8 כללים פשוטים בדרך לעסקת נדל"ן מסחרי מוצלחת
איתור עסקאות פוטנציאליות: מציאת עסקאות מתאימות הינה החלק הראשון והחשוב ביותר של תהליך עסקת השקעה בנדל"ן. במהלך השלב הזה אתם מחפשים אחרי עסקאות פוטנציאליות, תוך שימוש בטקטיקות שונות: החל מקריאה בעיתונות המקומית של האזור, המשך בשיטוט באתרי נדל"ן באינטרנט, וכלה בסיורים רגליים/ממונעים באזור. דרך מצוינת נוספת לאתר עסקאות הינה בניית רשת קשרים עם בעלי מקצוע ומשקיעים אחרים.
בדיקה ראשונית של הנכסים הפוטנציאליים: לאחר שאיתרתם עסקה פוטנציאלית, בצעו בדיקות ראשוניות לגבי הנכס, כדי להעריך האם יש כדאיות בהשקעה ופוטנציאל רווח. בשלב זה עליך: (1) לבחון מקרוב את הנכס ואת המיקום שלו, (2) לשאול מתווכים/שכנים בסביבה לגבי הנכס, (3) לפגוש את המוכר, (4) לבדוק את שווי השוק של נכסים דומים באזור.
גיבוש החלטה עקרונית: בשלב זה עליכם לקבל החלטה עקרונית – האם הנכס מעניין אתכם או שיש להמשיך הלאה. קחו את הזמן ושבו לכתוב את רשימת ה-"בעד" ו-"נגד" שלכם לגבי העסקה. אם תגיעו למסקנה שפוטנציאל הרווח בעסקה גדול מספיק, יש לכם תוכנית עסקית ברורה לגביו, ושתוכלו להתמודד עם כל הכרוך בהשלמת העסקה, המשיכו לשלב הבא.
ניהול מו"מ עם המוכר: ניהול המו"מ הינו חלק קריטי בכל עסקת נדל"ן. כאן נקבעים שולי הרווח שלך וכל העסקה (כמעט) רוקמת את צורתה הסופית. סביר להניח שהמו"מ יכלול "פינג-פונג" של מתן הצעות והצעות נגדיות. לאחר שאתם והמוכר מחליטים לבסוף על המחיר ותנאי החוזה, אתם מתחילים להתכונן לשלבי הסגירה.
בדיקה מקצועית: לפני שאתם סוגרים כל עסקת נדל"ן, עליכם לבצע בדיקה מקצועית של הנכס בכדי לגלות בעיות פוטנציאליות שישפיעו על תוכניותיך (ורווחיך). מומלץ להיעזר בשלב זה באנשי מקצוע בתחום הנדל"ן והמשפט. גם המשקיע המנוסה ביותר אינו יכול לעשות הכול לבדו, במיוחד אם הבעיות אינן גלויות לעין.
סגירה: אם הבדיקה לא העלתה בעיות מהותיות או שהבעיות שנתגלו נפתרו, הגיע הזמן לסגור את העסקה. במחיר המוסכם הינכם הופכים להיות בעלי הנכס. עכשיו מתחיל שלב ביצוע התוכנית העסקית שתכננתם לנכס.
השבחת הנכס: שיפוץ נכון הינו קריטי להעלאת הערך של כל נכס נדל"ן. אלא אם כן, אתם ממש טובים בזה, השאירו את השיפוץ לאנשי מקצוע. זה לוקח יותר מדי זמן, ואתם עלולים לגלות שאתם לא יודעים לתקן הכול. בשלב זה מומלץ להיעזר בחונכים אישיים אם הינכם בתחילת הדרך, וכן באיש מקצוע כגון אדריכל שיבצע תכנון אופטימאלי של השיפוץ.
קמפיין שיווקי: לאחר שהשיפוץ מסתיים, הנכס מוכן למכירה. זה הזמן להתחיל בקמפיין השיווקי של הנכס. מכירת הנכס הינה קמפיין שיווקי לכל דבר, כמו כל עסק מסחרי אחר – הרי מבחינתכם מדובר בעסק לכל דבר, ועסק צריך לשווק את המוצרים שלו. אז שווק את הנכס בחוכמה, מצאו קונה שייהנה מנכס משופץ ואתם תיהנו מכך שסידרתם למישהו בית טוב למגורים ולכם - רווח נאה בבנק.
כפי שהינכם מבינים כבר, הרכבתה של עסקת נדל"ן הינה דבר פשוט למדי - אם מיישמים את הצעדים שהוצגו כאן. זכרו תמיד את המטרה בסוף התהליך - עזרת למישהו למצוא מקום מגורים וגזרת בעקבות זאת רווח נאה. כך סיכויי ההצלחה יגדלו.
*מאת: רו"ח שי באטון - מנכ"ל ומייסד משותף של Cash Flow Israel, ומשמש כיו"ר של חברת השקעות
