מקרקעין/הערת אזהרה ועיקול מאוחר, מי גובר?/שלום

עובדות וטענות: המבקשים רכשו דירה מחברת לב שר יזמות בניה והשקעות בע"מ (להלן: לב שר). לאחר חתימת הסכמי הרכישה נרשמו לטובתם ולטובת בנקים למשכנתאות מטעמם, הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ובסופו של יום הם שילמו את מלוא התמורה בעבור דירותיהם ואף קיבלו בהן חזקה. דא עקא, בשלב מאוחר התברר להם כי המשיבה, בהוראת בית המשפט, רשמה עיקול זמני על זכויותיה של לב שר בחברה המשכנת (להלן: אפרידר). לטענתם, העיקול נרשם לאחר שהדירה נרכשה על ידם ונרשמו הערות האזהרה לטובתם ולטובת הבנקים למשכנתאות, וכי הם לא צורפו כצד להליך במסגרתו הוטל העיקול. מכאן הבקשה דנן, להורות כי העיקול בטל. זאת, בהתבסס על סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין ונוכח העובדה כי במועד רישומו, הזכויות בדירות כבר הועברו להם. לשיטתם, אין נושה יכול להטיל עיקול על זכות שאינה מצויה עוד בידי חייבו.

המשיבה טענה, כי אם נכונה טענת המבקשים, מדוע לא הועבר רישום הזכויות אצל אפרידר על שמם. זאת, כנראה, מאחר והזכויות עדיין שייכות לחברת לב שר. לטענתה, התרשלו המבקשים רשלנות רבתי, שעה שלא דאגו לרשום את זכויותיהם, ככל שיש להם כאלה, באפרידר ובשל רשלנותם זו אין מקום לקבל טענתם כי כעת יש לבטל את העיקול. המבקשים טענו, כי במועד הטלת העיקול היו כבר רשומות לטובתם הערות אזהרה ואי ביצוע העברת הזכויות באפרידר, אינו גורע מזכויותיהם הקנייניות אשר קודמות וגוברות על העיקול.

דיון משפטי: כב' הש' ד' חסדאי: המבקשים קיבלו את החזקה בדירות לאחר ששילמו לחברת לב שר את מלוא התמורה. משהושלמה עסקת המכר בין המבקשים לבין חברת לב שר באופן שזו מכרה-המחתה להם את כל זכויותיה במקרקעין, הרי שלא נותרה בידיה זכות כלשהי אשר המשיבה יכולה היתה לעקל. אין בעובדה שברישום (הטכני) שמתנהל אצל אפרידר, הזכויות עדיין רשומות על שם לב שר, מאחר והרוכשים טרם פתחו תיקים באפרידר, כדי לפגוע בעובדה המהותית שזכויותיה של לב שר הוקנו למבקשים טרם שנרשם העיקול. זאת, גם כעולה, מהסכמתה של אפרידר לרישום הערות אזהרה לרוכשים ולבנקים מטעמם במועדים שקדמו למועד קבלת צו העיקול. בכך, התחייבה למעשה אפרידר, אשר אין לה זיקה חוזית ישירה עם רוכשי חברת לב שר, לקלוט את תיקי הרוכשים ולרשום את זכויותיהם בספריה כחברה משכנת.

עפ"י הפסיקה, כאשר מוכר מתחייב להקנות בעלות במקרקעין או במטלטלין לקונה, משתכללת אצל הקונה זכות שביושר. זכות זו בטרם נרשמה היא זכות "מעין קניינית", היא פועלת כלפי צדדים שלישיים וכתוצאה מכך נשללת מנושה – בין נושה מכח עסקה נוגדת ובין נושה מכח נשייה שאינה קשורה כלל לנכס – הכח לממש את זכותו כלפי החייב–המוכר באמצעות הנכס הנמכר. על כן, מתגבר הקונה על נושה של המוכר המטיל עיקול על הנכס. פרופוזיציה זו אינה מוגבלת אך להקנייתה של זכות הבעלות והיא חלה על הקנייה של כל זכות אחרת במקרקעין או במטלטלין. בכך, למעשה, הועדפה ככלל זכות הקונה על מעשה עיקול שבא לאחר היווצרותה והקונה רוכש זכות מעין קניינית שבכוחה לפעול גם כלפי צדדים שלישיים, באופן שנשלל מנושה בכוח לממש את זכותו כלפי המוכר (בענייננו לב שר) באמצעות הנכס הנמכר.

בנוסף, על התחרות בין בעל העסקה הראשונה לבין הנושה של המוכר המבקש לעקל את הממכר חולש גם עיקרון תום הלב וכי בעיקרון במצב הדברים הטיפוסי אין הקונה מפר באי רישומה של הערת אזהרה את חובת תום הלב כלפי המעקל שהטיל עיקול לאחר היווצרות זכויות הקונה. בענייננו אנו, ניתן לקבוע כי המבקשים לא הפרו את חובת תום הלב בכך שטרם פתחו תיקי רישום אצל אפרידר, שזהו הליך מנהלי-טכני וזאת בשים לב לעובדה שנרשמו לזכותם הערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין עובר לרישום העיקול. יצוין גם, כי העיקול הוא אמצעי דיוני שנושה משתמש בו כדי להבטיח ביצוע חיוב כספי של החייב כלפיו ואין הוא מקנה זכות מהותית בנכס המעוקל. ההתחייבות החייב–המוכר כלפי הקונה לחוד והתחייבות החייב–המוכר לנושה לחוד, וכדי לצאת ידי החיוב האחד אין מפרים את החיוב האחר ואין כאן ענין של עסקאות נוגדות. להבדיל 'מהתאונה המשפטית' בעסקאות נוגדות, היוצרת 'התנגשות קניינית' בעימות בין בעל קנין שביושר לבין נושה כספי, נוצרת 'התנגשות כלכלית' בלבד. חובת תום הלב אין פירושה אחריות מוחלטת לכל התנגשות כלכלית.

כמו כן, בסוגיה שעניינה שאלת ההסתמכות בעימות שבין בעל עסקה לבין נושה–מעקל, כבר נקבע כי למעקל רק אינטרס להפרע את חובו, ואין לו אינטרס קונקרטי בנכס. נשייתו אינה קשורה לנכס הנמכר ובינו לבין הקונה אין התנגשות ישירה בענין הנכס והוא יכול לכאורה להפרע באותה מידה מנכסים אחרים של החייב. כן נקבע, כי קיימת הבחנה מהותית במרחב הציפיות הראויות להגנה בין נושה של המוכר שהטיל עיקול (זמני) על נכס לבין מי שקנה את הנכס בתמורה. לכל היותר אפשר לומר כי למעקל נוצרה בזמן כלשהו ציפיה להפרע מן הנכס. ציפיה זו אינה מגעת כדי אינטרס משפטי מוגן הגובר על האינטרסים של הקונה בנכס. האינטרס של הנושה הכספי אינו קרוב בעוצמתו לאינטרס של הקונה בעל זכות מעין קניינית בנכס. אין למעקל זכות הסתמכות לגיטימית המולידה זכות ראויה להגנה בעלת עוצמה חזקה כזו. המבקשים דכאן הינם בעלי זכות מעין קניינית בדירות, וזכותם זו גוברת על זכותה של המשיבה, אשר לה זכות דיונית בלבד של עיקול. ובמיוחד נכון הדבר לאור השלב שבו הוטל העיקול ובו כבר הוקנו-הומחו זכויותיה של לב שר למבקשים והמשיבה לא יכולה היתה לעקלן.

עוד תכניות

סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין קובע, כי אם נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכך כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה. בהקשר זה נפסק, כי רישומה של הערת אזהרה על ידי הרוכש בהתאם לסעיף 127(ב) יקשה עד מאוד – אם לא ימנע כליל - לטעון כנגדו כי עמידתו על זכותו בנכס אינה בתום לב. הסעיף העלה, למעשה, את זכות הקונה ממעלת חיוב למעלת קנין וכי זכותו של המוכר בנכס שנרשמה עליו הערת אזהרה היא זכות שיורית ושוויה של הזכות נשוא ההערה נגרע מקניינו של המוכר. בענייננו, מששילמו המבקשים את מלוא התמורה זמן רב בטרם נרשם העיקול והעסקאות הושלמו, לרבות מסירת החזקה בדירות, הרי שלא נותרה בידי לב שר זכות שיורית כלשהי במקרקעין אשר ניתן היה לעקלה.

אשר על כן דין העיקול להתבטל.