר, איחור קל בלבד. אדם סביר, כך אני סבורה, לא היה נקשר בחוזה לו חזה כי הצד השני לא יקיים התחייבותו, כאשר ידוע לשני הצדדים כי מדובר בהתחייבות מחודשת שלכתחילה הייתה אמורה להתבצע לפני זמן רב. משהגעתי לכלל מסקנה כי החוזה הופר הפרה יסודית, הרי שהמערערים היו זכאים לבטל החוזה. לא כל שכן, הם היו זכאים לעשות כן לאחר שנתנו ארכה למשיבות להשלמת התחייבותן. החוזה בוטל למעלה משבועיים אחרי כן, פרק זמן שבנסיבות, אלמלא חובן של המשיבות, סביר שניתן היה להשלים בו את הרישום ולכל הפחות לקדמו באופן משמעותי.