מניות הנדל"ן: סוגרים רבעון ומסתכלים הלאה

לאחר שכל החברות פרסמו כבר את תוצאותיהן לרבעון הגיע הזמן לסכם: הרבעון הראשון של 2008 ממשיך מגמה של קיפאון אשר מאפיינת את הענף מאז פרוץ משבר הסאב פריים ומחנק האשראי בעקבותיו. אין כמעט עסקאות חדשות, אם בשל אי הסכמה על מחירי המכירה או בשל קשיי מימון לעסקאות. שני גורמים עיקריים השפיעו על תוצאות החברות (ושניהם לא בשליטת החברות): התחזקות השקל ועליית המדד (0.4% ברבעון הראשון אל מול מדד שלילי של 0.4%-) השפעות אלו ממשיכות להשפיע (ביתר שאת) גם ברבעון השני.

אם זאת, ננסה לאפיין את ענף הנדל"ן לפי שלושה תחומים עיקריים: חברות הפעילות בישראל (מניב ומגורים) חברות הפעילות בתחומיי הייזום וחברות המתמחות בנדל"ן מניב באירופה ובצפון אמריקה.

חברות הפעילות בישראל: תחום הנדל"ן המניב (משרדים ומסחרי) ממשיך ליהנות מהשיפור במצב הכלכלי מחד, ומהמשך גידול בביקושים מאידך. תוצאות החברות מעידות כי נמשכת מגמה של עלייה במחירי שכ"ד ואף קיים גידול בתפוסת הנכסים. פועל יוצא של כל אלו ניתן לראות בהצטיידות של חברות בקרקעות לשם ייזום עתידי (מבוקר יש לומר, שכן לא רואים עדיין בנייה ספקולטיבית). עליית המדד תתרום לעלייה בהכנסות מדמי שכירות (שצמודים כולם למדד) ותתרום לעליית שווי נכסי החברות שמהוונים על בסיס ההכנסות, מצד שני כמובן התחייבויות החברה הצמודות מדד ישפיעו על גידול משמעותי בהוצאות המימון. הבנייה למגורים מתאפיינת בהמשך עליית מחירים (מתונה יותר) תוך בנייה סלקטיבית וצמצום מלאי הדירות החדשות (מה שיכול להמשיך ולתמוך בהיצע נמוך מול ביקוש גדל, דבר שיוביל להמשך עליית מחירים. ריביות המשכנתא עדיין נמצאות ברמות נמוכות, מה שיכול לתמוך רוכשים פוטנציאליים לבצע רכישה ולתמוך בגידול בביקושים.

פעילות ייזום בחו"ל: ממוקדת בעיקר בשווקים מתפתחים תוך מעבר ממזרח אירופה למזרח אסיה (הודו וסין). החברות הפעילות במזרח אירופה ממשיכות לבסס את הפעילות שם תוך ניצול המוניטין הנצבר שלהן באזור. הפעילות ברוסיה עדיין לא הגיעה לשלבי הנבה בהם נצפה לקראת סוף 2008 ובעיקר בשלהי 2009, עד אז עיקר ההכנסות של החברות הללו יהיו מהעלייה בשווי של הנדל"ן להשקעה (בעצם מהערכות השמאים).

נדל"ן מניב: מאז אוגוסט 2007 ועד היום, כמעט ולא בוצעו עסקאות הן במערב אירופה והן בצפון אמריקה. שערוכי ה- IFRS, לא קיימים כמעט ברבעון, כצפוי (אמורים להתבצע פעם בשנה או בעת יצירת מצב חדש). ברבעון הראשון עיקר ההשפעה על דוחות החברות בענף באה מכיוונו של השקל החזק. זה הכה בהכנסות החברות (שמתורגמות ממט"ח) ובעיקר גרם לקיטון של ההון העצמי של חברות שמחזיקות נכסים מעבר לים (השפעה חריפה באה מכיוון קנדה) ברמה שנעה בין 5-10%, כשמגמת התחזקות השקל נמשכת גם לרבעון השני שיציג תמונה דומה.

מבט לרבעון הבא - אין למה לצפות: מגזר הנדל"ן הוא אחד המגזרים שיסבלו בצורה הקשה ביותר מעליית מהתחזקות השקל אשר שוחקת את ההון העצמי של חברות הפועלות בחו"ל. קפיצת המדרגה באינפלציה תשחוק גם הרווחיות של החברות ותיצור הוצאות מימון גבוהות.

חג שמחר לכולם.

מאת: שי ליפמן, אנליסט מניות הנדל"ן ב-IBI בית השקעות