תיווך/דין מכירת נכס ע"י מתווך לקרוב משפחתו/שלום

עובדות וטענות: הנתבעת 2 (להלן: רחל) ניהלה משרד תיווך בחדרה באמצעות הנתבעת 4, חברה בע"מ בה היתה בעלת המניות. הנתבעת 3 (להלן: איריס) עבדה אצלה כמתווכת שכירה. התובעים הינם חוכרים לדורות של בית צמוד קרקע במושב שדה-יצחק. במועדים הרלבנטיים לתובענה הם גרו באוסטרליה והחליטו למכור את הנכס. התובע יצר קשר מאוסטרליה עם משרד התיווך, והשיחה הועברה לטיפולה של איריס כמתווכת. תוך כדי השיחה הטלפונית מילאה איריס את תוכן השיחה עם התובע בטופס הזמנת שרותי תיווך למקרקעין, ממנו עולה כי התובע מסר את הטיפול בנכס למשרד התיווך בבלעדיות, והמחיר שביקש הוא 240,000$.

מכאן ואילך חלוקים הצדדים לגבי העובדות. לטענת התובע, במשך 4 חודשים מיום שפנה אל איריס, היא או מישהו אחר ממשרד התיווך לא יצר עמו קשר על מנת לעדכן אותו בהצעות רכישה אם ישנן. כאשר הוא פנה למשרד התיווך, נמסר לו ע"י איריס כי למעט הצעה נמוכה ולא רלבנטית בסך של כ-120,000$, לא היו כל פניות בנדון. רק בחלוף 4 חודשים, הפנתה איריס, קונה ראשון אשר הציע, לטענתה, סך של 170,000$. היות והתובעים כבר לא התגוררו בנכס, ולנוכח המצג שהוצג להם (שבמשך 4 חודשים לא הופנה אליהם ולו מציע אחד), הסכימו התובעים למחיר אך הקונה נסוג מהצעתו ונעלם ללא כל הסבר. זמן קצר לאחר מכן יצרה איריס קשר עם התובע והודיעה לו כי מצאה קונה לנכס (להלן: אלבז) במחיר של 165,000$. כן הודיעה לו כי הטיפול במכירת הנכס עובר למנהלת המשרד, רחל. מאחר והתובעים סברו בתום לב, כי הנתבעות עשו כל שהיו יכולות וכל שמוטל עליהן, כפי הנהוג והמקובל, הסכימו למכור הנכס במחיר זה למר אלבז. התמורה שולמה במלואה והתובעים שילמו דמי תיווך בשיעור של 2%.

לאחר חתימת החוזה קיבלו התובעים הצעה לקניית הנכס במחיר של 180,000$. בשלב זה, החלה לכרסם בלבם ההשערה כי איריס ורחל לא עשו כל אשר נדרש מהן על מנת להציג את הנכס למכירה, ולקבל עליו את המחיר הגבוה ביותר אשר ניתן היה לקבל בתנאי השוק באותה עת. החמור מכל, לשיטתם, הוא כי התברר להם בדיעבד כי הקונה, מר אלבז, הוא לא אחר מאשר חתנה של איריס (בעלה של בתה). התובעים מדגישים כי מעולם לא נמסר להם או הובהר להם, אף לא ברמז על קרבה משפחתית זו ועל העניין אישי של איריס בעיסקה. לטענתם, לו היו יודעים זאת, הם לא היו מוכרים את הנכס לאלבז. משלא יכלו לבטל את העיסקה הגישו תביעה זו, לפיה בהתנהגותן, הפרו איריס ורחל את ההתחייבויות שניתנו לתובעים ופעלו שלא בתום לב, תוך ניגוד עניינים מובהק, העולה אף כדי הטעיה או מרמה, וכדי הפרת חובה חקוקה. לשיטתם, עפ"י דו"ח שמאי, שווי הנכס נכון ליום 6.4.03 היה בשיעור של 240,000$. על כן, הם זכאים לשיפוי בהפרש שבין מחירו הראלי של הנכס למחיר בו הוא נמכר. היינו: סך של 75,000$; כן נתבע השבת דמי התיווך ששולמו.

דיון משפטי: כב' הש' ח' שרעבי: לאחר בחינת עדויות הצדדים, נקבע כי יש ליתן אמון רב יותר בגירסת התובע, לפיה לא ידע עובר לחתימת זכה"ד והחוזה, כי אלבז הוא חתנה של איריס. כעולה ברורות מחקירתה של איריס, היא ביוזמתה מעולם לא אמרה לו כי אלבז ואשתו הם קרובי משפחתה, וכי הנחתה שהתובע יודע עובדה זו, נוכח הופעת שמה המלא של בתה על זכה"ד אינה מובנת מאליה. זאת, גם נוכח הכחשתו הברורה והחד משמעית של התובע כי לא ידע שאלבז הוא חתנה של איריס. כמו כן, לא ניתן אמון בעדותה של רחל, לפיה בשיחה הראשונה שערכה עם התובע פירטה אודות הקשר שבין הקונה ואיריס. חוסר האמינות גם בא לידי ביטוי בעצם העברת הטיפול בעיסקת המכר הנדונה מאיריס לרחל, תוך הסבר מאולץ ("...כשהעיסקה נכנסת לשלב של מו"מ אני נכנסת לתמונה...") שכל מטרתו, אחת ויחידה היא, לאפשר את ביצוע עיסקת המכר הנדונה מבלי לגלות לתובע את הקשר האישי שבין איריס לאלבז. אם לא תאמר כך, מה מנע מאיריס עצמה להמשיך בניהול העיסקה, הרי סעיף 10 לחוק המתווכים אינו אוסר ממתווך להמשיך בביצוע עיסקה שיש לו בה עניין אישי, אם קיבל את הסכמת הלקוח לכך בכתב. אם אכן כך היו פני הדברים, באופן שרחל גילתה את אוזנו של התובע בעניין כבר בשיחה הטלפונית והוא לא נסוג מהעיסקה עקב כך, לא היתה כל מניעה לקבל הסכמתו בכתב לכך (בהנחה שהסכים לכך, דבר המוכחש על ידו), ולתת לאיריס להמשיך לטפל בתיווך עיסקת המכר הנדונה. נקבע, כי איריס ורחל פעלו בצוותא חדא להעלים עובדה זאת מידיעת התובע, תוך הסתמכות על העובדה כי בכך שרחל מטפלת לבדה בעיסקה, די בכדי "להכשיר את שרץ". מכאן, שהתובעים לא ידעו עובר לחתימת זכה"ד ו/או חוזה המכר אודות קירבת המשפחה שבין אלבז לאיריס.

האם משרד התיווך עשה די למכירת הנכס? מן הראוי להכריע תחילה בשאלה האם הנכס נמסר למשרד התיווך בבלעדיות. האבחנה חשובה, שכן חוק המתווכים עושה אבחנה בין נכס שנמסר למתווך בבלעדיות לבין נכס שנמסר למתווך שלא בבלעדיות. עפ"י תקנות המתווכים, על מתווך שנמסר לו נכס בבלעדיות, לבצע שתי פעולות שיווק מתוך מקבץ של פעולות המפורטות בהן. נקבע, כי מעבר לרצון התובע למסור הנכס בבלעדיות למשרד התיווך, הוא לא עשה כל פעולה נוספת על מנת להבטיח את הבלעדיות האמורה, או לפחות לקבל תשובה ברורה מאיריס ו/או רחל אודות הסכמת לבלעדיות כאמור. חוק המתווכים דורש מסמך נפרד מההזמנה בכתב של התיווך לענין הבלעדיות. נקבע, כי לא עלה בידי התובע לסתור את עדויותיהן של איריס ורחל בנדון, שהיו מהימנות יותר בנקודה זו, לפיהן הנכס לא התקבל לתיווך בבלעדיות. עפ"י עדותה של איריס, שנתמכה בעדותה של רחל, היא לא היתה מוסכמת כלל ועיקר לקבל הנכס בבלעדיות, וכי סמכות זו נתונה באופן בלעדי לבעלת המשרד. איריס אף ציינה בעדותה, כי ההחלטה שלא לקבל את הנכס בבלעדיות, נבעה ממצבו הגרוע, מיקומו סמוך לישוב באקה אל גרביה, והמחיר הגבוה שנדרש בעבורו. גם רחל העידה, כי ההחלטה בדבר קבלת בלעדיות על נכס, נעשית רק לאחר שהיא רואה את הנכס, וגם אז היא דואגת להחתים את הלקוח על טופס בלעדיות. במקרה דנן, לאחר שראתה את מצבו הגרוע של הנכס, החליטה שלא לקבלו בבלעדיות. היא הודיעה על כך בע"פ לתובע, וזו גם הסיבה שהיא לא החתימה אותו על טופס בלעדיות, כדרישת חוק המתווכים.

מכל מקום נקבע, כי המשרד עמד בפעולות השיווק הנדרשות מסטאטוס של בלעדיות. המשרד הציב שלטים על הנכס ואף פרסם אותו באמצעי אלקטרוני (מחשב ואינטרנט) בקרב קהל מתווכים המופיע במאגר הפנימי של רחל. כמו כן, הנכס פורסם בעיתון מקומי (מקומון איזור חדרה). אלה מאפשרים לקבוע, כי אף משעסקינן בתיווך רגיל עשה המשרד די עד למכירת הנכס. לענין זה נקבע, כי יש לקבל את טענתה של רחל, כי נושא הפרסום הוא בשיקול דעתה הבלעדי וזאת כל עוד לא סוכם על דרכי פרסום אחרים עם הלקוח. ואפילו נצא מנקודת הנחה כי הובטח לתובע, כגרסתו, כי ייעשה כל מאמץ למכור את הנכס, אין הדבר מחייב פרסום בעיתונות ארצית, ודי מבחינת משרד התיווך בפרסום בעיתונות מקומית ובמאגר המידע הפנימי של המתווכים. כמו כן, נקבע כי הוצב שילוט (שני שלטים) על הנכס, סמוך לאחר השיחה הראשונה עם התובע, ועצם העובדה שלא הגיעו קונים רבים לראות את הנכס, אין פירושה כי הפרסום לא היה מוצלח ו/או לא מספיק, אלא ניתן גם להניח, שזו גם תוצאה של שוק נדל"ן המצוי בשפל עמוק. לפיכך, נקבע כי משרד התיווך עשה די למכירת הנכס עד למכירתו.

עוד תכניות

האם מחיר מכירת הנכס (165,000$) הוא בגדר מחיר סביר בנסיבות דנן? דרישת התובע סך של 240,000$, היתה בעלמא ולא בהסתמך על מידע ממשי. התובע אף לא הביא לראיה דוגמאות ממכירת נכסים במושב שדה יצחק בשנים האחרונות עובר למכירת הנכס. בית המשפט נתן אמון בעדויותיהם של איריס, רחל וקונים פוטנציאליים לנכס, בדבר מצבו העגום עד מאוד של הנכס במועדים הרלוונטיים. כן נקבע, שסביר להניח שהתובע סבר כי שוק הנדל"ן חלש בישראל באותם מועדים, שכן זה המידע שהועבר לו ע"י חמו כשהחליט למכור את הנכס. בהתאם, הציע חמו לרוכשים שהתעניינו בנכס לרוכשו בגבולות סך של 150,000-160,000$. ההנחה הסבירה היא, כי חמו של התובע הציע את שהציע, לא על דעת עצמו אלא לאחר שיחה עם התובע. גם ההיגיון העסקי הבריא מלמד כי איריס ורחל יפעלו לקבלת התמורה המקסימלית לנכס, שכן אז מגדילות את רווחיהן במסגרת דמי התיווך. נקבע, כי יש להאמין לאיריס ורחל כי מעבר להצעה של 170,000$, ההצעות האחרות שקיבלו אודות הנכס היו בגבולות ה- 150,000$, לכל היותר. כן נקבע, כי התובע היה לחוץ למכור את הנכס, דבר שגרם לו להתפשר ולהפחית ממחיר המכירה.

בנוסף, נקבע כי אלבז ידע מפי איריס ו/או רחל כי ההצעות הריאליות שהתקבלו עבור הנכס נעו בין הסכומים של 150,000-170,000$. על כן, כהצעה ראשונית, הוצע סך ביניים של 160,000$. הנחה זו סבירה, נוכח העובדה שאלבז עצמו לא ידע למסור בעדותו מה הבסיס להצעתו הראשונית הנ"ל. זו גם הסיבה שהסכים להוסיף סך 5,000$ למחיר הראשוני, כיוון שמחד - מחיר זה עדיין בתחום סבירות מחיר הקניה, ומאידך - גם הובטח לו שלא ישלם דמי תיווך. יחד עם זאת, אין לשלול את הטענה, כי אלמלא ידע אלבז את ההצעות שהוצעו עד כה בעבור הנכס, היה מציע סכום גבוה יותר. מהו, אם כן, אותו סכום? היות ובית המשפט שוכנע מעדותו של אלבז כי תקציבו היה מוגבל, נקבע סכום זה על סך של 170,000$ - ההצעה הגבוהה ביותר שהוצעה בעבור הנכס. הצעה, לה גם הסכים התובע. נקבע, כי התובע הסכים למחיר זה, כיוון שהיה מבחינתו מחיר מכירה סביר, נוכח הלחץ בו היה נתון למכור את הנכס ומצבו העגום. כמו כן, קביעותיו ו/או הסבריו של השמאי מטעם התובע, כי שווי שוק הנכס הוא 240,000$ לא שכנעו את בית המשפט באשר הן לא היו מבוססות. ובמיוחד כשנקט השמאי בשיטת ההשוואה ולא הציג מסמכים כלשהם לפיהם היא נערכה. משכך, נקבע כי מחיר מכירת הנכס לאלבז (165,000$), נמוך ב-5,000$ ממחיר המכירה המקסימלי הסביר.

האם בנסיבות המקרה דנן, ניתן לומר כי הנתבעות הפרו חובה חקוקה? עוולה זו מונה חמישה יסודות פוזיטיביים: קיומה של חובה המוטלת על המזיק מכח חיקוק; החיקוק נועד לטובתו של הניזוק; קיומו של קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שהוסב לניזוק; הנזק שנגרם הוא מסוג הנזק שאליו נתכוון החיקוק; החיקוק, לפי פירושו הנכון, לא התכוון לשלול את הסעד בנזיקין. התובעים טענו, כי הנתבעות הפרו שתי חובות חקוקות: סעיף 9(א) לחוק המתווכים המחייב הזמנת תיווך בכתב, וסעיף 10 לחוק המתווכים העוסק בגילוי עניין אישי של מתווך בעיסקה. נקבע, כי אין לקבל הטענה באשר לסעיף 9(א), מאחר ואין קשר סיבתי בין ההפרה של חובה זו לבין הנזק שנגרם לתובעים. ואולם, בכל הקשור לסעיף 10, דין הטענה להתקבל.

סעיף 10 מטיל חובה על המתווך לא לבצע עיסקה שיש לו בה עניין אישי, אלא אם כן גילה ללקוח את העניין האישי וקיבל את הסכמתו לכך בכתב. אין חולק, כי לאיריס היה עניין אישי בעיסקה. כך גם לרחל כבעלת המשרד. בנוסף, כל מידע שיגיע לרחל מהלקוח יתוייק בתיק התיווך הרלבנטי, בו איריס היתה רשאית לעיין וכפועל יוצא, עלול להיות מועבר לידיעת אלבז. סעיף 10 נועד לטובתו של הניזוק – התובעים דנן. מטרתו, שהניזוק יהיה מודע לקשר או העניין האישי שיש למתווך בעיסקה, ועל כן ייזהר יותר ו/או יפעל ביתר ביקורת כלפי המתווך. כמו כן, אלבז היה מודע למחירים שהוצעו עד כה אודות הנכס, ולכן לא טרח להציע מחיר גבוה יותר כמחיר מכירה סביר, שהועמד על סך של 170,000$. היינו, יש קשר סיבתי בין ההפרה לנזק בשיעור של 5,000$. נזק זה הוא מסוג הנזק שאליו התכוון החיקוק. היינו, מצב בו העניין האישי יגרום למתווך למסור מידע לאחד הצדדים לעיסקה באופן שיוצעו מחירים גבוהים או נמוכים אודות העיסקה. אם איריס ורחל היו עומדות בהוראות סעיף 10 לחוק המתווכים כי אז, או שהיו נמנעות מעשיית העיסקה או לחלופין היו מקבלות את הסכמתם של התובעים בכתב לעניין האישי, ובכך גורמות לתובעים להיות זהירים יותר, ביקורתיים יותר ואולי אף להתעקש על מחיר גבוה יותר. היסוד החמישי גם מתקיים במקרה דנן. החיקוק הרלבנטי, חוק המתווכים, לפי פירושו הנכון, לא התכוון לשלול את הסעד בנזיקין. משכך, נקבע כי איריס ורחל הפרוט כלפי התובעים חובה חקוקה - סעיף 10 לחוק המתווכים.

אשר לטענות בדבר תרמית, עוולה זו לא מתקיימת בנסיבות, מהסיבה הפשוטה שלא הוצג בפני התובעים כל היצג כוזב של עובדה. אלבז לא הוצג באופן אקטיבי כקונה אשר זר להן, או כקונה שאין להן עניין אישי עימו, אלא פעלו באופן פסיבי בכך שלא גילו מיוזמתן את הקשר האישי שביניהם. אפילו היינו רואים באי הגילוי כהיצג עובדתי מוטעה, הרי אז יש צורך להוכיח, לצורך קיומה של העוולה, שאיריס ו/או רחל התכוונו שהתובעים יוטעו ע"י ההיצג. ואולם, לא כך הם פני הדברים, וזאת גם לנוכח העובדה כי בסופו של דבר הנכס נמכר כמעט במחיר המכירה המקסימלי. משכך, לא מתקיימים במקרה דנן היסודות נשוא העוולה.

נוכח הפרת חובת הגילוי של העניין האישי, כמתחייב מסעיף 10 לחוק המתווכים מוצדק לשלול תשלום דמי התיווך למתווך הרלבנטי. כך גם נוכח אי החתמת התובעים או מי מהם על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, כאמור בסעיף 9(א) לחוק. נוכח כך, צודקים התובעים בתביעתם להחזר דמי התיווך ששילמו. אשר על כן, ישלמו איריס ורחל לתובעים יחד ולחוד את דמי נזקם בשיעור של 5,000$ וכן את דמי התיווך בסך של 18,442 ש"ח.