מניות הנדל"ן: שלושה תחומים ושינוי מגמה
הדוחות הכספיים השנתיים כבר הוגשו, וזה הזמן להסיק מסקנות ולבדוק מה היה לנו בשנת 2007.
שנת 2007 הייתה שנה מיוחדת בענף הנדל"ן. השנה החלה באופוריה (כהמשך ישיר של שנת 2006) ואופיינה בעסקאות רבות ובהיקפי פעילות משמעותיים אצל החברות (עיקר הפעילות והנפח התרחשו בענף הנדל"ן המניב בחו"ל) תוך המשך ביצוע שערוכים בכוון אחד בלבד – למעלה. התמונה התהפכה לאחר פרוץ משבר הסאב פריים בארה"ב ובעקבות מחנק האשראי שמלווה אותנו מאז. אין כמעט עסקאות חדשות אם בשל אי הסכמה על מחירי המכירה ואם בשל קשיי מימון לעסקאות. אם זאת, ננסה לאפיין את ענף הנדל"ן לפי שלושה תחומים עיקריים: חברות הפעילות בישראל (מניב ומגורים) חברות הפעילות בתחומיי הייזום וחברות המתמחות בנדל"ן מניב באירופה ובצפון אמריקה.
• חברות הפעילות בישראל: תחום הנדל"ן המניב (משרדים ומסחרי) ממשיך ליהנות מהשיפור במצב הכלכלי מחד, ומהמשך גידול בביקושים מאידך. תוצאות החברות מעידות כי נמשכת מגמה של עלייה במחירי שכ"ד ואף קיים גידול בתפוסת הנכסים. פועל יוצא של כל אלו ניתן לראות בהצטיידות של חברות בקרקעות לשם ייזום עתידי (מבוקר יש לומר, שכן לא רואים עדיין בנייה ספקולטיבית). הבנייה למגורים מתאפיינת בהמשך עליית מחירים תוך בנייה סלקטיבית וצמצום מלאי הדירות החדשות (מה שיכול להמשיך ולתמוך בהיצע נמוך מול ביקוש גדל, דבר שיוביל להמשך עליית מחירים). תהליכי ירידת הריבית במשק בשילוב עם מלחמת המחירים בין בנקי המשכנתאות מביאה את הרוכשים לריביות משכנתא ברמות נמוכות היסטורית, מה שיכול לדרבן רוכשים פוטנציאליים ולתמוך בגידול בביקושים.
• פעילות ייזום בחו"ל: ממוקדת בעיקר בשווקים מתפתחים תוך מעבר ממזרח אירופה למזרח אסיה (הודו וסין). השנה היינו עדים למיסוד וביסוס הפעילות של חברות רבות במזרח אסיה, בעיקר בהודו, תוך פעילות רחבת היקף בכל מימד השוואה. החברות הפעילות במזרח אירופה ממשיכות לבסס את הפעילות שם תוך ניצול המוניטין הנצבר שלהן באזור. הפעילות ברוסיה עדיין לא הגיעה לשלבי הנבה בהם נצפה לקראת סוף 2008 ובעיקר בשלהי 2009, עד אז עיקר ההכנסות של החברות הללו יהיו מהעלייה בשווי של הנדל"ן להשקעה (בעצם מהערכות השמאים).
• נדל"ן מניב: השנה שהתחילה בקול תרועה רמה, תוך ביצוע עסקאות בהיקפים נרחבים והצהרות על עסקאות הגדולות בהיסטוריה (שלבסוף לא יצאו לפועל) נקטעה ע"י משבר הסאב פריים ונגזרותיו, שבעצם שיתקו את הענף לגמרי. מאז אוגוסט 2007 ועד סוף השנה, כמעט ולא בוצעו עסקאות הן במערב אירופה והן בצפון אמריקה.
שערוכי ה- IFRS, הלהיט התורן של תחילת 2007, הפכו לחרב פיפיות על החברות וכעת החשש הגדול של המשקיעים הוא מירידה בשווי ערכי הנכסים של החברות (שלא בא עדיין לידי ביטוי בדוחות של 2007). חשש זה יתגבר ככל שהמשבר יתמשך ושיאספו עוד נתונים על עסקאות תוך ירידה מסוימת במחירים. מצד שני נראה כי מוקדם מדי להספיד את הענף ונראה שלא מעט הזדמנויות יצוצו בתקופה הקרובה. הסנונית הראשונה (ואולי הגדולה מכולן) באה מבית היוצר של גזית גלוב שדיווחה לאחרונה על מתווה לרכישת MEL חברת נכסי נדל"ן מניב מעוגני סופרמרקטים במרכז ומזרח אירופה.
ניתן לראות כי המסחר בבורסה החל לתגמל את חברות הנדל"ן הפועלות בשוק המקומי שהניבו תשואה עודפת על הפעילות בחו"ל (מגמה שנמשכה גם ברבעון הראשון של 2008):
