מחירי הנדל"ן - שוב תושבי המרכז הרוויחו
בשנים האחרונות בכלל ובימים האחרונים ביתר שאת, אנו מתבשרים, חדשות לבקרים, בדבר פעילויות ססמיות חריגות, המעידות על סכנה לרעידת אדמה גדולה. במקרה בו תתרחש רעידת אדמה גדולה, כפי שחוזים המומחים לרעידות אדמה, עלולים להיגרם נזקים במימדים גדולים הן בנפש והן ברכוש.
על מנת שלא להיתפס בלתי מוכנים לחלוטין, אישרה הממשלה לפני כשלוש שנים את תוכנית המתאר הארצית מספר 38 (תמ"א 38) אשר מעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני למעלה משלושים שנה ומתאימה אותם לתקני הבטיחות הדרושים. התוכנית מעניקה תמריצים לבעלי דירות בבניינים הנמצאים בסיכון לקריסה ברעידת אדמה, לחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה, ובתוך כך חידושם ושיפוצם באופן כולל. התמריץ אשר נתנה התוכנית הוא בדמות מודל כלכלי, המאפשר, תאורטית, לדיירים להתקשר עם קבלן, אשר יחזק וישפץ את הבניין על חשבונו, בתמורה לקבלת זכויות בנייה להוספת דירות בבניין ולמכירתן לכל המרבה במחיר.
הרעיון כשלעצמו מבורך, אך הביצוע – כושל
למרות אין ספור דיונים וועדות, אשר הוקמו במשרדי הממשלה השונים, לשם הסרת חסמים המעכבים ביצוע פרויקטים של תמ"א 38, התוכנית והחקיקה הנלווית אליה, עדיין כוללים מספר חסמים, הן במישור הטכני – הנדסי, והן במישור המיסוי והוראות חוק המקרקעין, המשפיעים באופן ישיר על כדאיות העסקאות ליזמים, וזאת בהתחשב גם בסיכונים הקיימים וגם בחוסר הוודאות בנוגע למצב המשפטי. כל חסם שמוסר באמצעות תיקון חקיקה, חושף חסם חדש, עליו טרם חשבו.
כך, לשם הדוגמא בלבד, דרישות הנדסיות פשוטות מטעם הג"א בנושא ממ"דים ודרישות מטעם כיבוי אש, מותירות על הנייר מאות ואלפי עסקאות אשר לא ניתן יהיה לממשם עד לתיקון חקיקה נוסף. על החסמים הקיימים, השפעתם הישירה על עסקאות, ומה נעשה על מנת להסירם, יורחב הדיבור בחודשים הקרובים, במאמר נרחב.
בחודשים האחרונים נצפתה במשרדנו תנופה אדירה בהתקשרויות בין בעלי בניינים ישנים ובין יזמים וקבלנים, לביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38, לגבי בניינים באזור המרכז, מתוך ציפייה כי בעתיד הקרוב יוסרו החסמים הקיימים, המונעים את מימוש העסקאות לגבי חלק ניכר מהבניינים.
יחד עם זאת, בכל הנוגע לפרויקטים בערי פריפריה, מקו נתניה צפונה ומקו ראשון לציון דרומה, ישנו קיפאון מוחלט בכל נושא תמ"א 38 ולא בכדי. המודל הכלכלי המדובר לעיל אינו חל במקומות בהן ערכי הקרקע נמוכים ובמילים פשוטות - לא משתלם לאף קבלן לחזק ולשפץ בניין, באזור בית שאן, למשל, בתמורה לבניית 4 דירות על גג הבניין. שכן, עלות החיזוק והשיפוץ עולה על התמורה ממכר הדירות.
הוצאת הפריפריה מחוץ למעגל הפרוייקטים לחיזוק ידועה לכל משרדי הממשלה ולכל הפקידים הנוגעים לחקיקה בנושא התמ"א. יחד עם זאת, לא נראה פתרון בעתיד הנראה לעין וחבל שכך, שכן – באם יתרחש האסון הלאומי החזוי לנו על ידי המומחים, יימצאו הרבה חכמים בדיעבד שיסבירו עד כמה התריעו ואיש לא שמע להם, אך לא יימצא ולו חכם אחד אשר הציע פתרון והצליח להביאו לידי מימוש.
נראה כי הפתרון הנדרש הינו שורה חדשה ושלמה של תמריצים נדיבים יותר לקבלנים באזורי הפריפריה, אשר יהפכו את העסקה למשתלמת יותר לקבלן הקטן ו/או אף לחברות הגדולות, אשר מסוגלות להיערך לפרויקטים לאומיים גדולים. התמריץ יכול להיות ממומן ישירות מתוך תקציב הממשלה, בדרך של הקלות מיסוי נוספות, או מחוץ לתקציב, בדרך של הענקת קרקעות לבנייה במחיר מופחת ומתן עדיפות בקבלת מכרזים ממשלתיים, בתמורה לחיזוק שכונות בפריפריה, או בשילוב בין השניים. כל תמריץ שיינתן כיום, תהא עלותו אשר תהא, עדיף על פני תשלום המחיר הציבורי הצפוי, בנפש ובכסף, של השארת המצב הקיים לחסדי שמיים.
*הכותב הוא שותף במשרד פולטין-גרונברג המתמחה בנדל"ן ומלווה פרויקטים של תמ"א 38
