נזיקין/דין מצג שווא רשלני של מוסדות התכנון/עליון
עובדות וטענות: המשיבים רכשו חלקת אדמה בעיר פתח תקווה בסך 250,000 דולר, וכן היטל השבחה בסך 50,000 דולר. טרם הרכישה הוצג בפני המשיבים דף מידע אשר הוצא על ידי מינהל ההנדסה במערערת, עיריית פ"ת. דף זה נמסר על ידי העירייה לעורך-הדין, אשר ייצג את שני הצדדים בעסקת הרכישה. על פי האמור בו, חלות על החלקה תוכניות מיתאר, לפיהן מצויה החלקה באזור מגורים א', שניתן לבנות בו בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם נטו בשתי קומות ובאחוז בניה מירבי נטו של 60% + 10% כעליית גג ומרתף. כן צוין בדף, כי קיימת חבות בתשלום היטל השבחה. זמן מה אחר הרכישה, ביקשו המשיבים לממש את זכויות הבניה בחלקה ולהקים בה שני קוטג'ים. ממגעים שקיימו לצורך כך עם העירייה, התברר כי בהעדר פיתוח ותשתיות באזור בו מצויה החלקה, אין אפשרות לקבל היתר בניה בעתיד הנראה לעין.
המשיבים תבעו את העירייה, בטענה כי הציגה להם מצג שווא רשלני, בכך שנמנעה מלפרט מידע מהותי בדבר מגבלת הבניה בחלקה. לטענתם, הם לא היו מעלים בדעתם להתקשר בעסקה, אילו ידעו כי זכויות הבניה שפורטו בדף המידע אינן ניתנות למימוש באופן מיידי, ואף לא בעתיד הנראה לעין.
בית המשפט קמא קבע, כי רשות מקומית חבה חובת זהירות כלפי הציבור הפונה אליה לקבלת אינפורמציה, וכי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה מטיל חובה על רשות התכנון המקומית למסור מידע לכל המעוניין בקרקע. בתוך כך, היה על העירייה למסור למשיבים את המידע אודות קיום המגבלה להוצאת היתרי בניה באזור, בשל היעדר פיתוח, בהיותו מידע מהותי מאין כמוהו. משלא עשתה כן, יש לראותה כמי שבמחדלה הציגה מצג שווא רשלני בגינו עליה לשאת באחריות כמעוולת בנזיקין.
דיון משפטי: כב' הש' ד' חשין: סעיף 119א לחוק מחייב את הוועדה המקומית במסירת מידע. העירייה והוועדה המקומית אינן היינו הך. כל אחת מהן, לעצמה, מהווה אישיות משפטית נפרדת בתחומי המשפט הפרטי. פעולותיה של הוועדה המקומית אינן בהכרח מחייבות את העירייה באחריות בנזיקין. בענייננו, וכפי שציין בית משפט קמא, עניין זה לא עלה בטיעוני מי מהצדדים, ודף המידע אף נחתם על ידי "עיריית פ"ת מינהל ההנדסה אגף תכנון עיר". לפיכך, הדיון יהא בחובה המוטלת על הוועדה המקומית, כחובה המוסבת אל העירייה.
הסוגיה של מצג שווא רשלני ("היזק דיבור") עלתה בפני בית המשפט העליון פעמים מספר בהקשר של מסירת מידע מוטעה בתחום של תכנון ובניה, שבו נודעת משמעות כלכלית רבה למידע מדויק ככל האפשר. הסוגיה נדונה מתוך התייחסות לחובה המוטלת על רשות מקומית (לרבות רשות תכנון מקומית), שלא להתרשל באספקת המידע, והחובה לספק מידע אמיתי ומהימן, מקום שההסתמכות על אותו מידע צפויה ומסתברת בנסיבות העניין. בכך, נקבעה, למעשה, חובת זהירות מושגית של רשות תכנון מקומית כלפי הפונים אליה לקבל מידע. מבחנה של חובת הזהירות – אף זו הקונקרטית – הוא מבחן הצפיות. עפ"י הפסיקה, על העירייה לצפות שמקבל המידע ממנה יפעל על פיו.
העירייה טוענת כי לא התרשלה. לטענתה, סעיף 119א אינו מחייב אותה למסור מידע שאינו עולה מהתוכניות הסטטוטוריות הנוגעות לקרקע. בטענה זו מסתמכת העירייה על לשונו של הסעיף, המחייב מסירת מידע בדבר "תוכניות הנוגעות לקרקע". ברם, וכידוע, פרשנות החקיקה המקובלת בשיטתנו היא הפרשנות התכליתית. משכך, קביעת בית משפט קמא, כי תכליתו של סעיף 119א היא להעמיד לרשותו של המעוניין בקרקע "מידע מהותי" האגור בידי הרשות - בדין יסודה. לצורך הגשמת תכליתו של סעיף 119א, מתבקשת המסקנה כי אין לצמצמו למידע העולה מתוכניות סטטוטוריות בלבד. על הרשות המקומית מוטלת החובה למסור מידע המצוי בידיה, אשר בכוחו להשליך באופן משמעותי על החלטותיו של מבקש המידע בנוגע לחלקת הקרקע שהוא מתעניין בה. במקרה דנן, ברי כי המידע בדבר קיומה של מגבלה כללית להוצאת היתרי בניה באזור שבו מצויה החלקה בשל היעדר פיתוח, הינו בגדר "מידע מהותי". המידע שנמסר למשיבים היה מידע מטעה, ובכך הפרה העירייה את חובת הזהירות שחבה כלפיהם.
יוטעם, כי רשלנות יכול שתהא הן במעשה והן במחדל; וכבר נפסק, כי מצג שווא, יכול שייעשה אף במחדל. מסירתו של מידע חלקי, כאשר חלקיות המידע יוצרת רושם מוטעה, מהווה התרשלות. בענייננו, דף המידע אמנם שיקף את העולה מהתוכניות הסטטוטוריות, אולם מידע זה, בעמדו בפני עצמו, היה חסר ומטעה.
אשר לטענת העיריה, כי יש להבדיל בין "זכויות בניה מכוח תוכנית" לבין "אפשרות בניה בפועל". נפסק, כי הבחנה זו איננה רלוונטית. פרשנות העירייה לפיה, מידע על אפשרות הבניה בפועל יימסר למבקש המידע רק לאחר שכבר רכש את החלקה והוציא הוצאות שונות (עקב סברתו כי זכויות הבניה מכוח התוכנית – כפי שהוצגו בדף המידע – ניתנות למימוש מיידי), אינה מתקבלת על הדעת. מטרת הבקשה לקבלת מידע לפי סעיף 119א לחוק, היא לקבל מידע עדכני לגבי מצב החלקה במועד הפניה. מידע זה כולל כמובן גם את מגבלות הבניה החלות על החלקה, כפי שהן ידועות לרשות בעת הפניה, שהרי על בסיס מידע זה מכלכל המבקש את צעדיו ומחליט אם לרכוש את החלקה אם לאו.
העירייה טענה גם, כי נהגה בסבירות כשלא מסרה מידע אודות מגבלת הבניה, שכן כך נוהגות כל הרשויות המקומיות. אלא, שהמבחן לסבירותה של התנהגות מסוימת הינו נורמטיבי-הערכתי, ולא כמותי-טכני. השיקול הנ"ל אמנם רלוונטי לבחינת סבירותה של התנהגות העירייה, אך בהחלט אינו בעל משקל מכריע. רלוונטיים יותר הם השיקולים של גובה הנזק הצפוי ועלות האמצעים בזמן ובמאמץ למניעתו, כמו גם ההסתברות להתרחשותו. האיזון בין שיקולים אלו בענייננו, פשוט למדי: הנזק הכספי למבקש המידע הינו גדול; עלות האמצעים למונעו היא זניחה; וההסתברות להתרחשותו של הנזק גבוהה. נוסף על שיקולים אלו, יש להביא בחשבון את האינטרס הציבורי, שהאזרח יוכל להסתמך על מצגי הרשות, ואף בכך יש כדי להכריע את הכף לראות בפעולת העירייה פעולה בלתי סבירה.
כן אין לקבל הטענה בדבר אשמם התורם של המשיבים, בהיותם בעלי ידע וניסיון מעשי בתחום התכנון והבניה, בגינו היה עליהם לערוך בירור באשר לאפשרות הבניה בחלקה. ראשית, אף אם היו המשיבים מגדילים לעשות ומעיינים בהוראות התוכנית כולן, לא היה בכך כדי להועיל להם, משום שהמגבלה בדבר אי מתן היתרי הבניה בהעדר פיתוח אינה כלולה בין הוראות התוכנית, ואף בירור אף מעבר לבחינת התוכניות הרלוונטיות לא היה מעלה קיומה של מגבלה שכזו. שנית, אין מדובר כאן בשאלה משפטית, המצריכה בדיקה של דיני התכנון והבניה, כי אם במצג עובדתי-תכנוני נתון, שהוצג בדף המידע ובתוכניות ביחס לחלקה ספציפית, מבלי שהוזכר בהם כי זכויות הבניה על פי התוכנית כפופות למגבלה חיצונית כלשהי. במצב דברים זה, לא מוטל על המשיבים לערוך בירור נוסף בדבר מניעה לקבלת היתר בניה.
