קנית דירה? אל תגיד "לא ידעתי"
מצאת בדיוק את הדירה שחיפשת, מחיר הדירה אטרקטיבי, מיקום הדירה מצוין, לדירה נוף מרשים, הבניה איכותית, אין בעיות חניה ואפילו השכנים שפגשת חייכו אליך בנעימות.
אין חולק כי בדיקת הנתונים הנ"ל חשובה מאוד, אך ישנה בדיקה חשובה לא פחות טרם החתימה על חוזה הרכישה - היא בדיקת מסמכי הבית המשותף (כגון: תקנון וספר החלטות).
"בית משותף" מוגדר בחוק המקרקעין כבית "שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". מכאן, בית משותף יכול ויהיה גם בית דו משפחתי או רצף צמודי קרקע ולאו דווקא בניה רוויה. על פי החוק, גם מבנה מסחרי (למשל קניון, מרכז מסחרי וכו') יכול ויהיה בית משותף. כאשר רוכשים דירה בבית משותף יש לתת את הדעת, כי חלה מערכת דינים מיוחדת שעשויות להיות לה השלכות משמעותיות עד כדי שיקול אם לבצע את העסקה. עם רכישת דירה בבית משותף, מתחילה מערכת יחסים מתמשכת בין בעלי היחידות השונות אשר הינה כר פורה ונרחב למחלוקות וסכסוכים.
מעיון בנסח הטאבו ניתן לראות אם לבית קיים תקנון מיוחד שערכו בעלי היחידות (בלשון החוק "תקנון מוסכם") או שעל היחסים בין בעלי היחידות בבית המשותף יחול התקנון המצוי בחוק. בית אשר ראוי להירשם כבית משותף אך טרם נרשם ככזה, יתנהל לפי התקנון המצוי שבחוק. ככל שקיים תקנון מוסכם, ניתן לקבל העתק ממנו בלשכת רישום המקרקעין. בניגוד לתקנון, ספר ההחלטות פתוח לעיון בעלי הדירות בלבד ועל כן יש לבקשו מהמוכר.
התקנון המוסכם עשוי להשתרע על תחומים רבים ולקבוע קביעות המשנות מאלה הקבועות בחוק עצמו. התקנון יכול ויעסוק בקביעת חלקי היחידות ברכוש המשותף ובהוצאות אחזקתו, בזכויות מיוחדות המוקנות ליחידות שונות כגון זכויות בניה על הגג, הצמדות מיוחדות ליחידה מסוימת, אופן קבלת החלטות ועוד קביעות רבות ומגוונות. כך למשל, התקנון המוסכם עשוי לקבוע זכות שימוש ייחודית לבעליה של יחידה מסוימת בחלקים אשר במהותם הינם רכוש משותף.
ספר ההחלטות עשוי לעגן הסכמה של בעלי היחידות כלפי לקבלן לבנייה נוספות על גג הבניין בתמורה לשיפוץ הבניין (כפוף, כמובן, להיתרים הנדרשים בחוק). במצב כזה, החלטתך לרכוש דירה בבניין עם מספר דיירים קטן יחסית עשויה להיות מושפעת מהסכמת הדיירים כאמור אשר נרשמה בספר ההחלטות. האם כדייר שלא היה שותף לקבלת ההחלטה הנך מחויב לה? בעניין זה קובע החוק כי החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה.
לסיכום, לרשימת הבדיקות המקדמיות יש להוסיף גם את בדיקת מסמכי הבית המשותף שכן ייתכן ששכנייך, נחמדים ככל שיהיו, קיבלו החלטות או קבעו בתקנון קביעות אשר אינן לרוחך.
- בשבוע הבא נביא בפניכם דוגמאות והסברים למחלוקות בין שכנים בבניין משותף - מקלט, גינה, גג ואזורים ונושאים נוספים.
*הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
