מקרקעין: גבולות חוק ההתיישנות לגבי מקרקעין מוסדרים
עובדות וטענות: ראשיתה של המחלוקת דנן היא בחוזה בכתב שנערך בשנת 1951 בין המערער והמשיב. נוסח החוזה במקור הוא ערבית והצדדים אוחזים בתרגומים שונים.
בשנת 1956 החל הליך של הסדר זכויות במקרקעין, בגינו הוגשו שתי תביעות, האחת של המשיב, והאחת של האפוטרופוס לנכסי נפקדים. תביעתו של האפוטרופוס לנכסי נפקדים הסתמכה על הטענה שמחצית הזכויות בחלקה היתה בבעלותו של אחיו של המשיב, אשר מקום מושבו בלבנון. הליך הסדר הזכויות הסתיים ב-1964, ובסופו נרשמה מחצית מן הזכויות בחלקה על שם המשיב ומחציתן האחרת על שם האפוטרופוס לנכסי נפקדים.
לימים, הגישו המערערים תביעה לרישום הזכויות בחלקה, הרשומות על שם המשיב, על שמם באשר רישום הזכויות על שם המשיב נעשה במרמה. לחילופין, תבעו המערערים פיצויים בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מרישום החלקה על שם המשיב.
בית המשפט דחה את התביעה. לשיטתו, חוזה המכר נעדר מסוימות, באשר הוא אינו בהיר ומפורט ביחס לרכיבים מהותיים של החוזה – גודל החלק הנמכר ומיקומו הגיאוגרפי המדויק, זהות המוכר, וסכום התמורה – ולכן הוא חסר תוקף. כמו כן, נפסק כי גם אם יש לראות בחוזה כמחייב, מדובר בחוזה בתנאי מתלה והוא העברת הזכויות בחלקה למערערים תוך ששה חודשים ממועד כריתת החוזה. מכיוון שתנאי זה לא התקיים, ממילא בטל החוזה. לבסוף, התקבלה גם הטענה כי עילת המערערים, לו היתה כזו, התיישנה. עם זאת, התיר בית המשפט למערערים פיצול סעדים, באופן שפסק דינו לא ימנע מהם להגיש (תוך 90 יום) תביעה כספית להשבת התמורה ששולמה על ידיהם במסגרת החוזה, וכן פיצוי מוסכם שנקבע בחוזה לנפגע מהפרתו.
על כך הערעור דנן.
דיון משפטי: כב' הש' א' רובינשטיין: בהתאם לסעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, ניתן לתקן מרשם זכויות במקרקעין אם הוכח כי הרישום נעשה במרמה, והמבקשים לתקן את הרישום הוכיחו את זכות תקפה בנכס שלא התיישנה.
על מנת להוכיח זכויות בחלקה יש להוכיח כי חוזה המכר תקף, שאכן הועברו בו הזכויות בחלקה למערערים ושלא פקע תוקפו של החוזה במועד מאוחר למועד כריתתו. במקרה דנן לא חלה דרישת הכתב המהותית כאמור בסעיף 8 לחוק המקרקעין, אשר נחקק לאחר כריתת החוזה. ואולם, חל עליו סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העותומני אשר מטיל דרישת כתב ראייתית, בין היתר, על עסקאות מקרקעין. מדובר בדרישה מצומצמת לפיה, אין הכרח כי המסמך בכתב יכיל הוכחה מלאה על עשיית ההסכם מהסוג הנדון, אלא יהיה די בו להבטיח, כי בצירוף עדות אחרת, יוכח ההסכם בדרך מהימנה. במקרה דנן עומד המסמך בדרישת הכתב הראייתית, אשר מעיד על כריתת עסקת מקרקעין בין הצדדים, אשר אף חתומים עליו, והינו חתום ומבויל.
אשר לדרישת המסוימות, זו פורשה בפסיקה באופן מרוכך, כך שעל ההצעה לכלול לפחות את מסגרת העסקה ותחומיה, באשר אין חובה לפרט מראש את כל העניינים הכרוכים בחוזה, אותם ניתן יהיה להשלים בהתאם למנגנוני השלמה "חיצוניים", דוגמת נוהג, נסיבות החוק וכוונת הצדדים. במקרה דנן, יש לקבוע כי החוזה מסוים דיו. באשר לתיאור הנכס, אמנם החוזה נעדר מיקום מדויק, אולם מפורטים בו שם המקום ושם בעלי החלקות הסמוכות. כך גם נתחם הנכס בגדר תיל ואף לא היתה לעולם מחלוקת באשר למיקומו ולעובדה כי המערערים מחזיקים ומעבדים אותו שנים רבות. באשר לזהות הצדדים, החוזה מציין זאת מפורשות, ואין במחלוקת המאוחרת בין הצדדים, באשר לזהות הבעלים, בדמות אחיו של המשיב, המצוי בלבנון, כדי ליצור היעדר מסוימות למפרע. ובאשר לתמורה, אשר אמנם אינה מפורטת באופן ברור, אולם ניתן להשלימה באמצעות סעיף 46 לחוק החוזים - בהתאם לנסיבות. אכן, השלמת תמורה בחוזי מקרקעין נדירה היא, אולם במקרה דנן, היות שאין מדובר בעמידה בדרישת הכתב לפי חוק המקרקעין אלא בהוכחת מסוימות בלבד, ניתן לבצע השלמה זו.
אשר לזהות המוכר, אין לקבל את טענת המשיבים, כי מדובר באחיו של המשיב, כיוון שהחוזה, כמו גם המציאות בשטח, מצביעים על המשיב עצמו. כמו כן, לא ניתן לקבל את טענת אי תוקפו בשל תנאי מתלה שלא קוים, או כי החוזה הופר, והחזקתם של המערערים בנכס, יש בה כדי לחזק מסקנה זו.
סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. אולם, הטוען לזכות במקרקעין מוסדרים המנוגדת לרישום, לא יחול על תביעתו סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין וכך גם במקרה דנן. תביעת המערערים לתיקון הרישום נשענת על זכות המנוגדת לאמור במרשם ועל כן יחולו הוראותיו של חוק ההתיישנות.
בהתאם לסעיף 6 לחוק ההתיישנות, תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. במקרה דנן, כיוון שיסודה של הזכות היא בחוזה המכר, יש למנות את תקופת ההתיישנות ממועד כריתת החוזה, כסברת המשיבים. בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, ובאשר מדובר במקרקעין אשר לא היו מוסדרים כאשר נולדה עילת התובענה, עולה כי אורך תקופת ההתיישנות הינה 15 שנה. במקרה דנן, כיוון שהתביעה הוגשה רק בשנת 1998, היא התיישנה. על כן, נדחה הערעור.
באשר לערעור שכנגד, במסגרתו קבלו המשיבים על הרשות לפיצול הסעדים שהוענקה למערערים על ידי בית המשפט קמא, נפסק כי בית המשפט קמא סבר כנראה שפיצול הסעדים היה נכון משיקולי צדק, נוכח העובדה שהמשיבים אינם כופרים כי שולמה על-ידי המערערים תמורה ולו חלקית וכן תיתכן טענת הפרה, וזאת מבלי להביע דעה על התוצאה. היות שהחוזה לא נעשה לשווא, והערעור נדחה אך בגדרי התיישנות, ככל שהדין מאפשר להתמודד עם הפער שבין חוזה המכר למציאות המשפטית, הרי שיש מקום לפתוח פתח זה, המובחן מן הזכות הקניינית, ומבלי שנקבע דבר לגבי פעלו המעשי של צו פיצול הסעדים. על כן נדחה הערעור שכנגד.
