מנהל מחלקת המחקר בבנק מזרחי: "שוק הדיור בארה"ב יפתיע לטובה"

"בשנת 2008 תירשם הפתעה לטובה בדמות התאוששות מהירה מהמשוער במכירות ובמחירי הבתים שאינם חדשים." כך אומר היום רונן מנחם, מנהל יחידת השקעות ואסטרטגיה בבנק מזרחי טפחות. מאידך אומר מנחם, כי "אם אכן המחירים ירדו בשיעורים נמוכים יותר ואף יחלו לעלות, הדבר יצטרף לעליות במחירי ההיצע וייתן דחיפה נוספת כלפי מעלה למדדי המחירים לצרכן."

מנחם סבור כי מבעד לסבך תרחישי האימה המתרגשים עלינו בתדירות גבוהה בשבועות האחרונים, בכל הנוגע לשוק הדיור בארצות הברית, ראוי להפנות זרקור לנתונים היבשים ולהערכות האחרונות בנוגע לשנת 2008.

"ראוי לציין כי סך המכירות של הבתים שאינם חדשים עשוי להיות המדד המהימן ביותר לשוק הדיור בארצות הברית ויותר מכך – לצד הביקוש של השוק, שבו מתמקדים הקשיים מאז פרץ לתודעה נושא המשכנתאות ללווים בעייתיים. נתון זה אף חשוב יותר מאשר סך המכירות של בתים חדשים, הן משום שמספר הבתים הלא חדשים הנמכרים בארה"ב גדול בהרבה ממספר הבתים החדשים והן בשל כך שהוא נמסר לידיעת הציבור קודם לכן."

מנחם מוסיף, כי "כאשר בוחנים את התרחיש של לשכת המתווכים הלאומית, הגוף המספק את נתוני המכירות של בתים לא חדשים בארה"ב, נוכחים לדעת כי התיקון המורגש כעת בשוק הדיור, כואב וחד ככל שיהיה, לא יארך זמן רב ולמעשה, הוא נמצא לקראת סיום".

"לפי התרחיש, ברביע האחרון של 2007 כרו המכירות תחתית עת ירדו ב 19%. שיעור הירידה בשני הרביעים הבאים יימצא בסימן היחלשות והיא תורגש ברובה ברביע השני של 2008. בשני הרביעים האחרונים של 2008 תירשם עלייה והיא תורגש ברביע האחרון של השנה. ניתן לטעון כי תקופות ההשוואה בגין רביעים אלו נמוכות מאוד, אך אין בכך להסוות את התפנית הברורה כלפי מעלה. בראייה לשנת 2008 כולה, המכירות תישארנה ללא שינוי של ממש, לאחר ירידה מצטברת בת 21% בשנים 2006 ו 2007."

"התבוננות במחירי הבתים שאינם חדשים מגלה כי ברביעים האחרונים הם היו בסימן ירידה מתמשכת, אך לא חריפה יתר על המידה כאשר היא נמדדת מול הרביעים המקבילים אשתקד. גם הפעם נרשמה הירידה הגבוהה ביותר, כ 4%, ברביע האחרון ב 2007 ואילו בשני הרביעים הבאים היא תיחלש ותגיע לאחוז אחד בלבד ברביע השני של 2008. בשני הרביעים האחרונים של 2008 יחלו המחירים לעלות וברביע הראשון של 2009 תתגבר העלייה. בהתבוננות על שנת 2008 כולה, המחירים יישארו ללא שינוי."

עוד תכניות

מנחם מציין, כי דוח לשכת המתווכים הלאומית משרטט, אגב, תמונה דומה גם למחירי הבתים החדשים.

צד ההיצע

בצד ההיצע, אומר מנחם, כי "ניתן להתרשם מהתרחיש כי התיקון חד בהרבה. כמו כן, שיעורי השחיקה ימשיכו להיות גבוהים ולא ירדו מ 10% עד הרביע האחרון של 2008. ההערכות בדבר חולשה של ממש בצד הביקוש מניאה קבלנים מכניסה למיזמי בנייה ובדרך כלל הם נוטים להפנים את התרחישים הגרועים ביותר. התנהגות זו נוטה להביא למחסור חריף בדירות זמינות למגורים אם מתברר כי התיקון בביקוש אינו כה חריף. אנו מעריכים כי כך יקרה הפעם."

ראוי לזכור, מדגיש מנחם, כי ייתכנו תרחישים חזקים אף יותר. "אם הממשלה וגופי האשראי ימשיכו לנקוט צעדים שתכליתם הקלה/מחילה/עיכוב של החזרי המשכנתאות למתקשים בכך, ועל רקע שנת הבחירות הנוטה להתאפיין בביצועים כלכליים טובים, נראה כי ההתאוששות בשוק הדיור בארה"ב תוכל להיות חזקה ומהירה אף יותר."

יתרה מכך מציין מנחם, "המחסור בדיור זמין, העלול להוות תולדה של שחיקת היתר בצד ההיצע, אף יכול להביא לכך שבשנת 2009 ישובו לעסוק בעליות המחירים הגבוהות הנרשמות בשוק זה. אך עד אז – עוד חזון למועד."

"לבסוף, ראוי להזכיר את מדד הזמינות של הדיור למגורים, המחושב אף הוא על ידי לשכת המתווכים הלאומית. המדד מגלה כי הזמינות הנמוכה ביותר נרשמה ברביע השלישי של 2007. ניתן להיווכח, אגב התנודתיות הגבוהה, כי ברביע השלישי של 2008 תתחיל להיות מורגשת השתפרות בזמינות הדיור למגורים."

לסיכום

"בשנת 2008 תיתכן בהחלט הפתעה לטובה בדמות התאוששות מהירה מהמשוער במכירות ובמחירי הבתים שאינם חדשים. מאידך, אם אכן המחירים ירדו בשיעורים נמוכים יותר ואף יחלו לעלות, הדבר ישמש גורם מקזז חלש יותר לעליות במחירי ההיצע וכך תהייה דחיפה נוספת כלפי מעלה למדדי המחירים לצרכן."