פיצול דירה – סוף מעשה במחשבה תחילה
במי מאיתנו המשכירים דירה, לא חלפה המחשבה להכפיל או אף לשלש את הכנסותינו מהדירה שבבעלותנו, בדיוק כפי שעשו בעלי דירות רבים בנצלם את הביקוש הגואה לדיור בשכירות.
ובכן, מתברר שלא מעט מ"המפצלים" נהנו במשך תקופה מסוימת מגידול ההכנסות מה"עסק" שיצרו אך כיום ברור: "הכסף הקל" עלול לעלות לנו ביוקר. חשוב לדעת כי דרך כלל פיצול דירה מצריך היתר בניה. בתי המשפט קבעו כי אף יצירת מבואה אחת וממנה כניסות נפרדות לשתי יחידות פנימיות או יותר אינו יכול לסייע כאשר לכל אחת מהיחידות הפנימיות קיום עצמאי (בדרך כלל מטבח, שירותים ומקלחת משל עצמה) וגם במקרה כזה נדרש היתר בניה.
כל ההשקעה בפיצול הדירה עשויה לרדת לטמיון נוכח הסיכון בקבלת צו המורה על הריסת העבודות שבוצעו ללא היתר והטלת קנסות על מבצע העבודה. אלא שלא תמיד ניתן לקבל היתר לפיצול דירה. הדבר כרוך בשיקולי מדיניות של ועדות התכנון והבניה בהתאם להגדרות הצפיפות באזורים השונים. לעתים ישנו צורך בתיקון התב"ע אשר הינו הליך יקר וממושך, כפוף להתנגדויות ומשכך לא בהכרח יצלח.
כמו כן, לפי תקנות התכנון והבניה, על בקשה להיתר בבית משותף יש להחתים את כל בעלי הדירות או נציגות הבית המשותף. בתקנות אף קבוע מנגנון המחייב מתן הודעה לבעל דירה שלא נתן הסכמתו לבקשה להיתר ואפשרות להשמיע את נימוקי התנגדותו לבקשה להיתר.
סוגיה חשובה נוספת מפיצול דירה נוגעת לרוב הנדרש לקבלת החלטות בבית המשותף. במקרה מסוים טענה דיירת בבניין כי הרוב הנדרש לצורך קבלת ההחלטות בבית המשותף הינו בהתאם לחלוקה הקיימת בפועל כך שעם הפיצול גדלו באופן ישיר גם זכויות הצבעתה. אלא שנפסק כי כל עוד לא באה החלוקה שנוצרה בפיצול הדירה לידי ביטוי בצו רישום הבית המשותף, לא נוצר שינוי במצב המשפטי לעניין זכויות ההצבעה היחסיות של הדיירים שכן רוב זה נגזר ממספר הדירות הרשום בצו רישום הבית המשותף ולא ממספר הדירות דה פקטו הקיים בבניין.
יתרה מכך, אף אם בפועל ניתן היתר בניה לפיצול הדירה, במקרים בהם רישום הפיצול עשוי לפגוע במידת ההשפעה של בעלי הדירות בבית המשותף ולשנות את מאזן הכוחות בבית, ייתכן כי הבקשה לתיקון צו הרישום תסורב. השלכה אחרת בפיצול דירה נוגעת לנושא הדיירות המוגנת. במקרה מסוים, דייר מוגן שביצע פיצול בדירה ללא הסכמת בעליה, נתבע על ידי הבעלים בגין הפרת תנאי הדיירות המוגנת ואיבד את זכותו לדיירות מוגנת.
השלכה נוספת הינה במיסוי בעת מכירת הדירה. פיצול דירה לשתי יחידות נפרדות עצמאיות עשוי לגרום לכך שמכירת הדירה כולה תיחשב כמכירה של שתי דירות ורק לאחת היחידות יוענק הפטור. מפקחי משרד מיסוי מקרקעין עשויים לבחון את מצבה הפיסי של הדירה במועד המכירה לצורך קביעה לעניין עצמאותן של היחידות הנפרדות ואף לבחון אם הפיצול נעשה שלא על פי היתר הבניה. במקרה כזה הרווח מדמי השכירות עשוי ליפול מהחבות במס שלא נלקחה בחשבון ואם מוסיפים לכך גם את הכספים שהושקעו בפיצול הדירה אזי לא בהכרח שהעסק כל כך משתלם.
*הכותבת היא עורכת דין במשרד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות' ומתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן
