תו"ב/פיצויי הפקעה בגין "דמי חכירה אבודים"/מחוזי

עובדות וטענות: לתובע היו זכויות בעלות בחלקים בלתי מסוימים בצמד חלקות (חלקות 3 ו-4 בגוש 30241), המצויות בפאתי שכונת סנהדריה בירושלים. אלו הופקעו ביום 1.5.69, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

במועד ההפקעה היו המקרקעין חלק מחטיבת קרקע הררית ברובה, טרשית ובלתי מפותחת. לחלקות הנ"ל היה מבנה הנדסי בלתי רגולרי והבעלות בהן היתה מפוצלת, כאשר חלק משמעותי מהזכויות בקרקע היה רשום בספרי המקרקעין ללא פירוט שם הבעלים, בציון "לא הוסדרו". המקרקעין נכללו בתחומה של תוכנית מתאר לפיה, חלקה 4 וכמחצית מחלקה 3 יועדו לתעשייה ומלאכה, ויתרת חלקה 3 יועדה להיות שמורת טבע. לאחר ההפקעה, ובעקבות חלוקה מחודשת של חטיבת הקרקע ופיתוחה, נבנו עליה, בין היתר, שכונת סנהדריה המורחבת ואזור התעשייה הר-חוצבים.

החל משנת 1972 התנהלה בין הצדדים חליפת מכתבים בנוגע להפקעה, אשר הופסקה בין השנים 2000-1974. ברם, אף ההתכתבות ממושכת שהחלה מחדש בשנת 2000 לא נשאה פרי, ולפיכך הוגשה התביעה דנן.

על-פי הנטען בכתב התביעה ובחוות דעתו של השמאי מטעם התובע, זכאי התובע לפיצוי בסכום של 1,509,000 ש"ח. הפיצוי האמור מבטא, לטענת התובע, את "דמי החכירה האבודים" שהפסיד בתקופה שתחילתה ביום ההפקעה וסיומה במועד תשלום הפיצוי, עקב כך שפיצויי ההפקעה לא שולמו לו מיד לאחר ההפקעה. תביעה זו לפיצויי הפקעה מבוססת על הוראת סעיף 13 לפקודה שעניינה "פיצויי פירות" (במובחן מ"פיצויי הון"). לטענת הנתבעים, הפיצוי המגיע לתובע במסלול בו בחר, דהיינו – הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים", עומד על סכום של 1,450 ש"ח בלבד. עם זאת (ולשיטת הנתבעים – לפנים משורת הדין), שילמה הנתבעת לתובע ביום 23.8.06 פיצוי בסך 218,624 ש"ח. פיצוי זה חושב על-פי עקרונות הפיצוי הקבועים במסלול המבוסס על הוראות חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור (להלן: החוק המתקן). הנתבעת עשתה כן, על אף שכבר נפסק, כי בידי בעל הקרקע לבחור את מסלול הפיצוי עליו הוא מבקש להסתמך, ואם עשה כן, לא יהיה זכאי לפיצוי על-פי המסלולים האחרים.

דיון משפטי: כב' הש' צ' זילברטל: ניתן לאפיין את המחלוקת שבין בעלי הדין באופן הבא: בעוד שהנתבעים גורסים כי הפיצוי שמכוח הוראת סעיף 13 לפקודה צריך לבטא הפסד דמי שכירות קונקרטיים שהיה ניתן לקבל עבור הקרקע בגין השימוש שניתן לעשות בה, בהתחשב במצבה בעת ההפקעה. גורס התובע, כי הפיצוי האמור מבטא דמי שכירות "רעיוניים", שסכומם נגזר משוויים המשתנה של המקרקעין משנה לשנה. כל צד ביקש להיאחז בהתבטאויות שונות המצויות בפסקי הדין בהם נדונה סוגיית פיצויי ההפקעה שמכוח סעיף 13 לפקודה.

פירוש מילולי-טכני של הוראת סעיף 13 לפקודה עשוי לתמוך בגישת הנתבעת, שכן בסעיף זה מדובר על-פיצוי "בשל אובדן דמי חכירה" ("for loss of rent"). לכאורה, אם בעל הקרקע לא היה יכול לסבול בפועל מאבדן של דמי חכירה, או שדמי החכירה שהפסיד עקב ההפקעה מסתכמים בסכום זעום, כי אז הדבר אמור להשתקף בסכום פיצויי ההפקעה שנפסקים על יסוד הוראת סעיף 13 לפקודה.

עוד תכניות

ברם, בפרשת מנטל הראשונה (בע"א 457/64 מנטל ואח' נ' עיריית פ"ת) ראה בית המשפט במסלול הפיצוי הקבוע בסעיף 13, תחליף לתשלום ריבית עקב העיכוב בהעברת פיצויי הקרן לידי הבעלים. הפיצוי שעל-פי הסעיף הנ"ל, כך נפסק, נועד לפצות את הבעלים על "חלוף הזמן" ממועד ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים, ממש כפי שריבית נועדה לפצות על ההפסד שנגרם עקב העיכוב בתשלום החוב לזכאי. היינו, פיצוי בגין הנזק שנגרם עקב העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה, ואין הדבר מחייב קיומה של זיקה בין סכום הפיצוי לבין סכום דמי שכירות קונקרטיים שניתן לקבל עבור השכרת הקרקע, על-פי נתוניה, בעת ההפקעה והשימושים האפשריים במועד זה. על-פי תפיסה זו, יש הגיון בחישוב הפיצוי כאחוז מסוים משווי המקרקעין, שכן פיצויי הקרן אמורים לשקף שווי זה, הכולל את הפוטנציאל הלא ממומש ו"דמי החכירה האבודים". הם מעין ריבית על פיצויי הקרן שלא שולמו. הדיון בענין הוחזר לבית המשפט המחוזי, ושוב לאחר מתן הכרעה הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בפרשת מנטל השניה (בע"א 254/68 עיריית פ"ת נ' מנטל ואח'), התייחס פסק הדין ישירות לשאלה האם יש לחשב את אובדן דמי השכירות על בסיס שווי הקרקע ונקבע, כי אין כל פסול, מבחינת הפירוש האפשרי לסעיף 13 לפקודה, כי הפיצוי בגין "דמי החכירה האבודים" יחושב כאחוז משווי הקרקע, גם בתקופה של עליית מחירי קרקעות, גם כאשר לא הוכחה אפשרות סבירה להשכיר את הקרקע וגם כאשר היה מדובר במגרש ריק שבשוויו בא לידי ביטוי הפוטנציאל העתידי שטרם מומש. מכאן, שדמי השכירות בהם מדובר הם דמי שכירות ראויים המשולמים על-ידי שוכר מרצון למשכיר מרצון.

נראה, אם כן, כי שני פסקי הדין בפרשת מנטל תומכים בגישת התובע, לפיה יש לנתק, לשם חישוב פיצויי ההפקעה, בין סכום דמי השכירות שניתן לקבל בפועל עבור הקרקע, בהתחשב במצבה במועד ההפקעה, לבין סכום הפיצוי שעל-פי סעיף 13 לפקודה, שהוא פיצוי שמחושב כאחוז משווי הקרקע, בהיותו, בדומה לריבית, פיצוי עבור העיכוב בתשלום (ולא בהכרח פיצוי המבטא הפסד ממשי של דמי השכירות).

חיזוק ממשי למסקנה הנ"ל, מצוי בפסק דין הורוביץ (ע"א 2405/91 מ"י נ' עזבון המנוח הורוביץ ז"ל). שם התבטא בית המשפט מספר פעמים, באופן המצביע על כך שגם הוא רואה בפיצוי שעל-פי סעיף 13 לפקודה משום פיצוי עבור עיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה, שיש לחשבו על-פי שיעור מסוים משווי המקרקעין, כפי ששווי זה משתנה משנה לשנה, ממועד ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצוי. אמנם, שם דובר בהפקעת קרקע ועליה בית מגורים, דהיינו – בהפקעת קרקע שהפוטנציאל שלה כבר מומש במועד ההפקעה. עם זאת, מהאמור ניתן ללמוד על גישתו העקרונית של בית המשפט העליון בנוגע למהותו של הפיצוי המשולם מכוח הוראת סעיף 13 לפקודה. אפשרות זו מתחזקת במידה רבה לנוכח העובדה שחלק מהעקרונות הכלליים שנקבעו בפרשת הורוביץ נקבעו, בין היתר, בהתחשב בהגדרת טיבו של הפיצוי האמור, כפיצוי שנועד להטיב את נזקו של בעל הקרקע עקב העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה.

ואכן, הואיל והפיצוי שעל-פי סעיף 13 לפקודה נתפס בעיני בית המשפט כפיצוי בגין העיכוב בתשלום פיצויי ההפקעה, הוא זוהה עם ריבית, שאף היא נועדה לפצות עבור הפסד זה. בדיוק משום כך נפסק גם בפרשת הורוביץ, כמו בפסיקה שקדמה לה, כי הבעלים אינו זכאי לתשלום ריבית על "דמי החכירה האבודים", שכן אם נזכה את הבעלים גם בריבית, יהיה בכך משום ריבית על ריבית. אם נלך בדרכם של הנתבעים דכאן, כי אז יישמט הבסיס העומד ביסוד פסיקה זו, ששללה תשלום ריבית על "דמי החכירה האבודים".

עדיפות הקביעה, לפיה הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים", אינו אלא פיצוי עבור "הפסדי ריבית והצמדה" שנגרמו לבעל הקרקע בשל עיכוב בתשלום פיצויי הקרן, על דרכם של הנתבעים נובעת גם משום שבמקרים כבענייננו, עלולה דרך זו להוביל לתשלום פיצוי מינימאלי ביותר ולפגיעה בלתי מידתית בבעל הקרקע. לפיכך, קביעה זו מגשימה טוב יותר עקרונות חוקתיים המשליכים על דיני ההפקעה והיא מצמצמת את הנזק שעלול להיגרם לבעל הקרקע עקב העיכוב בקבלת פיצויי ההפקעה. נזק שנגרם, בעקרו של דבר, לנוכח כללי השערוך והריבית של פצויי הפקעה על-פי דיני ההפקעה, המקפחים את הבעלים. בנוסף, קביעה זו מגשימה טוב יותר את עקרון היסוד לפיו על פיצויי ההפקעה להעמיד את בעל המקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה.

לאור האמור, יש להעדיף את גישת התובע, לפיה הפיצוי בגין "דמי חכירה אבודים" אינו אלא פיצוי בגין עיכוב בתשלום, הן מבחינת ההפסד שנגרם כתוצאה מירידת ערך הכסף והן מבחינת ההפסד שנגרם עקב אובדן תשואה (בדומה לריבית ולהפרשי הצמדה). ובהיותו פיצוי מסוג זה, הוא נקבע כאחוז משווי הקרקע, כפי שזה משתנה משנה לשנה, ואין לו בהכרח זיקה ישירה לסכום דמי השכירות שניתן היה לקבלו בפועל מידי שנה.

גובה הפיצוי: אין מניעה לבסס את הפיצוי על חוות דעתו של השמאי מטעם התובע, בכל הנוגע לנתוני שווי המקרקעין וסכומי דמי החכירה הנגזרים מהשווי, לאחר ביצוע ההפחתות וההתאמות כאמור בה. נפסק, כי עצם העובדה שבחוות הדעת לא פורטו המקורות עליהם התבסס השמאי לצורך קביעת שווי המקרקעין, כשבחקירתו הוברר שלרשותו עמד "מסד נתונים" וכשב"כ הצד שכנגד לא ביקש לעיין ב"מסד נתונים" זה, צריכה להביא להפחתת משקלה של חוות הדעת עד כי לא ניתן יהיה לבסס עליה ממצא; והכול - באין חוות דעת נגדית בסוגיה הנדונה. זאת ועוד, בהתחשב בכך שלרשות הנתבעים עומד מאגר נתונים גדול במיוחד, יש להניח, כי אם היה בידם נתון שונה באופן מהותי, היו מציגים אותו לשמאי מטעם התובע בחקירתו, מה שלא נעשה. מכאן, שעלה בידי התובע להוכיח את שווי המקרקעין מידי שנה ושנה ואת סכום דמי החכירה שנגזר ממנו, כמפורט בחוות הדעת מטעמו.

על כן, דין התביעה להתקבל במלואה, בניכוי הפיצוי ששולם לתובע ביום 23.8.06 בסך 218,624 ש"ח.