נדל"ן אישי: משכנתה או משכנתא?
לאחרונה אנו עדים לפרסומות מאירות עיניים ולמסרים מגרים מצד הגורמים הממנים משכנתאות: "משכנתא FREE", "משכנתא מתחשבת", "משכנתא בטוחה", "רצים בשבילך" "משכנתה הפוכה" ועוד. כולן מתיימרות להעניק ללווה יתרון כלשהו- בין אם בסילוקן המוקדם ובין אם באופן הצמדתן או בנוחות ביצוען.
הנה ההסבר, כי המיוחד והמשותף לכל סוגי המשכנתאות הוא שהבטוחה להחזרתה היא הדירה שרוכשים או הדירה שבבעלות הלווה.
ההבדלים בין סוגי המשכנתאות קיימים. אך האם הם אכן כה דרמטיים כפי שמנסים להציגם? למעשה מדובר בשינויים מינוריים ובעיקר נוגעים לאופן ההצמדה למדד ולאפשרויות הסילוק המוקדם (אפשרויות הסילוק המוקדם משתנות מבנק לבנק, כאשר בחלקם ניתן פטור מלא, בחלקם הוא מתחייב וחלקם מגבילים את הסכום לסילוק לתקרה מסוימת). היינו - ההבדלים נוגעים לתנאי ההחזר של המשכנתא ולא לתכונותיה הבסיסיות.
יש לזכור, כי ברוב המקרים לא ניתן לקבל את מלוא המימון במסלולים אלו, והריבית המוצעת היום גבוהה ביחס לאלטרנטיבה במסלולים אחרים. אנו ממליצים לבחון את מסלול המשכנתה בעשרה פרמטרים כדלהלן:
1. מהו אורך תקופת המימון- השאלה מתייחסת גם לאורך חיי המשכנתה וגם לשאלה אם משך התקופה מוגדר מראש 2. פרמטר ההחזר החודשי לאורך זמן. ישלזכור, כי להחזר החודשי מצטרפת פרמיית הביטוחים הנדרשים: ביטוח חיים וביטוח מבנה. 3. אופן ההצמדה של המימון- פריים משתנה מדי חודש, הצמדה למדד המחירים, הצמדה למטבע חוץ (דולר, יורו, יין יפני) או מסלול שאינו צמוד כלל. 4. פרמטר הקנסות (עמלת היוון ב"עגה") במקרה של סילוק מוקדם של המשכנתא במסלולים המחייבים זאת. 5. פרמטר של לוח הסילוקין בעסקה- האם במתכונת של החזר קבוע או במתכונת שבה החזר הקרן קבוע ואילו מרכיב הריבית בהחזר החודשי הולך ופוחת בחלוף הזמן. 6. פרמטר ההחזר החודשי- האם ההחזר הוא של קרן וריבית, האם תשלומי ריבית בלבד ודחיית תשלומי הקרן או בהקפאה מוחלטת של כל ההחזר החודשי עד לתקופה שהוסכמה עם הבנק. 7. פרמטר של מנגנון שינוי הריבית ב"מסלולים המשתנים" – האם על פי מנגנון של עלות גיוס הכסף + מרווח פיננסי או על בסיס נתון (אובייקטיבי) שמפרסם בנק ישראל על שיעור הריביות המוצעות בשוק + מרווח פיננסי. 8. פרמטר של שיעור הריבית המוצעת בעסקה וגילו של הלווה לצורך קביעת הבטוחות. 9. פרמטר של לקוח "שבוי" בעסקה שבה המימון ניתן במנות לצורך בניית נכס מגורים (אחרי "המנה הראשונה", הלקוח עלול להיות שבוי בידי הגורם המממן), מאחר ובכל משיכה נוספת הלווה יקבל ריבית שונה. 10. נגישות למידע שוטף על ניהול ההתחייבות- עד כמה הוא מהיר, מהי עלות השירות וכו'.
שמואלי וליבוביץ' מדגישים כי בניגוד לפרמטרים הנ"ל אותם יש לבחון כאשר מתלבטים בין מסלולי המשכנתאות המוצעים, "המשכנתא ההפוכה" היא היחידה שנותנת פתרונות פיננסיים ייחודיים ללווה והיחידה המתאימה לאוכלוסייה המבוגרת בישראל.
*הכותבים, יוסי שמואלי (בתמונה) ואייל ליבוביץ' הם מנכ"לי חברת TIM – ייעוץ למשכנתאות ופיננסיים ומשמשים גם יועצים בחברת "בית מניב", המשווקת בלעדית את המשכנתה ההפוכה.
