שוק הנדל"ן: הבורסה צונחת אבל יש אפשרויות

בטור בשבוע שעבר סקרתי את פעילות הייזום למגורים בישראל, לכן נראה לי מתבקש להשלים את התמונה (החיובית למדי) של מצב שוק הנדל"ן בישראל ולכתוב קצת על נדל"ן מניב (משרדים ומרכזים מסחריים).

לאור כל התהפוכות והרעש בעולם, ממשבר הסאב פריים ועד מחנק האשראי, והירידות החדות בבורסה, מתגלה ענף הנדל"ן המניב בישראל, שבמשך שנים רבות נחשב לענף מסוכן עד מאוד, כאי של יציבות ואף מעבר לכך.

ענף המשרדים חוזר לרמות מחירים שנתקלנו בהם בשנת 2000 (שנת שיא) ועם זאת, עדיין כמעט ואין התחלות בנייה. הנדל"ן המסחרי משגשג, כשמרכזים מסחריים וקניונים נהפכו למצרך מבוקש (ע"י חברות ביטוח, פנסיה וחברות מסורתיות בתחום) תוך עלייה בפדיונות למ"ר ופתיחה של מרכזים חדשים.

אז מה קורה בנדל"ן המסחרי?

בשנים האחרונות גדלה המגמה של הקמת מרכזי מסחר מחוץ לערים (דוגמת שפיים, ביג, צומת ביל"ו), אשר מתחרים בקניונים כאשר הגורמים העיקריים המשפיעים על הצלחתם הם מיקום הנכס, קרבתו לקהל היעד, דרכי הגישה והתחבורה אליו, חניה, היקף התחרות באזור ופתיחתם בשבתות. כיום רמת התחרות גדלה וממשיכה לגדול בשל תהליכים כדוגמת כניסתן של רשתות מזון ושל המושבים לתחום הנדל"ן. החל משנת 2005 ניכר שיפור משמעותי בביצועי המרכזים המסחריים, כאשר רמות הפדיון בקניונים המובילים עלו בקרוב לכ- 10%, ודמי השכירות במקומות עלו כמובן בהתאם.

שעור התפוסה בנכסים אלה עומד על קרוב ל- 100%, כאשר חוזי השכירות הם לרוב לתקופות של שנתיים עד חמש שנים עם אופציה להארכה. דמי השכירות בנויים משכר דירה קבוע ובנוסף שכר דירה אשר נגזר מן הפדיון של השוכר (לא מהותי). נהוג כי החוזים מתעדכנים אחת ל- 3 שנים (כשלגידול בפדיון יש השפעה על המחיר). הנציגה המובהקת בבורסה הפעילה בתחום היא כמובן ביג וניתן להיחשף לפעילות כזאת גם בחברה המדווחת ישפרו (או דרך חברת האם נכסים ובניין).

על פעילות הנרחבת של קניונים בארץ כמעט מיותר לדבר, קיים "טירוף" בביקושים לנכסים איכותיים והסברה היא כי הקניונים הטובים כבר נבנו. דוגמא מצויינת לכך היא המימוש של אזורים, כאשר לאחרונה מכרה את קניון קריית אונו לנכסים ובניין ואמות. הגוף הגדול ביותר בשוק הקניונים כיום היא קבוצת עזריאלי (חברה פרטית) ולא נתפלא אם בעת התאוששות בבורסה בת"א נראה אותה מונפקת (ומצטרפת בוודאות לת"א 100 ואולי אף למעוף), גוף משמעותי נוסף היא קבוצת בריטיש ישראל המחזיקה במספר המרכזים המסחריים הרב ביותר.

נדל"ן מניב (משרדים):

בשנים האחרונות נצפית התאוששות כללית במשק, שכאמור משפיעה על ההתעוררות בענף הנדל"ן למשרדים אשר באה לידיי ביטוי בעליית מחירי השכירות ובאחוזי תפוסה גבוהים יותר. בשנים האחרונות נראה כי החברות היזמיות וחברות הבנייה עדיין לא מרגישות מספיק בטוחות במגמת ההתאוששות במשק ולא החלו בבנייה חדשה עד לאחרונה (הטענה שלהם היא כי מחירי השכירות הנוכחיים עדיין אינם מספיק גבוהים בכדי ליזום פרויקטים חדשים לאור מחירי הקרקעות הגואים). מכאן אנו מסיקים ששילוב שני הגורמים, המשך עליות בביקושים, וצמצום המחסור בשטחים פנויים ומחסור בהיצע חדש יובילו בהכרח להמשך הצמיחה במחירי השכירויות שישפיעו כמובן גם על מחירי הבניינים כלפי מעלה.

ניתן להניח לאור האמור לגבי היצע המשרדים הקיים וכמות הבנייה החדשה ולאור הביקושים ההולכים וגדלים שנמשיך לראות את המשך עליות המחירים בסגמנט זה בשנים הקרובות.

הנציגות הבולטות ביותר בתחום הן גב ים (בעלת הפורטפוליו הגדול בשוק ומחזיקה בנכסים איכותיים ביותר) ואמות שפעילה בעיקר בתחום המשרדים והופכת להיות השחקן המרכזי בשוק המשרדים התל-אביב (מתחם בתי המשפט).

אז בסה"כ נראה כי השקעה בתחומי נדל"ן מניב בארץ, לאור מגמת הביקוש הקשיח המסתמנת לשנים הבאות, היא השקעה די בטוחה (אומרים שסייקל נמשך כ- 6 עד שבע שנים, אז יש לנו לפחות עוד 4 שנים להיות אופטימיים).

שבוע טוב לכולם.