ארה"ב עוברת שלב בטיפול בסאב-פריים

ההסכם המתגבש להקפאת ריבית משכנתאות הסאב-פריים יש השלכות רבות על שוק המשכנתאות האמריקאי ועל מצבם של לווי המשכנתא. בשנה הבאה עתידות להתגלגל משכנתאות בשווי כולל של כ-300 מיליארד דולר ורבים מהלווים יתקשו לעמוד בהחזרי המשכנתא נוכח עלייתה של ריבית המשכנתא ולכן ישנה חשיבות רבה וחיובית להקפאת הריבית. חלק מהמשכנתאות הללו היו בריביות "טיסר". משמע, ריביות נמוכות במיוחד אשר היו אמורות לגרות את הצרכן ליטול את המשכנתא. העלאתה של הריבית לריבית קבועה בתנאי שוק של משבר נזילות, משמעותה תשלום חודשי גבוה הרבה יותר ופגיעה משמעותית בכוחו של הצרכן האמריקאי. עליית הריבית עשויה להוביל בסופו של יום לעיקול ואובדן הבית.

יש לקיים את ההבחנה בין משכנתאות שסכום ההלוואה שלהן מעל 417 (משכנתאות ג'מבו) אלף דולר ומשכנתאות שסכום ההלוואה שלהן נמוך מהסכום האמור. למשכנתאות שמתחת ל-417 אלף דולר יש גיבוי ממשלתי של החברות הסמי ממשלתיות, פרדי מק ופאני מיי, ולהן שיעור הריבית ל-30 שנה עומד על כ-6.4%. לעומת ההלוואות הללו שזוכות לגיבוי ממשלתי, ישנן המשכנתאות שמעל 417 דולר ולגביהן הריביות בשוק עשויות להגיע עד 8% ואף יותר מכך. העלאה כה משמעותית בתשלומי החזר המשכנתאות תשפיע בעיקר על שכבות הביניים ועל השכבות הנמוכות בארה"ב. השכבות הללו נפגעו משחיקה ריאלית בשכר של כ-9% בשנים האחרונות וכן סובלים מירידת מחירי הנדל"ן. מאז עלייתו של בוש לשלטון שכבות אלו גם סובלות מגידול בשיעור נטל המס. לכן, העלאת החזר תשלום המשכנתא פוגע במרבית הלווים ומהווה פגיעה משמעותית בהכנסה הפנויה שלהם.

כפי שציינו בתחזית שלנו לשנת 2008 הממשל בארה"ב מתפכח מהיכולת לפתור את המשבר רק באמצעים מוניטאריים – הורדת ריבית והזרמת כספים על ידי הבנק המרכזי. הממשל מבין שיש לנקוט באמצעים מוניטאריים ופיסקאליים במשולב על מנת לפתור את המשבר העמוק אליו נכנס המשק האמריקאי. הצעד של הקפאת ריביות המשכנתא עשוי להיות הצעד הראשון המשמעותי של הממשל בפתרון המשבר.

אנו עדיין מעריכים, כי ריבית הפד' תמשיך לרדת במקביל לצעדים הפיסקאליים. זה המקום להזכיר כי ריבית הליבור לשלושה חודשים, שיותר מכל היא זו המייצגת את מחנק האשראי בארה"ב, חזרה לרמות השיא של אוגוסט ומכך מובן שמחנק האשראי בארה"ב עדיין נושם ובועט. המרווח בין הליבור לשלושה חודשים גבוה בכ- 1% מעל ריבית הפד' – נתון המחזיר אותנו לשיאים של משבר האשראי שהחל בחודש אוגוסט וזה בהחלט מקרין על שוק המשכנתאות. אם נזכור שריבית הפד' ירדה בכ-0.75% מתחילת המשבר נגיע למסקנה הבלתי נמנעת שצעדים מוניטאריים בלבד לא יוכלו לסייע בידי המנהיגות הכלכלית בארה"ב וכי נדרשים צעדים פיסקאליים.

הרפובליקנים שעומדים בפני שנת בחירות מוכנים להכניס את ידם עמוק לכיס ולמנוע פשיטות רגל המוניות שיתרחשו ברחבי המדינה. אך אין בהסכם המתגבש בכדי למנוע פשיטות רגל שהשקיעו בבתים על רקע ספקולטיבי. כלומר, לווים שקנו את הנכס אך לא מתגוררים בו אלא רכשו אותו לצורכי השקעה גרידא לא יזכו להטבה מתוקף ההסכם וריבית המשכנתא שלהם תעלה באופן משמעותי ומכאן תביא לפגיעה חמורה בהשקעתם. הדברים אמורים בעיקר לאזור פלורידה ואזורים ספקולטיביים אחרים בארה"ב.

להסכם תהיה גם השפעה על מצב הנדל"ן בארה"ב. בתחילת המשבר הערכנו, כי צפויים להצטרף למעלה מ-2.4 מיליון בתים למלאי הבתים למכירה בין השנים 2007-2012, כאשר רובם בין השנים 2008-2010 בעקבות המשבר. כך שמלאי הבתים בארה"ב צפוי להמשיך ולצמוח, כאשר יש לזכור שכיום הוא עומד על 4.2 מיליון בתים, כפול מהרמה שנרשמה ב-2001 ולעומת 3.86 מיליון ביולי אשתקד. בהתאם להערכתנו הקודמת העלייה הצפויה במלאי הדירות תגרור ירידות מחירים מתמשכות בשוק הדיור, כאשר חלק גדול ממלאי הדירות הינו מיועד למימוש מיידי על ידי נושים. ההסכם של פולסון עשוי למתן את העלייה במלאי הדירות ובהתאם לכך לרסן את ירידת מחירי הדירות הצפויה בשנת 2008.

מאת: רוברט כרמלי, מנהל קרנות חו"ל במגדל שוקי הון