זהירות: קומבינציה
בארץ שיושביה מחבבים נופשוני "הכל כלול" וסוגדים לשיטת "אכול כפי כולתך", היה זה רק עניין של זמן עד שהקומבינציות - או שמא הקומבינות - יגיעו אל הנדל"ן. במצבו הנוכחי של הנדל"ן הפכה באחרונה שיטת הקומבינציה לאמצעי הכמעט יחיד שמקדם סגירת עיסקאות בין יזמים בתחום לבין בעלי קרקעות פרטיים.
מהי עיסקת קומבינציה? זוהי עיסקה שבעלי קרקע מסוימת עושים עם יזם נדל"ן, ובמסגרתה הם מקבלים דירות בפרוייקט שאותו מקים הקבלן במקום לקבל ממנו תשלום ישיר.
העובדה שבעלים פרטיים חולשים על קרקעות מבוקשות ברחבי הארץ, בעיקר באזור המרכז, בצירוף העדר שיווק מסיבי של קרקעות על ידי המינהל באזורי הביקוש, הפכה את עיסקאות הקומבינציה לפופולריות למדי. גם המצב הכלכלי תרם לכך שעוד ועוד בעלי קרקעות פרטיים החלו לממש את הנכס שברשותם, וקבלנים החלו להציע להם לקבל דירות כחלופה לתשלום במזומן.
על פי נתונים של התאחדות הקבלנים, בשנים האחרונות זינק מספר עיסקאות הקומבינציה בכ-25%, זאת גם תודות להטבות מס שמהן נהנו הקבלנים ובעלי הקרקע. כך למשל, בעלי קרקעות נהנו מחיסכון משמעותי כתוצאה מתקנות שאיפשרו את דחיית התשלום מיום המכירה ליום סיום הבנייה.
אולם לצד הפופולריות הגוברת של השיטה, מסתבר כי רוכשי הדירות אינם מודעים כלל לחסרונות ולבעיות הטמונים ברכישת דירות בעיסקאות כאלה. רוב רובן של בעיות אלה נובעות מהקשר שבין הקבלן לבעל הקרקע - שהוא למעשה הדייר המרכזי בבניין.
מגלים מאוחר מדי מנתונים של חברת בדק-בית מקבוצת קו מנחה, שנחשבת לאחת החברות הגדולות בארץ בתחום בדיקות ומתן מידע לרוכשי הדירות, עולה כי כ-35% מהדירות החדשות שנרכשות הן בפרוייקטים שבנייתן החלה באמצעות עיסקאות קומבינציה.
בחברה מציינים כי במקרים רבים רוכשי הדירות מגלים שמדובר בעיסקאות קומבינציה רק לאחר מעשה. לדברי מנכ"ל בדק-בית, צחי ברדוגו, "במספר מקרים מצאנו רוכשים שלא לקחו כלל בחשבון את העובדה שהדירה נרכשה בעיסקת קומבינציה. הבעיה המרכזית כמובן שאדם אחד, להלן בעל הקרקע, מחזיק בבעלות על חלק ניכרמהדירות בפרוייקט, והדבר פוגע קשות בתפקוד ועד הבית, המנוטרל למעשה. לא פעם הדבר מביא לקיפוח שאר הדיירים בבניין במגעים מול הקבלן שבנה את הפרוייקט".
ברדוגו מציין לדוגמה כי "אם נפל חיפוי קיר חיצוני בבניין, יש צורך ברוב באסיפת הדיירים כדי לדרוש תיקון. כשבעל הקרקע מחזיק את רוב הדירות בבניין ונמצא בקשר טוב עם הקבלן, הוא עלול לדרוש לבצע תיקון זול יותר וכיוצא בזה". 6 עצות לרוכש שירה בעיסקת קומבינציה בבדק-בית מונים כמה נושאים שאליהם חייב רוכש דירה בפרוייקט קומבינציה לשים לב: 1. שיעור גבוה של דירות שכורות: בגלל שיקולי מס שונים, בעל הקרקע מעדיף בדרך כלל להשכיר את הדירות שברשותו (שאותן קיבל מהקבלן). כתוצאה מכך אחוז גבוה מהדיירים בבניין הם שוכרי דירות על כל המשתמע מכך: שיעור תחלופת הדיירים הינו גבוה, השוכרים מגלים פחות מעורבות בניהול הבניין, הבלאי של הבניין גבוה ועלויות התחזוקה והניקיון גדלות בהתאמה.
"מערכת היחסים בין השכנים היא אחד האלמנטים החשובים ביותר בבחירת דירה", מציין ברדוגו. "זוג צעיר, למשל, צריך לדעת כשהוא מתכנן לרכוש דירה חדשה, אם רוב הדיירים בבניין יגורו בשכירות או לא. אין ספק שיש לכך השלכה על מחיר הדירה וסביבת המגורים", אומר ברדוגו. 2. ודאו שלא עובדים עליכם בהצגת הפרוייקט: בשלבים הראשונים של תהליך המכירה, כאשר הלקוח נפגש עם נציג המכירות של הקבלן או מנהל השיווק של הפרוייקט, הוא מדווח כי מספר רב של דירות בפרוייקט כבר נמכרו בשלבים הראשוניים. מצג זה משדר לכאורה כי הצלחת הפרוייקט אינה מוטלת בספק, וכי תור ארוך של לקוחות ממתין כדי לסגור עיסקה. אלא שלפעמים נציג המכירות "שוכח" לציין, כי מרבית הדירות הוענקו לאדם אחד - בעל הקרקע. לפיכך, מומלץ לוודא כמה דירות באמת נמכרו מעבר לדירות שהוקצו מראש לבעל הקרקע. 3. ליקויים ותביעות מהקבלן: על פי חוק המכר בישראל, בשנים הראשונות לאחר איכלוס הדירה זכאים הדיירים לדרוש מהקבלן לתקן ליקויים - הן בדירות הפרטיות והן בשטחים המשותפים. לעיתים אף מדובר בפיצוי כספי נכבד בשל ליקויי בנייה הגורמים לירידת ערך הדירה. עם זאת, בבדק-בית מציינים, כי שליטת אדם אחד (בעל הקרקע) במספר דירות בבניין מפחיתה משמעותית את כוח הדרישה של הדיירים בדבר תיקון וקבלת פיצוי בגין אותם ליקויים.
"לא אחת נמצא כי בעל הקרקע מקורב לקבלן והוא אינו חפץ לגרום לו נזקים והוצאות, ולכן יש לגלות משנה זהירות. למי שרכש דירה בעיסקת קומבינציה מומלץ לנצל את זכויותיו על פי חוק המכר, וכבר בשנה הראשונה - כאשר האחריות של הקבלן חלה על 100% מהתיקונים - לדרוש את תיקון כל הליקויים", אומר ברדוגו. 4. בדקו את האותיות הקטנות בחוזה: לפני שקונים דירה מקבלן מומלץ לבדוק היטב את כל פרטי החוזה, שאמור לכלול גילוי נאות של הקבלן לגבי פרטי עיסקת הקומבינציה. בבדק-בית מציינים כי קיימת תופעה חדשה, שבמסגרתה רבים ממוכרי דירות יד שניה אינם מציינים כי דירתם נרכשה במקור במסגרת עיסקת קומבינציה, ולכן יש לדבר במקביל עם ועד הבית ועם שאר הדיירים.
לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רימקס ישראל, "חשוב מאוד לקחת עו,ד שמבין ומתמצא היטב בנושא הספציפי של עיסקאות קומבינציה. רק לאחר שעורך הדין נתן אור ירוק ללא כל סייגים - ניתן לבצע את העיסקה". 5. קשיים בהתארגנות הדיירים והועד: כאשר מספר רב של דירות בפרוייקט מוחזקות בידי גורם אחד, נוצר קושי ליזום התארגנות משותפת של דיירים לצורך ביצוע החלטות ועד הבית או דרישות הדיירים. במקרה של מחלוקות שונות הפוגעות בדיירים מומלץ לפנות לקבלת סיוע משפטי מעורך דין, ולא להסס להגיש תביעה נגד הקבלן במידת הצורך. 6. טיב היחסים בין הקבלן לבעל הקרקע: על הרוכש לבדוק היטב את מערכת היחסים שבין הקבלן לבעל הקרקע ולוודא שאין מחלוקות ביניהם. לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה בדיני מקרקעין, "בעיסקאות מסוג זה יש לבחון את העיסקה עם בעלי הקרקע, האם תנאיה מקויימים על ידי הקבלן, האם המס החל על העיסקה שולם והאם אין מחלוקות בין הקבלן לבעל הקרקע, שיכולות למנוע את רישום הקרקע על שמו בעתיד".
שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר, מציין כי "מה שחשוב עבור רוכש הדירה הוא אמינות היזם. יש לבדוק היטב את שם היזם בשוק, וכמובן לדרוש על כל תשלום ערבות בנקאית מהיזם".
הכתבה התפרסמה במעריב עסקים, ב-10.10.2006, ע"י הכתב ליאור ברון
