שוק נדל"ן: המניות שיהנו מעליית מחירי הדירות

ביום חמישי פרסמה הלמ"ס כי בינואר 2008 נמכרו 1,180 דירות בסקטור הפרטי. בהשוואה לינואר אשתקד מדובר בעלייה של 9.1% ועוד פורסם כי על פי נתונים מנוכי עונתיות, חלה עלייה של כ-6.6% במספר הדירות החדשות שנמכרו בבנייה ביזמה פרטית בממוצע לחודש בתקופה אוגוסט 2007-ינואר 2008, בהשוואה למספר הדירות החדשות שנמכרו בממוצע לחודש בתקופה פברואר-יולי 2007.

עוד קצת נתונים "יבשים" על ביקוש מול היצע לדיור - נתונים מהלמ"ס מצביעים על ביקושים למגורים שהחלו בשנת 2002, דירות חדשות ויד שנייה יחדיו. בחודשים ינואר-אוקטובר 2007, למשל, בוצעו כ-77,465 עסקאות, גידול של כ-11% ביחס לתקופה המקבילה, ושל כ-35% ביחס ל-2002. החל משנת 2001-2006 התחלות הבנייה השנתיות עומדות בממוצע על כ-30,000 דירות. בחודשים ינואר-אוקטובר 2007 הוחל בבנייתן של כ-23,650 יח"ד, ירידה של 6% לעומת תקופה מקבילה אשתקד.

מה גורם לביקושים הגוברים? הסיבות העיקריות הן השיפור במצב הכלכלי בארץ, העלייה ברמת החיים ובביטחון התעסוקתי של האזרחים וריבית המשכנתאות הנוחה (ותודה רבה לתחרות המתחדשת בענף) מצד אחד, וצמצום בהתחלות הבנייה במלאי הדירות מצד שני. כל זאת מבלי להזכיר את הצעות החוק התגבשות להכרה בריבית המשכנתא כהוצאה מוכרת לצרכי מס.

אז הביקושים גבוהים והמלאים מצטמצמים; מיהן החברות שייהנו מהמצב הזה? ראשונות ייהנו החברות שבאמתחתן קרקעות באזורי ביקוש (במרכז הארץ כמובן) בכלל, ואלו שמחזיקות בהן שנים רבות בפרט.

אז על מי אנחנו בעצם מדברים ואיך אפשר להיחשף לחברות האלו? בראש ובראשונה חברות הבניה הגדולות בארץ שבבעלותן מלאי נרחב של קרקעות לאלפי יח"ד, כדוגמת שיכון עובדים (מבית שיכון ובינוי), אזורים, אפריקה מגורים (מקבוצת אפריקה ישראל) נווה גד (נכסים ובניין), אשדר ודנקנר השקעות (דלק נדל"ן). מדובר בחברות שחלק ניכר מהקרקעות שבבעלותן נרכש לפני עשרות שנים והן רשומות בערכים היסטוריים בספרי החברות (מה שיוצר רווחים גבוהים בעת מכירת הדירות או הקרקעות).

אבל את החברות הללו כמעט כולם מכירים. עם זאת, יש לא מעט קבלנים שהשכילו לאסוף קרקעות למאות יח"ד (חלקם אפילו לאלפים בודדים) בשנים השחונות (והיו לא מעט כאלו), כשהבולטים בתחום הם יגאל דמרי (י.דמרי), צבי צרפתי (צרפתי ובניו), בוני תיכון, מצלאווי, פרשקובסקי ועוד לא מעט שפעילים בענף שנים רבות (על עליותיו ונפילותיו) ולא היססו לרכוש קרקעות (למרות שזה מעמיס על עלויות המימון ומקטין את הרווחיות) ולחכות לימים טובים (שכמו בשיר הנה הם באים).

במבט לעתיד, מצד אחד נראה שהמגמה של המשך ביקושים צפויה להימשך כל עוד האופק הכלכלי בישראל חיובי, ומצד שני כל זה לא מדרבן את הקבלנים לבנות דירות למלאי (מגדיל את רמת הסיכון); אז כל אלו נראה שימשיכו ללחוץ את המחירים כלפי מעלה, ונכון - כל המוזכרים לעיל ייהנו מאוד מהמצב. אכן, גם בישראל בנייה למגורים זה תחום חם.

* הכותב הוא אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI.