הזמן של מניות הנדל"ן - מה הן ינסו להסתיר?

בשבועות הקרובים אנחנו נכנסים לתקופה שבה מפרסמות החברות את תוצאותיהן לרבעון הראשון של שנת 2008. תקופה שבא אנחנו נוברים במספרים ובמה שהם מנסים להגיד או להסתיר. אז בואו ננסה להבין מה אנחנו צפויים לראות בתוצאות.

אי אפשר בלי לציין כי ברבעון הראשון של 2008 היה משבר הנזילות (האח התאום של משבר הסאב פריים) בשיאו, וכולנו הבנו שבארה"ב יש מיתון, או במילה עדינה יותר "האטה".

אז מה כדאי לנו לבחון בדוחות של החברות?

בחברות הפעילות בתחום הנדל"ן המניב נבחן קודם כל את השווי ההוגן של נכסי הנדל"ן, שלהזכירכם בדוחות השנתיים כמעט ולא דווח על ירידות בערכם של הנכסים בצורה משמעותית באף חברה. חשוב מאוד לציין כי הערכות השווי של הנכסים אמורות להתבצע פעם בשנה (בד"כ בדו"ח השנתי), אבל אם יש שינוי מהותי בנכס מסויים אז צריך לבצע הערכה בדו"ח הקרוב.

יש לבחון את שיעורי התפוסה בנכסים ולראות אם בעקבות המשבר לא פונו נכסים או צומצמו שטחי השכירות. ברבעון הזה כדאי מאוד להסתכל גם על שורת ההכנסות, שאמורה לייצג נאמנה את התמונה האמיתי בכל חברה שכן כמעט ולא היו עסקאות שיכולות להשפיע על ההכנסות (לא בצד הרכישות ולא בצד המימושים).

בחברות הפעילות בישראל בתחום המניב נבחן בדומה לאלו שבחו"ל, בעיקר את ההכנסות ואת שיעורי התפוסה בנכסים. בחברות הבונות דירות למגורים נבחן את שורות ההכנסות והרווח ובעיקר נשים לב לבאורים, שכן לראושנה, בעקבות תקני ה- IFRS, יעברו החברות לדיווח של ההכנסות רק בעת מסירת הדירות ללקוחות, מה שיוביל לא מעט חברות להציג הפסדים, אך יש לשים לב כי מדובר כאן בהפסד חשבונאי בלבד.

בחברות העוסקות בפעילות ייזום בחו"ל, כרגיל, הדוחות לא יספרו לנו את הסיפור כי רב העניין הוא בהתפתחויות העתידיות שמתבשלות בימים האלו, אם בחברות היוזמות ברוסיה (שהפרוייקטים שם נמצאים בשלבי בנייה) או אם בחברות שהחלו לפעול במזרח אסיה, שם מדובר כרגע בעיקר ברכישות של קרקעות ובתכנונים עתידיים.

מה שחייבים לשים לב בכל החברות, מכל התחומים או להוצאות המימון הגדלות, בעיקר בשל העלייה במדד, והעובדה כי רב החוב של החברות (בין אם מהציבור ובין אם מול הבנקים) הוא צמוד מדד.

אז שיהיה שבוע ירוק לכולנו. ובה-צ-ל-ח-ה למכבי תל אביב בגמר.

מאת: שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI