מניות הנדל"ן: אחת שתהנה מהצמיחה בסין

בתחילת שנות התשעים החלה כניסה של יזמים ישראליים למזרח אירופה. רבים חשבו שהם משוגעים, שוק ההון לא רצה לשמוע בכלל על הפעילות הזו. לקראת סוף שנות התשעים הפעילות החלה לשאת פרי, יזמים רבים (אולי רבים מדי) החלו לתכנן כניסה למזרח אירופה, כשבשיא הפעילות צפינו בשלוש השנים האחרונות, עסקאות רבות, קרקעות רבות שנרכשו והרבה הרבה תכנונים. ביתניים גם בשוק ההון הבינו את הפוטנציאל הטמון בפעילות שם והחלו לתגמל את החברות בעליות שערים נאות (עד לפני חצי שנה כמובן). אחת החברות הראשונות שפעלו במזרח אירופה הייתה GTC, הפעילות שלה כוללת ייזום שכונות מגורים, בנייני משרדים וקניונים.

בשנת 2005 דיווחה GTC על כניסה ראשונה לפעילות בסין. סין??? הורמו אז הרבה גבות, הם לא התבלבלו, זה מזרח אסיה לא מזרח אירופה, מה הם מחפשים שם.

כלכלת סין עברה במהלך הרבעון האחרון של המאה ה-20 מהפכה ממשית, מכלכלה ריכוזית, סגורה להשקעות זרות, לכלכלת שוק חופשי בעלת אוריינטציה גלובלית. הרפורמות המדיניות החלו בשלהי שנות ה-70 כאשר ארגוני החקלאות הקולקטיביים נעלמו מעל פני השטח ותהליך הדרגתי של ליברליזצית מחירים, פיתוח שווקי המניות, מתן אוטונומיה לישויות מדיניות ופתיחת הסחר מול המערב - תפס תאוצה. נתוני המאקרו מעידים על גידול דרמטי בתל"ג ב-2007 בשיעור של 11.4% - הגבוה ביותר מזה 13 שנים.

סין ניצבת בפני אתגרים ושינויים מרחיקי לכת, רבים מהם קשורים לתחומי הנדל"ן והתשתיות. הממשל מתכנן להעביר 250-300 מיליון בני אדם מאזורים כפריים לערים, ולשם כך מכשיר קרקעות. בנוסף, בשנים האחרונות חלה עלייה משמעותית ברמת החיים במדינה ויותר סינים רוכשים דירות. במקביל לאולימפיאדה הצפויה באוגוסט במדינה ותהליך העיור, נוצר פוטנציאל אדיר לחברות הנדל"ן – פוטנציאל אותו GTC זיהתה ופועלת למימושו.

היום כבר ברור לכולם שהפוטנציאל בייזום נדל"ן בסין הוא גבוה מאוד, הערכות שמרניות מערכיות כי ב-10 השנים הקרובות יצמח השוק בלמעלה מ-100% רק מעצם הכפלת שטח הדירה הממוצעת בסין מ-25 מ"ר לכ-50 מ"ר. אז נראה שיש מקום לכולם, בינתיים מהיזמים הישראליים , רק GTC פעילה בסין. כניסה לפעילות בסין היא קשה ודורשת חבירה לשותף מקומי ולהבנה של השוק הסיני שהוא בעל מאפיינים משל עצמו שלא בדומה אף למדינות אחרות במזרח אסיה (הודו לדוגמא).

GTC חברה לקבוצה מקומית בשם Lucky Hope ויחדיו הן פועלות ב-4 ערים שונות במעצמה האדומה - Shenyang, Xian, Chengdu ו-Changzhou. חברת LuckyHope הוקמה בשנת 1991 והחלה לפעול בשוק הנדל"ן הסיני 3 שנים לאחר מכן. החברה, בבעלות איש עסקים מקומי, עוסקת בייזום, פיתוח, ייעוץ ושיווק פרויקטים משולבים ולמעשה פועלת בכל שרשרת הערך בתהליך ההקמה. נכון ל- 2007, קבוצת LuckyHope פיתחה 13 פרויקטים ב-7 ערים שונות בסין וחולשת על שטחים בהיקף כולל של 1.5 מיליון מ"ר.

GTC RE החלה לפעול בסין בשנת 2005, באמצעות חברת GTC China שנתאגדה בהונג-קונג. במהלך שנתיים אלו חתמה החברה על הסכמים לרכישת חטיבות קרקע לפיתוח נדל"ן, בעיקר למגורים, בערי מחוז גדולות ברחבי המדינה. החברה פועלת במדינה בערים בהן חל תהליך של אורבניזציה הצפוי להשפיע על ביקושי הדיור, המסחר והשירותים. כיום, לאחר הכניסה הראשונית שנעשתה במהלך 2005, מפתחת החברה למעלה מ- 2.6 מיליון מ"ר בעיקר למגורים וכן לשימושים מסחריים.

אז מה אני כ"כ מתלהב מהפעילות שם, שאלתי את עצמי לא פעם אחת. התשובה היא די ברורה - בהסתמך על הצלחות העבר (במזרח אירופה), אני מעריך כי GTC תצליח לשכפל את פעילותה במזרח אירופה למזרח אסיה שכן גם אני מאמין שהתשואות הגבוהות והביקושים הקשיחים (על סף האינסופיים) נמצאים שם.

* הכותב הוא אנליסט נדל"ן בבית ההשקעות IBI.

* אין בסקירה זו משום המלצה לקנות את הנייר או למוכרו והעושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד.